Добрый день! По описанной ситуации требование хозяйки освободить квартиру до конца августа само по себе договор не прекращает.
То, что договор 29 июня подписал ее сын без доверенности, действительно создает проблему. Но собственник может впоследствии одобрить сделку. Такое одобрение влечет для нее права и обязанности по договору с момента его заключения — п. 2 Ст. 183 ГК РФ. Верховный Суд разъясняет, что одобрением может быть не только письменное заявление, но и фактические действия, например принятие исполнения по договору.
У вас есть достаточно серьезные доказательства такого одобрения: хозяйка знала, что вы проживаете в квартире, сообщила «живите, только платите в срок», а главное — дважды получила платежи непосредственно на свою банковскую карту. Принятие денег по договору может подтверждать его последующее одобрение.
Договор на 6 месяцев является краткосрочным наймом жилого помещения. Продажа квартиры сама по себе не является основанием для прекращения найма: при продаже новый собственник становится наймодателем на условиях действующего договора — ст. 675 ГК РФ.
По общему правилу наймодатель не может просто потребовать выехать потому, что решил продать квартиру. Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя в судебном порядке по установленным законом основаниям. Поэтому необходимо еще проверить сам договор: нет ли в нем отдельного условия о досрочном прекращении или одностороннем отказе.
Если такого условия нет и вы своевременно платите, позиция хозяйки «освободить до конца августа, потому что я продаю квартиру» юридически выглядит слабой. Самостоятельно менять замки, выставлять вещи и фактически выселять вас она также не вправе: выселение после расторжения договора производится на основании решения суда.
По убыткам ситуация следующая:
1. Расходы на риелтора, переезд и иные необходимые расходы теоретически можно требовать, если они возникнут именно из-за неправомерного досрочного прекращения договора и будут подтверждены документами;
2. Если новая сопоставимая квартира будет дороже, можно ставить вопрос о взыскании разницы в стоимости найма за оставшийся срок первоначального договора;
3. Требовать всю стоимость новой квартиры за несколько месяцев нельзя, поскольку взамен этих денег вы получаете возможность проживания;
4. Стоимость абонемента в спортзал взыскать значительно сложнее: нужно доказать прямую причинную связь с нарушением договора, и перспектива такого требования невысокая. Общие правила о возмещении убытков установлены ст. 15, 393 И 393.1 ГК РФ.
Сейчас не нужно соглашаться устно на расторжение договора и не подписывать никаких соглашений о досрочном прекращении. Нанимателю, который указан в договоре, следует письменно сообщить собственнице, что договор одобрен ею путем принятия арендных платежей, действует до установленной даты и оснований освобождать квартиру до окончания срока вы не видите. Сохраните выписки по переводам, договор, переписку с сыном хозяйки и любые подтверждения того, что она знала о найме и принимала оплату.