-
Вопрос № 00221708
29 июня 2026 года подписали с другом (данные в договоре его) договор об аренде квартиры сроком на полгода. Все действия проходили с сыном хозяйки, по сути - квартира не его. Подписывали без присутствия матери и без доверенности(моя ошибка, за которую я впоследствии поплачусь). Исходя из бесед с консьержем, квартиру всегда сдавал он, так как они помнят его на лицо. В конце июля звонок от хозяйки - сын умер, изначально мать позвонила с этой новостью просто для того, чтобы уведомить, что по всем вопросам звонить уже ей, телефон сына отключит (с ее слов "живите, только платите, пожалуйста, в срок"). 12 августа звонок с новостью о том, что она собирается продавать эту квартиру и уезжать к родственникам в Сибирь. На все про все нам времени до конца месяца. Вопрос в том - насколько правомерны ее действия, потому что мы несем следующие убытки: 1) эту квартиру снимали как раз на полгода, так как собирались приобрести жилье в конце года, соответственно, если сейчас будем снимать новую квартиру, то это лишние несколько месяцев проживания и оплаты аренды впустую. 2) снова затраты на поиск квартиры, риелторов и доставку вещей 3) банально оплатили абонемент в спортзал неподалеку от дома, есть шанс не найти квартиру в близком расположении. Платежи дважды совершались на ее карту, разговоры были только по телефону без фиксации, в мессенджерах с ней не общались. Пытались по-человечески обьяснить, что сейчас рынок аренды повысится в связи с притоком студентов, помимо этого поиск квартиры может затянуться, ибо свободное время у нас только на выходных (работаем 5/2), просили просто хотя бы до октября подождать, раз такое дело. Ответ - не могу ничего поделать, начинает говорить что-то про честь сына (у друга отец умер неделю назад, мы что-то на жалость не давим как аргумент, что оставьте нас в покое)
Добрый день! По описанной ситуации требование хозяйки освободить квартиру до конца августа само по себе договор не прекращает.
То, что договор 29 июня подписал ее сын без доверенности, действительно создает проблему. Но собственник может впоследствии одобрить сделку. Такое одобрение влечет для нее права и обязанности по договору с момента его заключения — п. 2 Ст. 183 ГК РФ. Верховный Суд разъясняет, что одобрением может быть не только письменное заявление, но и фактические действия, например принятие исполнения по договору.
У вас есть достаточно серьезные доказательства такого одобрения: хозяйка знала, что вы проживаете в квартире, сообщила «живите, только платите в срок», а главное — дважды получила платежи непосредственно на свою банковскую карту. Принятие денег по договору может подтверждать его последующее одобрение.
Договор на 6 месяцев является краткосрочным наймом жилого помещения. Продажа квартиры сама по себе не является основанием для прекращения найма: при продаже новый собственник становится наймодателем на условиях действующего договора — ст. 675 ГК РФ.
По общему правилу наймодатель не может просто потребовать выехать потому, что решил продать квартиру. Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя в судебном порядке по установленным законом основаниям. Поэтому необходимо еще проверить сам договор: нет ли в нем отдельного условия о досрочном прекращении или одностороннем отказе.
Если такого условия нет и вы своевременно платите, позиция хозяйки «освободить до конца августа, потому что я продаю квартиру» юридически выглядит слабой. Самостоятельно менять замки, выставлять вещи и фактически выселять вас она также не вправе: выселение после расторжения договора производится на основании решения суда.
По убыткам ситуация следующая:
1. Расходы на риелтора, переезд и иные необходимые расходы теоретически можно требовать, если они возникнут именно из-за неправомерного досрочного прекращения договора и будут подтверждены документами;
2. Если новая сопоставимая квартира будет дороже, можно ставить вопрос о взыскании разницы в стоимости найма за оставшийся срок первоначального договора;
3. Требовать всю стоимость новой квартиры за несколько месяцев нельзя, поскольку взамен этих денег вы получаете возможность проживания;
4. Стоимость абонемента в спортзал взыскать значительно сложнее: нужно доказать прямую причинную связь с нарушением договора, и перспектива такого требования невысокая. Общие правила о возмещении убытков установлены ст. 15, 393 И 393.1 ГК РФ.
Сейчас не нужно соглашаться устно на расторжение договора и не подписывать никаких соглашений о досрочном прекращении. Нанимателю, который указан в договоре, следует письменно сообщить собственнице, что договор одобрен ею путем принятия арендных платежей, действует до установленной даты и оснований освобождать квартиру до окончания срока вы не видите. Сохраните выписки по переводам, договор, переписку с сыном хозяйки и любые подтверждения того, что она знала о найме и принимала оплату.
В договоре указано, что досрочное расторжение договора возможно лишь при нарушениях нанимателя по своим обязанностям. Касательно статьи 675 ГК РФ, она изначально и была собственником
Если договор заключен на 6 месяцев и прямо предусматривает досрочное расторжение по инициативе наймодателя только при нарушении обязанностей нанимателем, то само по себе желание собственницы продать квартиру основанием для досрочного прекращения договора не является. Конституционный Суд РФ указывал, что дополнительные основания одностороннего расторжения краткосрочного найма должны быть четко предусмотрены договором и связаны с существенным нарушением интересов наймодателя по вине нанимателя.
По ст. 675 ГК РФ уточнение верное: хозяйка и сейчас является собственником, поэтому в настоящий момент эта статья действительно не применяется. Она станет важна, если хозяйка продаст квартиру до окончания договора: тогда продажа не прекращает договор найма, а покупатель квартиры становится новым наймодателем на прежних условиях.
Отдельно остается вопрос о том, что первоначально договор подписал сын без доверенности. Однако последующее поведение собственницы — получение платежей на свою карту и сообщение о том, что вы можете продолжать жить и платить ей, — может подтверждать последующее одобрение сделки. По п. 2 Ст. 183 ГК РФ такое одобрение создает для собственницы права и обязанности по договору с момента его заключения.
Поэтому при отсутствии нарушений со стороны нанимателя требование «съехать до конца августа, потому что я решила продать квартиру» само по себе не соответствует условиям договора. Наниматель вправе настаивать на проживании до окончания согласованного шестимесячного срока.
Действия хозяйки неправомерны, и вы имеете полное юридическое и моральное право не выселяться до конца срока договора (до конца декабря 2026 года).
Несмотря на отсутствие письменной доверенности у сына в момент подписания, хозяйка фактически узаконила (валидировала) ваш договор, когда приняла от вас деньги на свою карту и устно подтвердила условия аренды («живите, только платите в срок»).
Если сделка совершена неуполномоченным лицом (сыном), но впоследствии одобрена потерпевшей стороной (матерью), она становится действительной с момента совершения. То, что хозяйка просила платить ей и приняла безналичные платежи, является главным доказательством одобрения договора.
Смерть сына (даже если бы он был собственником или сособственником) или намерение продать квартиру не прерывают действие договора найма. Новый собственник (или мать как наследница/хозяйка) становится наймодателем на тех же условиях до конца срока аренды.
Хозяйка не имеет права выселить вас просто потому, что изменились её планы. Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только через суд и только при грубых нарушениях с вашей стороны (например, невнесение платы более 2 раз).
Написано ли в договоре, что плата за аренду может переводиться на карту третьих лиц (или конкретно на её карту)?
В порядке расчетов указано лишь про суммы и сроки оплаты, сын просто устно сказал, что деньги переводите на номер матери, после перевода при сдаче квартиры звонил ей и уточнял пришли ли средства.
Действия хозяйки неправомерны. Договор аренды у вас действует до конца срока (до 29 декабря 2026). Продажа квартиры не даёт ей права выселять вас досрочно новый собственник обязан соблюдать ваш договор. Даже если сын подписал без доверенности, мать фактически одобрила договор: разрешила жить и принимала оплату на свою карту.
Вы можете не съезжать до окончания срока, продолжать платить аренду и пользоваться квартирой. Если она начнёт менять замки или мешать, вызывайте полицию. Требовать компенсацию убытков сейчас рано, но если она реально выселит, можно через суд взыскать расходы на переезд и разницу в аренде. Не поддавайтесь на устные требования.
Договор аренды действителен: мать одобрила сделку, принимая платежи (ст. 183 ГК РФ). Смерть сына не прекращает договор – права переходят к наследнику (ст. 617 ГК РФ). Продажа квартиры не основание для расторжения (п. 1 Ст. 617 ГК РФ). Вы имеете право жить до 29 декабря 2026. Требование выселиться досрочно – отказ арендодателя от договора. Вы вправе требовать возмещения убытков: разница в аренде, риелтор, переезд, абонемент (ст. 453 ГК РФ). Направьте письменное требование о компенсации. При отказе – не выезжайте. При самоуправстве (смена замков) – вызывайте полицию.
