Повышение арендной платы до окончания договора и риск одностороннего расторжения?

Вы вправе отказаться от повышения платы: при описанных условиях наймодатель не может изменить ее в одностороннем порядке. Пункт об уведомлении за 30 дней также не дает ему безусловного права прекратить договор по своему желанию. Для краткосрочного найма этот вопрос нужно оценивать с учетом позиции Конституционного Суда РФ, а не только буквального текста договора.

## 1. Повышение платы и прекращение договора — разные вопросы

По п. 2 ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. У вас договор, напротив, прямо запрещает повышение в течение всех 11 месяцев.

Поэтому:

- подписывать дополнительное соглашение вы не обязаны;
- отказ согласиться на новую цену не является нарушением договора;
- до законного прекращения договора надлежащим исполнением будет своевременная оплата по прежней цене.

При этом условие о фиксированной плате само по себе не исключает досрочного прекращения договора по законному основанию. Главный вопрос — может ли наймодатель использовать именно ваш пункт о немотивированном отказе.

## 2. Что означает Постановление КС РФ № 23-П

Здесь непосредственно применимо Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П, посвященное положениям п. 2 ст. 310 и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ применительно к краткосрочному найму жилья.

Смысл позиции КС РФ следующий:

- в договоре краткосрочного найма могут предусматриваться дополнительные основания для одностороннего внесудебного прекращения договора наймодателем;
- однако такие основания должны быть достаточно определенными и связанными с существенным нарушением его законных интересов;
- договор не может предоставлять наймодателю возможность произвольно и немотивированно отказаться от договора.

Следовательно, утверждение «любое договорное право наймодателя на внесудебный отказ ничтожно, поскольку есть ст. 687 ГК РФ» будет слишком категоричным. Но и обратное утверждение — «раз подписали пункт о 30 днях, собственник может прекратить договор без причины» — правовой позиции КС РФ не соответствует.

Ваша формулировка не содержит конкретных оснований отказа, а устанавливает лишь срок уведомления. Поэтому есть серьезные основания оспаривать ее применение наймодателем как права на произвольное прекращение договора. Одинаковая формулировка для обеих сторон не устраняет проблему: закон регулирует отказ нанимателя и наймодателя по-разному.

## 3. Ответы на ваши вопросы

Можно ли ссылаться на злоупотребление правом?

Да, но лучше использовать этот довод как дополнительный, а не единственный.

Основная позиция: у наймодателя отсутствует право на немотивированный отказ в том объеме, в котором он пытается его реализовать.

Дополнительная позиция: даже если наймодатель считает такое право существующим, его осуществление исключительно ради обхода согласованного запрета на повышение платы может оцениваться с учетом:

- ст. 10 ГК РФ — запрета злоупотребления правом;
- п. 4 ст. 450.1 ГК РФ — обязанности действовать добросовестно и разумно при осуществлении права на односторонний отказ.

Особенно важны доказательства связи между повышением и прекращением договора: сообщения «либо платите больше, либо съезжайте», предложение новой цены, затем уведомление сразу после вашего отказа.

Однако одна последовательность событий не гарантирует признания злоупотребления. Суд исследует переписку, содержание уведомления, условия договора и наличие иных действительных оснований прекращения.

Можно ли признать пункт ничтожным из-за противоречия ст. 687 ГК РФ?

Оспаривать такое условие можно, но юридически точнее ставить вопрос о его недействительности в части права наймодателя на произвольный немотивированный отказ, с учетом ст. 168, 180 ГК РФ и указанного постановления КС РФ.

Статья 687 ГК РФ предусматривает судебное расторжение по требованию наймодателя, в частности, при определенной законом задолженности, разрушении или порче жилья, а также другие основания. Но после Постановления № 23-П нельзя обосновывать иск только тем, что любые дополнительные договорные основания запрещены.

Релевантная судебная позиция есть — прежде всего само Постановление КС РФ № 23-П, которое суд обязан учитывать. Номера отдельных решений нижестоящих судов без проверки я не привожу: здесь особенно важно не ссылаться на решения, принятые до постановления КС РФ или по существенно иной формулировке договора.

## 4. Что делать сейчас

1. Письменно откажитесь только от повышения, подтвердив готовность исполнять договор. Например:

> «Изменение размера платы не согласовываю. Согласно пункту __ договора плата фиксирована на весь срок найма. Продолжаю исполнять договор и своевременно вносить плату в согласованном размере».

2. Сохраните доказательства: договор целиком, переписку о повышении, банковские выписки, подтверждения своевременных платежей. В назначении будущих переводов указывайте месяц и основание платежа.

3. Если придет уведомление — письменно возразите. Укажите, что нарушений с вашей стороны нет, конкретное правомерное основание прекращения не названо, а немотивированный отказ противоречит позиции КС РФ. Зафиксируйте дату получения. Не стоит уклоняться от корреспонденции: по ст. 165.1 ГК РФ сообщение в определенных случаях считается доставленным и без фактического ознакомления.

4. Продолжайте своевременно платить. Если наймодатель начнет возвращать платежи или препятствовать оплате, документируйте это и отдельно определите законный способ исполнения обязательства. Просто прекращать платить опасно: это создаст самостоятельный повод для спора.

5. При реальной угрозе выселения обращайтесь в суд, не дожидаясь смены замков. Предмет требований зависит от действий собственника: оспаривание условия и отказа, устранение препятствий в пользовании жильем. При необходимости можно просить обеспечительные меры по ст. 139–140 ГПК РФ.

Само уведомление не дает собственнику права принудительно выселить вас, вынести вещи или сменить замки. Принудительное выселение производится на основании судебного решения; применима ст. 688 ГК РФ. При попытке силового выселения фиксируйте происходящее и вызывайте полицию.

Учтите и предел защиты: она касается оставшегося срока договора. Для краткосрочного найма преимущественное право на новый срок по общему правилу не действует, если договором не предусмотрено иное — ст. 683 ГК РФ.

## 5. Налоги наймодателя

Это отдельный налоговый вопрос, который не определяет действительность вашего договора и право проживания.

Регистрация как самозанятого или ИП для обычной сдачи собственной квартиры обязательна не всегда: физическое лицо может платить НДФЛ. Переводы на карту сами по себе не доказывают неуплату налогов.

При наличии оснований можно сообщить сведения в ФНС, но не стоит связывать это с требованием сохранить договор или использовать как угрозу. Для вашего жилищного спора гораздо важнее договор, отсутствие нарушений и переписка о повышении платы.

Итог: при изложенных фактах ваша позиция выглядит обоснованной: повышение необязательно, а прекращение договора только по формуле «предупредил за 30 дней» можно оспаривать. Для окончательного вывода нужно проверить весь договор и точный текст возможного уведомления.

Для точной оценки документов стоит обратиться к юристу по жилищным спорам.