Кадастровая стоимость недвижимости — это не просто цифра в Едином государственном реестре недвижимости. Именно от неё зависит размер налога на имущество, земельного налога, а для многих предпринимателей — ещё и стоимость аренды или выкупа помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Поэтому любые изменения законодательства в этой сфере напрямую затрагивают интересы миллионов собственников жилья, владельцев коммерческой недвижимости и бизнеса.
Недавно Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект, который предлагает изменить правила пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости. Основная цель инициативы — исключить один из действующих механизмов её уменьшения, который, по мнению разработчиков, фактически не работает и создаёт излишнее регулирование.
Разберёмся, что именно предлагает законодатель, как сейчас определяется кадастровая стоимость и что изменится, если закон будет окончательно принят.
Читайте также мою статью «Онлайн-сделка с квартирой не гарантирует безопасность: какие риски остаются даже при покупке через цифровые сервисы» — в ней я рассказываю, почему цифровые технологии не заменяют профессиональную юридическую проверку недвижимости.
Почему кадастровая стоимость так важна
Многие собственники вспоминают о кадастровой стоимости только после получения налогового уведомления.
Однако её значение гораздо шире.
Именно кадастровая стоимость используется при расчёте:
- налога на имущество физических лиц;
- налога на имущество организаций;
- земельного налога;
- арендной платы за государственное и муниципальное имущество в случаях, предусмотренных законодательством;
- стоимости выкупа государственного или муниципального имущества;
- ряда иных обязательных платежей.
Для предпринимателей, арендующих помещения у города, кадастровая стоимость зачастую становится одним из ключевых экономических показателей.
Поэтому даже незначительное изменение этой величины может существенно повлиять на финансовую нагрузку.
Как определяется кадастровая стоимость сегодня
В настоящее время государственная кадастровая оценка проводится государственными бюджетными учреждениями по утверждённой методике.
Плановая переоценка осуществляется:
- в большинстве субъектов Российской Федерации — один раз в четыре года;
- в городах федерального значения — один раз в два года.
Кроме того, закон предусматривает возможность пересмотра кадастровой стоимости между такими оценками.
Именно этот порядок и предлагается частично изменить.
Что такое индексы рынка недвижимости
Одним из действующих механизмов пересмотра кадастровой стоимости являются индексы рынка недвижимости (ИРН).
Эти показатели рассчитывает Роскадастр отдельно:
- для каждого субъекта Российской Федерации;
- для различных видов недвижимости;
- для отдельных категорий земель;
- для различных сегментов рынка.
Если индекс рынка недвижимости уменьшался более чем на 30 процентов, законодательство позволяло снизить кадастровую стоимость соответствующих объектов.
Исключение составляли случаи, когда кадастровая стоимость уже была установлена в размере рыночной стоимости.
Именно этот механизм сегодня предлагается исключить из закона.
Почему решили отказаться от индексов рынка недвижимости
Авторы законопроекта приводят несколько аргументов.
Во-первых, после появления данного механизма в 2021 году ни в одном субъекте Российской Федерации индексы рынка недвижимости не снизились более чем на 30 процентов.
Следовательно, предусмотренная законом процедура фактически ни разу не применялась.
Во-вторых, уже существует другой, более эффективный механизм защиты прав собственников.
Речь идёт о возможности установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости.
Для этого собственник может обратиться с соответствующим заявлением, представив отчёт независимого оценщика.
Такой способ позволяет учитывать индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимости, чего невозможно добиться при использовании усреднённых индексов.
Именно поэтому законодатели считают механизм ИРН избыточным.
Что изменится после принятия закона
Если законопроект будет принят окончательно, из Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» исключат положения, позволяющие пересматривать кадастровую стоимость на основании индексов рынка недвижимости.
При этом остальные способы защиты прав собственников сохранятся.
По-прежнему можно будет обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, речь идёт не об отмене возможности пересмотра кадастровой стоимости вообще, а лишь об исключении одного из механизмов, который фактически не использовался.
Кто почувствует изменения сильнее всего
Наиболее заметными изменения могут стать для собственников коммерческой недвижимости.
Особенно внимательно за развитием законопроекта стоит следить:
- предпринимателям;
- арендаторам муниципального имущества;
- собственникам крупных коммерческих объектов;
- организациям, уплачивающим налог на имущество исходя из кадастровой стоимости.
Кроме того, изменения затрагивают предпринимателей, которые планируют воспользоваться правом на льготную приватизацию коммерческой недвижимости по Федеральному закону № 159-ФЗ.
Хотя стоимость выкупа помещения определяется не только кадастровой стоимостью, любые изменения законодательства в сфере государственной оценки недвижимости могут иметь практическое значение при сопровождении подобных сделок.
Когда стоит задуматься о пересмотре кадастровой стоимости
На практике необходимость возникает достаточно часто.
Например, если:
- кадастровая стоимость существенно превышает рыночную;
- после государственной оценки изменились характеристики объекта;
- при оценке были использованы недостоверные сведения;
- налоговая нагрузка значительно увеличилась;
- завышенная стоимость влияет на размер обязательных платежей.
В подобных ситуациях не стоит ждать следующей государственной оценки.
При наличии оснований можно воспользоваться действующим механизмом установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Что показывает моя практика
За годы работы я сопровождала множество проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, арендой муниципального имущества и льготной приватизацией по 159-ФЗ.
Очень часто предприниматели начинают анализировать кадастровую стоимость только после значительного увеличения налогов или арендных платежей.
Между тем своевременная юридическая проверка позволяет выявить основания для её пересмотра ещё до возникновения серьёзных финансовых последствий.
Каждый объект недвижимости индивидуален.
Поэтому универсального решения не существует.
Именно комплексный анализ документов, отчёта об оценке и правовой ситуации позволяет определить, имеются ли основания для защиты интересов собственника.
Что я рекомендую собственникам
Если вы владеете квартирой, домом, земельным участком или коммерческой недвижимостью, рекомендую:
✔ регулярно проверять сведения о кадастровой стоимости;
✔ сравнивать её с рыночной стоимостью объекта;
✔ анализировать изменение налоговой нагрузки;
✔ при наличии существенных расхождений обращаться за независимой оценкой;
✔ своевременно получать юридическую консультацию.
Это позволит избежать лишних расходов и своевременно защитить свои имущественные права.
Практический вывод
На сегодняшний день законопроект только принят Государственной Думой в первом чтении. До его окончательного принятия действующий порядок продолжает применяться.
Тем не менее инициатива показывает, что законодатель стремится упростить систему государственной кадастровой оценки и отказаться от механизмов, которые фактически не используются на практике.
При этом право собственников добиваться установления кадастровой стоимости на уровне рыночной сохраняется.
Поэтому, если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, откладывать решение вопроса не стоит.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист по недвижимости и коммерческой недвижимости.
✔ Член Ассоциации юристов России.
✔ Более 10 лет юридической практики.
✔ Более 200 успешно реализованных проектов.
✔ Более 300 миллионов рублей сохранено клиентам.
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы.
Мы с командой сопровождаем сделки с недвижимостью, помогаем предпринимателям выкупать помещения у города по 159-ФЗ, консультируем по вопросам кадастровой стоимости, представляем интересы клиентов в судах и помогаем защищать имущественные права.
Если вы арендуете помещение у города, планируете его выкуп или считаете кадастровую стоимость недвижимости завышенной, обращайтесь. Мы проанализируем вашу ситуацию, оценим перспективы и предложим оптимальное решение.
