Верховный суд снова защитил добросовестного покупателя квартиры

Хочу купить квартиру в строящемся многоквартирном доме, но оформлять дду и последующую собственность на купленную кв на себя не могу по некоторым обстоятельствам. Обратилась к своей крестной "Н"(не является мне родственницей) с этим предложением, она согласилась. Я оплачиваю покупку кв, но по документам покупатель "Н". У "Н" есть сын инвалид и внук. Как себя максимально обезопасить, чтобы не лишиться купленного жилья?

Бобылева Татьяна Александровна

Добрый день!При таких вводных, Ваша затея крайне рискована.Обезопасить себя вряд ли получиться, так как фактический собственник жилья Ваша тетя, со всеми вытекающими правами на недвижимость.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Шансы потерять денежные средства -100 %. Шансы оспорить сделку 0%, шансы получить обратно денеженые средства 0%. Можно обезопасить, но для этого исходить из обстоятельств, фактически препятствующих вам оформить сделку по дду напрямую. Тел 8908-738-9208

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Шансы потерять денежные средства -100 %. Шансы оспорить сделку 0%, шансы получить обратно денеженые средства 0%. Можно обезопасить, но для этого исходить из обстоятельств, фактически препятствующих вам оформить сделку по дду напрямую. Тел 8908-738-9208

Ким Галина Владимировна

Действительно, сделка для камикадзе. Иначе не скажешь. Было бы странно, если бы она не согласилась.... Фактор родства не имеет никакого значения. Цель за деньги получить кв. метры, а не возврат вложенного спустя... ннадцать лет и то под вопросом. Одним договором не обойдетесь, многоходовочка у вас. Нужна будет индивидуальная консультация, формирование документов, звоните 8-960-163-72-68

Хочу купить квартиру в строящемся многоквартирном доме, но оформлять дду и последующую собственность на купленную кв на себя не могу по некоторым обстоятельствам. Обратилась к своей крестной "Н"(не является мне родственницей) с этим предложением, она согласилась. Я оплачиваю покупку кв, но по документам покупатель "Н". У "Н" есть сын инвалид и внук. Как себя максимально обезопасить, чтобы не лишиться купленного жилья?

Бобылева Татьяна Александровна

Добрый день!При таких вводных, Ваша затея крайне рискована.Обезопасить себя вряд ли получиться, так как фактический собственник жилья Ваша тетя, со всеми вытекающими правами на недвижимость.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Шансы потерять денежные средства -100 %. Шансы оспорить сделку 0%, шансы получить обратно денеженые средства 0%. Можно обезопасить, но для этого исходить из обстоятельств, фактически препятствующих вам оформить сделку по дду напрямую. Тел 8908-738-9208

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Шансы потерять денежные средства -100 %. Шансы оспорить сделку 0%, шансы получить обратно денеженые средства 0%. Можно обезопасить, но для этого исходить из обстоятельств, фактически препятствующих вам оформить сделку по дду напрямую. Тел 8908-738-9208

Ким Галина Владимировна

Действительно, сделка для камикадзе. Иначе не скажешь. Было бы странно, если бы она не согласилась.... Фактор родства не имеет никакого значения. Цель за деньги получить кв. метры, а не возврат вложенного спустя... ннадцать лет и то под вопросом. Одним договором не обойдетесь, многоходовочка у вас. Нужна будет индивидуальная консультация, формирование документов, звоните 8-960-163-72-68

Продажа жилья.

Я собственник дома и земли. Хочу это всё продать и купить квартиру.

Нашла покупателя. Он деньги перевел. Договор на покупателя ещё не оформлен. Я эти деньги перевела продавцу квартиры. Могут ли возникнуть проблемы при оформлении купли-продажи, так как деньги переданы до подписания договора?Мы ничего не подписывали. Договор был на словах. Покупатель моего имущества перевел мне, я перевела продавцу своего будущего имущества. Сумма небольшая,150000. Я слышала что при оформлении купли-продажи в договоре можно написать что "деньги были переданы до заключения договора"?

Ким Галина Владимировна

если сорвется сделка обязаны будете вернуть покупателю деньги, при отказе в возврате могут возникнуть проблемы, в т.ч. ваш покупатель вправе подать заявление в полицию о мошенничестве

При заключении договора купли продажи земля и дом когда происходит передача денег и ключей

Чеботарев Василий Сергеевич

Очень много нюансов. Зависит от предпочтений каждой стороны. Для продавца лучше чтобы квартира и ключи передавались после получения денег. Доя покупателя наоборот, до. Надо детально обсуждать взаимоприемлемый результат

Золдак Сергей Анатольевич

До сделки или после подачи в мфц, как угодно сторонам

Маслов Александр Анатольевич

до подписания договора у нотариуса ! Александр !

Мингазов Юрий Саитгареевич

Как написано в договоре, кличи вообще дело 10-е, главное регистрация сделки.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

На основании условий и в порядке, установленном договором купли-продажи продажи. Могут быть переданы по акту приёма-передачи, без акта, до подписания договора, в момент подписания, после переход прав, через определнное время после перехода прав. Любое условие годится. Способ передачи денег также устанавоивается договором: наличными, безналом и т. д. Договор купли-продажи составляется под индивидуальные условия, учитывает и должен защищать ваши интересы, избегать риски, учитывать все правовые нюансы вашей сделки и все фактичечкие обстоятельства.

Здравствуйте, скажите пожалуйста покупаю квартиру.Договорились ,что передача будет в момент подписания договора, как мне лучше передать деньги?
В отделение банка с моего счета на счёт продавца или наличными купюрами. Расписку за получение денег возьму в любом случае. Как поступить?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Поступить нужно следующим образом: при покупке квартиры необходимо её проверять юридически и всесторонне. Если нет никаких рисков, то стороны уже выходят на сделку.

Договор купли-продажи должен быть составлен также юридически грамотно, содержать все условия, права, обязательства, порядок оплаты, ответственность сторон и иные условия, которые будут вас защищать. Данные работы выполняет юрист, не риэлторы или юрист продавца.

Деньги можно за квартиру отдать наличными через банковскую ячейку с заключение грамотной расписки, или перевести на счёт продавца. То, что вы передадите деньги правильно никак не гарантирует, что в дальнейшем вы не потеряете объект недвижимости. Судя по тому какие вопросы вы задаете, вы не знаете с чем можно столкнуться в сделке вообще.

Ким Галина Владимировна

1. лучше не передавать д/с в момент подписания ДКП, а только после регистрации в соответствии с заключенным договором КП
2. безусловно, безналичная оплата более предпочтительна.
3. если продавец настаивает на наличной передаче денег, ждите проблем после покупке жилья.

Ватолин Александр Иванович

Лучше безналичный перевод. И обязательно укажите Назначение платежа.

Паниченко Даниил Сергеевич

Добрый день, правильнее было бы осуществить передачу денежных средств не после подписания договора, а после факта государственной регистрации (поскольку будет сюрпризом если после обращения в МФЦ Вам сообщат, что зарегистрировать на Вас имущества нельзя из-за ограничений на нём).
Укажите в договоре, что денежные средства продавец может получить в банке путем обращения в него после государственной регистрации через аккредитив.
Чтобы открыть аккредитив можете обратиться в любой банк, немного переплатите (около 5 тыс. руб.), но будете уверены в безопасности сделки на 100%. Кроме того, многие банки дают консультации по аккредитиву для покупателя и продавца и они могут помочь!

Добрый вечер! Мой свёкр является владельцем 2-ух комнат в 3-х комнатной квартире. Хозяин 3-ей комнаты (зовут Андрей) не объявлялся больше 10 лет. Недавно от него вышел на связь риелтор, который стал утверждать, что Андрей хочет продать комнату. За 2,1 млн. рублей. И так как мой свекр имеет преимущественное право покупки, соответственно ему предлагают первому. Когда мы просили связь у риелтора с Андреем, он начинал юлить и отказывать. Ссылаясь на его занятость. Было подозрительно, но мы решили не терять возможности и согласились. Для нас было и остается логичным выкупить эту комнату. Через некоторое время риелтор приехал вскрыть комнату. С его слов комната оказалась на троечку (что не удивительно). Но в этот же момент он стал говорит, что ему нужно посоветоваться со своими коллегами по цене, так как 2,1 по считали, что уже мало. Через некоторое время назвали цену в 3 млн. Мы пошли в отказ. За время мы изучили рынок, состояние комнаты, размер, так же посоветовались. Но так же мы понимали, что к чему то среднему мы должны прийти. 20.01.2026 г. на почту пришло уведомление, где нам предлагают купить комнату за 3 млн. В течении нескольких дней мы нашли телефон Андрея и лично предложили ему 2,5 млн. Андрей показался нам странным по разговору. Он стал утверждать, что ничего не знает и ему нужно посоветоваться с риелтором. Ответа не поступило. Мы подождали пару дней и на почту, указанную в письме отправили ответ, что за 3 млн. покупать не будем. 2.03.2026 г. нам позвонил риелтор и сказал, что он выкупил эту комнату и предлагает нам ее снимать. Мы запросили у него документы. Он выслал нам выписку из ЕГРН, и расписку, из которых следует, что 17.12.2025 г. был заключен договор купли продажи и передача денег в размере 3 млн. Мы склоняемся к тому, что нас изначально обманули. Что 3 млн. были запрошены специально для нашего отказа, а в действительности комната была продана за меньшую стоимость. А так же договор купли продажи был уже оформлен почему то за месяц до нашего официально отказа. Если он считается таковым. Договор купли продажи со стоимость нам не показывают. Мы бы хотели оспорить эту сделку. Потому что считаем, что нас изначально вводили в заблуждение. Дабы обойти право преимущественной покупки.

Хлопотов Дмитрий Григорьевич

Здравствуйте! В вашей ситуации есть основания полагать, что права преимущественной покупки могли быть нарушены, а также возможно имело место введение в заблуждение. Однако для успешного оспаривания сделки потребуется доказать конкретные нарушения в судебном порядке. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, факт нарушения права преимущественной покупки (например, отсутствие письменного уведомления от Андрея или риелтора о продаже доли с указанием цены и условий). Факт обмана (например, что риелтор намеренно вводил вас в заблуждение относительно намерений Андрея, условий сделки или других обстоятельств, влияющих на ваше решение). Причинно-следственную связь между обманом и вашим отказом от покупки (то есть что, если бы вам сообщили достоверную информацию, вы бы не отказались от сделки). Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год с момента, когда истец должен был узнать или фактически узнал о нарушении своих прав (п. 2 Ст. 166 ГК РФ). В вашем случае важно определить, когда вы узнали о сделке от 17 декабря 2025 года.

Грачёв Георгий Владимирович

Договор заключён 17.12.2025, уведомление направлено позже - это прямое нарушение преимущественного права покупки. Оспаривайте сделку в суде.

Некрасова Вера Анатольевна

Здравствуйте, сдавать эту комнату без согласия всех собственников нельзя! Откажите ему в согласии.

В коммерческом помещении сидит ООО без договора (раньше был совместный бизнес)
Просидели в нем 9 лет. Предложила выкупить, сделка у нотариуса не состоялась, не принесли денежные средства. Выставила претензию в 2023 об освобождении помещения, не вышли. Подала в районный суд. Они принесли поддельный договор аренды с дольщиками ( помещение было разделено на три части и продано нам троим, каждый имеет отдельный вход и занимает свои площади). Вот два дольщика подписали ему договор аренды с 2016 г. Подали в суд по договору этому, суд признал его не действительным. Эта ооо и ее директор подали апелляционную жалобу. И следующая инстанция почему-то отменила предыдущее решение. Еще судья решил, что прошли сроки исковой давности. Решение суда еще нет на руках. Но я точно знаю, что договор аренды поддельный. О договоре я узнала в ходе процесса в 2024 августе. Как поступить дальше

Мингазов Юрий Саитгареевич

Если отменил, то дело вновь будут рассматривать в суде первой инстанции.

Аникеева Екатерина Игоревна

Здравствуйте!

В том случае, если апелляционная инстанция отменила решение первой инстанции и вынесла новое решение (определение), то на судебный акт апелляционного суда подается кассационная жалоба в порядке ст.376-378 ГПКРФ.

Рогалева Марина Алексеевна

Людмила, здравствуйте! Очень странно, что дело рассматривал районный суд. Судя по обстоятельствам, оно подсудно арбитражному суду. Когда Вы получите на руки апелляционное определение, его можно обжаловать в кассационном порядке.

В коммерческом помещении сидит ООО без договора (раньше был совместный бизнес)
Просидели в нем 9 лет. Предложила выкупить, сделка у нотариуса не состоялась, не принесли денежные средства. Выставила претензию в 2023 об освобождении помещения, не вышли. Подала в районный суд. Они принесли поддельный договор аренды с дольщиками ( помещение было разделено на три части и продано нам троим, каждый имеет отдельный вход и занимает свои площади). Вот два дольщика подписали ему договор аренды с 2016 г. Подали в суд по договору этому, суд признал его не действительным. Эта ооо и ее директор подали апелляционную жалобу. И следующая инстанция почему-то отменила предыдущее решение. Еще судья решил, что прошли сроки исковой давности. Решение суда еще нет на руках. Но я точно знаю, что договор аренды поддельный. О договоре я узнала в ходе процесса в 2024 августе. Как поступить дальше

Мингазов Юрий Саитгареевич

Если отменил, то дело вновь будут рассматривать в суде первой инстанции.

Аникеева Екатерина Игоревна

Здравствуйте!

В том случае, если апелляционная инстанция отменила решение первой инстанции и вынесла новое решение (определение), то на судебный акт апелляционного суда подается кассационная жалоба в порядке ст.376-378 ГПКРФ.

Рогалева Марина Алексеевна

Людмила, здравствуйте! Очень странно, что дело рассматривал районный суд. Судя по обстоятельствам, оно подсудно арбитражному суду. Когда Вы получите на руки апелляционное определение, его можно обжаловать в кассационном порядке.

Здравствуйте. Мы с бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества, определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - две квартиры, в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка, это может быть справка в свободной форме.
ПАО Сбербанк отказывает, мотивируя это тем, что это изменение кредитного договора (что не правда) и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора.
"Любое изменение кредитного договора это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком" - подмена понятий, так как мы не запрашиваем об изменении кредитного договора. Изменение кредитного договора - это изменение состава созаёмщиков. ПАО Сбербанк подменяют понятие "собственники" "режим собственности" и "доли в имуществе", которые не являются предметом кредитного договора, понятием "созаёмщики", и злоупотребляют своими полномочиями, пытаясь распоряжаться тем, что их не касается и на что не распространяются договорные отношения. А также понятие "Созаёмщики" не равно понятию "собственники", созаёмщики по ипотеке и собственники объекта могут быть разными людьми. Стороны кредитного договора - это "банк" и "созаёмщики" и никто иной.
"Изменение состава собственников залогового имущества не предусмотрено условиями кредитного договора" - это и не может быть предусмотрено, потому что состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не предмет и не стороны кредитного договора и кредитный договор никак не касаются.
Также Пао Сбербанк отвечает: "Стоимость услуги «Выделение долей собственности» согласно составляет 15 000р за каждый кредитный договор" - нам не нужна банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Банк не имеет отношения к долям в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе. На каком вообще основании банк собирается выделять доли в нашей квартире? Это вообще нонсенс.
То есть банк пытается навязать нам свои сомнительные платные услуги по выделению долей, по изменению кредитного договора или составу созаёмщиков, когда мы просим не об этом, а нужна просто обычная справка в свободной форме о том, что мы добросовестные заёмщики, что мы вовремя платим, что у нас нет просрочек, что залоговое имущество не выставлено на торги и т.д., и у банка нет никаких претензий к нам и оснований на запрет заключения соглашения о разделе имущества.
Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из закона ещё в 2014 году. Сейчас, согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников. То есть требование нотариусами согласия от банка, если нет отчуждения залогового имущества, уже давно не правомерно.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Ватолин Александр Иванович

Вы правы. По закону (ст. 346 ГК РФ) и позиции ВС РФ (п. 41 Постановления № 23), определение долей — не отчуждение, согласие банка не требуется. Банк навязывает услугу незаконно. Проблема в нотариусе, так как они требуют согласие «по привычке», опасаясь блокировок со стороны Росреестра. Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия со ссылкой на п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 23. Обычно после такого требования нотариусы соглашаются на сделку. Напишите в Центробанк и ФАС на навязывание платных услуг и злоупотребление положением. Найдите более юридически грамотного нотариуса, который знаком с актуальной практикой ВС РФ и зарегистрирует соглашение без справки от Сбера. Вы можете заключить соглашение в простой письменной форме и утвердить его через суд (раздел имущества). Решение суда Росреестр обязан исполнить без согласия банка.

Здравствуйте. С бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества - определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - это две квартиры в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка.
Банк настаивает на том, что это изменение кредитного договора и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора и по изменению состава созаёмщиков и собственников. Но мы не запрашиваем об изменении кредитного договора, так как состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не стороны и не предмет кредитного договора, то есть кредитный договор не касаются. Стороны кредитного договора - это только "кредитор (банк)" и "созаёмщики".
Также Пао Сбербанк отвечает, что если нужно чтобы банк оказал его услугу "выделение долей в собственности", нужно выбрать услугу по изменению состава собственников и созаёмщиков - но во-первых это подмена понятий, так как выделение долей и изменение кредитного договора - это разные понятия и разные действия, во-вторых, нам не нужна и банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе и не имеет к ним никакого отношения.
Банк относится к нашему имуществу только как залогодержатель. Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из ГК РФ ещё в 2014 году. Согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).
Нотариус разъяснил мне, что требует данное соглашение на основании пункта 4, ст 53 Федерального закона О государственной регистрации недвижимости - "Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке."
Во-первых - данная норма диспозитивная. Рядом других законов и решений верховного суда, именно и установлено иное - то, что согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Но нотариус и слышать ничего не хочет и говорит что нотариальная палата мне скажет тоже самое.
Во-вторых - ни нотариус, ни банк - не органы осуществляющие внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН. Орган ответственный за это я так понимаю - Росреестр. Значит указанное согласие нужно для Росреестра, а не для нас и не для нотариуса для заверение нашего соглашения? Почему тогда заставляют собственников

Скороварова Светлана Анатольевна

Нотариус прав формально, но вы правы по существу. Без согласия банка нотариальное соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре — останется просто бумагой.

Суть проблемы:
П. 4 Ст. 53 ФЗ-218: Росреестр обязан требовать согласие залогодержателя для регистрации любых изменений в ЕГРН по заложенному имуществу.
П. 41 Постановления Пленума ВС № 23: Определение долей супругов по существу не требует согласия банка, так как не является отчуждением.
Коллизия: Постановление Пленума — это разъяснение для судов, а не для Росреестра. Регистрирующий орган действует по п. 4 Ст. 53.

1. Судебный раздел имущества — единственный надежный способ

Суд разделит квартиры без согласия банка, руководствуясь п. 41 Постановления Пленума ВС № 23. Банк привлекается как третье лицо, но его несогласие не препятствие.
Судебное решение регистрируется в Росреестре без согласия залогодержателя.

2. Письменный отказ нотариуса + обжалование

Требуйте у нотариуса мотивированное постановление об отказе (ч. 2-3 Ст. 48 Основ о нотариате). Обжалуйте в суде, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23.

3. Запрос банку о бесплатном согласии

Направьте официальный запрос с требованием согласия без платы, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23 и ст. 10 ГК РФ (запрет злоупотребления правом). Банк откажет. Но письменный отказ можно оспорить в суде.

Ваша позиция верна для суда, но не для нотариуса/Росреестра.