Добрый день! Да, шанс оформить участок за вами есть, но сейчас важно действовать до того, как администрация утвердит схему соседа.
То, что сосед подал заявление первым, не означает, что участок уже «его». Однако заявления рассматриваются в порядке поступления. Если вы сейчас подадите заявление со своей схемой и границы будут пересекаться со схемой соседа, рассмотрение вашего заявления должны приостановить до решения по более ранней схеме. Если соседу откажут — рассмотрение вашего заявления продолжится. Это прямо предусмотрено п. 4, 6 Ст. 39.15 ЗК РФ.
Поэтому я бы выделила два направления одновременно.
1.Подать своё заявление о предварительном согласовании с актуальной схемой. Схему 2020 года обязательно приложить дополнительно как доказательство того, что территория фактически давно используется вами и вопрос её оформления возник не после заявления соседа. Но сама по себе неутверждённая схема 2020 года преимущественного права вам не создаёт.
2. Немедленно подать в администрацию мотивированные возражения против схемы соседа. Основной довод здесь даже не в том, что вы пользовались землёй раньше, а в том, что образование участка в предлагаемых границах фактически ликвидирует или существенно ограничит подъезд сельхозтехники к вашему участку.
ЗК РФ запрещает формировать участки так, чтобы возникали недостатки, препятствующие рациональному использованию земель. Нарушение требований ст. 11.9 ЗК РФ является основанием для отказа в утверждении схемы по ст. 11.10 И, соответственно, для отказа в предварительном согласовании по ст. 39.15 ЗК РФ. В судебной практике необходимость сохранить фактический доступ к соседнему земельному участку также учитывается при оценке законности предоставления муниципальной земли.
Особенно сильной позиция будет, если можно показать, что оставляемая соседом «тропинка» объективно не обеспечивает использование вашего участка по назначению: невозможно проехать трактору, комбайну, грузовой технике и т.п. Я бы приложила фотографии существующего проезда, старую геодезическую схему, спутниковые снимки, документы на ваш участок и желательно заключение кадастрового инженера с указанием необходимой ширины проезда.
Если эта территория фактически является проездом общего пользования, позиция ещё сильнее. При нахождении в границах населённого пункта земельные участки общего пользования, занятые проездами и дорогами, приватизации не подлежат. При подготовке схемы администрация обязана учитывать существующие территории и участки общего пользования.
Само по себе то, что вас персонально не уведомили о заявлении соседа, скорее всего, недостаточно для отмены решения: на стадии предварительного согласования ст. 39.15 ЗК РФ общей обязанности индивидуально уведомлять всех смежных собственников не устанавливает. Для ИЖС, ЛПХ в населённом пункте и садоводства действует специальная процедура с публичным извещением и 30-дневным сроком для заявлений других заинтересованных граждан.
Если администрация всё же утвердит схему соседу, тогда уже имеет смысл идти в суд по КАС РФ: требовать признать решение администрации незаконным и одновременно просить меры предварительной защиты — приостановить действие решения и запретить дальнейшие кадастровые/регистрационные действия до окончания спора. Такие меры допускает ст. 85 КАС РФ. Общий срок обращения — три месяца с момента, когда вы узнали о нарушении своего права.
Сервитут для проезда по ст. 274 ГК РФ тоже возможен, в том числе через суд, но я бы рассматривала его как запасной вариант. Лучше сейчас не допустить передачи соседу всей полосы проезда, чем потом судиться с ним за право ездить через уже принадлежащую ему землю.
На мой взгляд, здесь перспективы есть, особенно если этот проезд реально существует много лет и необходим именно для сельхозтехники. Но конкретную схему соседа, вашу схему 2020 года и документы администрации лучше анализировать не в открытом обсуждении: по ним уже можно определить, на каком основании эффективнее блокировать предварительное согласование и что именно просить в суде.
