Добрый день! По техпаспорту БТИ у Вас действительно: Г4 — уборная, Г5 — баня (брусчатая, площадь застройки 12, 6 кв. М), II — дощатый забор. Сам техпаспорт составлен 16.03.2007, поэтому он как минимум подтверждает, что эти объекты существовали уже на эту дату.
Сейчас срочно ставить всё это на кадастровый учет не стоит. Забор, навес и обычная уборная, если они могут быть демонтированы без существенного разрушения, являются некапитальными объектами и самостоятельными объектами недвижимости не считаются. Баня — другой вопрос. Наличие фундамента имеет значение, но само по себе еще не делает ее недвижимостью: нужно установить прочную связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Это следует из ст. 130 ГК РФ и п. 10.2 Ст. 1 ГрК РФ.
При этом для Вашей ситуации принципиально важно различать красную линию и кадастровую границу Вашего земельного участка. Если Г5 находится фактически за границей Вашего земельного участка, на муниципальной земле, обычным техническим планом оформить право собственности сейчас, скорее всего, не получится: для регистрации вспомогательного капитального объекта требуется правовое основание использования земельного участка, на котором он расположен. Если же баня находится в границах Вашего участка, но попадает за существующую красную линию, ситуация значительно интереснее и оснований для защиты больше.
Причем сейчас для Вас важнее не Росреестр, а оспаривание решения о сносе. Верховный Суд прямо указывает, что изменение градостроительных требований после строительства, например установление красных линий позднее момента законного возведения объекта, само по себе не превращает постройку в самовольную. Суд при оспаривании муниципального решения обязан проверить, действительно ли объект является самовольной постройкой.
Дополнительно в июле 2026 года Верховный Суд сформулировал еще одну важную позицию: если капитальный объект был создан до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до 30.10.2001, муниципалитет не вправе во внесудебном порядке снести его только потому, что отсутствуют документы на землю. В рассмотренном ВС деле дата строительства подтверждалась именно техническими паспортами. Поэтому здесь имеет смысл поднять архивное инвентаризационное дело БТИ и установить, когда именно появились Г4 и особенно Г5. Ваш паспорт 2007 года пока подтверждает только существование объектов на 2007 год.
То, что Комитет уже принял решение о пересмотре планировочного элемента и Ваш участок включен в эту процедуру, тоже существенно. Пока новая документация не утверждена, старая красная линия формально действует. Но снос объекта сейчас может сделать дальнейший пересмотр бессмысленным. Поэтому при обжаловании решения о сносе можно одновременно просить суд приостановить действие решения/запретить демонтаж до окончания рассмотрения дела — ст. 85 КАС РФ это допускает. Само решение органа местного самоуправления гражданин вправе оспаривать по ст. 218 КАС РФ; общий срок — три месяца с момента, когда стало известно о нарушении права.
То есть последовательность здесь лучше такая: сначала проверить точные координаты Г5 относительно кадастровой границы участка и красной линии, дату появления красной линии и дату строительства бани; затем оспаривать решение о сносе и обеспечивать запрет демонтажа; уже после решения вопроса с границами решать регистрацию Г5. Попытка сейчас просто зарегистрировать баню сама по себе проблему с решением о сносе не устранит.
Если покажете само решение о сносе и решение/протокол Комитета о пересмотре планировочного элемента, можно уже предметно посмотреть, есть ли основания отменить решение о сносе и на какие именно пункты лучше ссылаться. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
