Поскольку квартира была приобретена в браке, она является вашей совместной собственностью с мужем. После его смерти его доля должна быть официально оформлена как наследство. Пока этого не сделано, Росреестр просто не зарегистрирует сделку купли-продажи.
Однако ваша ситуация вполне решаема, и то, что вы и ваш сын там прописаны, очень сильно вам поможет.
Как распределяются доли в квартире?
Поскольку квартира куплена в браке, по закону (ст. 34 Семейного кодекса РФ):
1. 50% Квартиры — это ваша супружеская доля. Она принадлежит вам и в состав наследства не входит.
2. Оставшиеся 50% (доля мужа) — это наследство.
3. Наследниками первой очереди являются: вы (жена), ваш сын и родители мужа (если они живы).
Если родителей мужа нет, то доля мужа (50%) делится поровну между вами и сыном — по 25% каждому.
* Итог: у вас будет 75% квартиры (50% супружеская доля + 25% наследство), а у сына — 25% квартиры.
В чем огромный плюс вашей ситуации?
Вы пишете: «в наследство никто не вступал». Юридически это не совсем так.
В Гражданском кодексе РФ (ст. 1153 ГК РФ) есть понятие «фактическое принятие наследства». Это означает, что если наследник не пошел к нотариусу в течение 6 месяцев, но совершил действия, доказывающие, что он относится к имуществу как к своему (прописался, живет там, оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт), он считается принявшим наследство.
Ваш сын: Был прописан в квартире на момент смерти отца. Юридически он автоматически считается фактически принявшим наследство.
Вы (жена): Прописались после смерти мужа, пользуетесь квартирой, оплачиваете ЖКУ. Вы также фактически приняли наследство.
Что вам нужно сделать пошагово, чтобы продать квартиру?
1. Вам и вашему сыну нужно вместе пойти к нотариусу по месту последнего жительства вашего мужа.
Как поведет себя нотариус (два сценария):
• Сценарий А (простой): Нотариус сочтет доказательства фактического принятия наследства (прописку и оплату ЖКУ) бесспорными и сам выдаст вам и сыну Свидетельства о праве на наследство.
• Сценарий Б (судебный): Если со дня смерти прошло много времени, а вы прописались не сразу, нотариус может отправить вас в суд. Пугаться этого не нужно. Это стандартный и несложный процесс: вы подаете в районный суд Исковое заявление о признании права собственности в порядке наследования. Суд, видя вашу прописку и оплату квитанций, вынесет решение в вашу пользу. Это решение заменит бумагу от нотариуса.
3.Регистрация в Росреестре
На основании документов от нотариуса (или решения суда) Росреестр зарегистрирует право собственности: например, 75% за вами и 25% за вашим сыном (либо 100% на вас, если сын у нотариуса напишет заявление, что не претендует на свою долю в вашу пользу — но это возможно, только если не прошло 6 месяцев с даты смерти; если прошло больше, сыну придется сначала оформить свою долю на себя, а потом подарить её вам).
4. После того как в ЕГРН (Росреестре) будут официально записаны новые собственники, вы сможете продать квартиру.
Если доля будет у сына, он должен будет выступать соисполнителем сделки (подписывать договор вместе с вами) либо оформить на вас доверенность на продажу своей доли.
