Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 55

Согласно закону, при приватизации жилого помещения доли всех его участников признаются равными. Это правило установлено статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, неравное распределение долей между совершеннолетними участниками приватизации не предусмотрено. Все участники сделки получают равные доли. Если кто-то из совершеннолетних не желает участвовать в приватизации, он может оформить нотариальный отказ, и его доля перейдет к другим участникам, которые также получат равные части.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, вы обязаны письменно уведомить второго собственника о намерении продать свою долю с указанием цены и условий. Уклонение от получения не является препятствием.

Для продажи доли необходимо:

Направить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса. Нотариальный способ наиболее надежен, так как фиксирует факт направления даже при отказе от получения.

Дождаться истечения срока. Если в течение одного месяца со дня доставки уведомления (или со дня поступления письма в отделение связи, если адресат уклоняется от получения) собственник не выкупит долю, вы вправе продать её третьему лицу.

Важно: цена в уведомлении должна соответствовать цене в договоре купли-продажи. Занижение цены даёт другому собственнику право оспорить сделку в суде.

Поскольку квартира куплена до признания дома аварийным, у вас есть полные права собственников по ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Вы (супруги + дети) можете претендовать на предоставление другого равноценного жилья либо на денежное возмещение (рыночную стоимость квартиры + убытки, связанные с переездом). Ограничение «только компенсация в размере цены покупки» (ч. 8.2 Ст. 32 ЖК РФ) применяется только к тем, кто приобрёл жильё после признания дома аварийным

Маткапитал и доли детей усложняют ситуацию: жильё должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи (родители + оба ребёнка). После погашения ипотеки доли детям нужно выделить в течение 6 месяцев (если ещё не выделены). Любые сделки по распоряжению долями несовершеннолетних (соглашение о выкупе, принятие нового жилья, получение денег) требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Имущественное положение детей не должно ухудшиться.

Получите официальные документы
Заключение межведомственной комиссии и решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции.
Информацию, включён ли дом в региональную адресную программу переселения из аварийного жилья (это важно для выбора: жильё или деньги).
Закажите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру.

Обратитесь в администрацию (орган, принявший решение об аварийности)
Подайте письменное заявление с выбором формы обеспечения:
предоставление другого благоустроенного жилого помещения (равнозначного по площади, в том же населённом пункте);
либо денежное возмещение.
Приложите документы о собственности, составе семьи, использовании маткапитала.
Администрация должна предложить соглашение об изъятии.

Привлеките органы опеки
На стадии соглашения о выкупе/предоставлении жилья обязательно получите их разрешение. Они контролируют, чтобы доли детей были сохранены в новом жилье (или деньги на детей были защищены, например, на счетах с контролем опеки).
Если администрация бездействует, затягивает сроки, предлагает заниженную компенсацию или неравноценное жильё — обращайтесь в суд.
Типичные требования:
обязать предоставить другое жильё;
признать бездействие незаконным;
определить размер выкупной цены (рыночная стоимость + убытки);
взыскать компенсацию.
Можно параллельно жаловаться в прокуратуру — она часто помогает по таким делам.

Банковской выписки с назначением платежа «возврат денежных средств по договору аренды» достаточно для подтверждения факта возврата залога. Это письменное доказательство, которое суд оценит наряду с другими документами.

Требование собственника о видеофиксации не является обязательным по закону и не может служить препятствием для возврата. Согласно ст. 381.1 ГК РФ, обеспечительный платёж (залог) подлежит возврату при отсутствии задолженности и повреждений. Бремя доказывания наличия ущерба лежит на арендодателе.

Для вашей же подстраховки рекомендуем:

В назначении платежа чётко указать: «Возврат обеспечительного платежа по договору аренды от [дата]».

Сохранить скриншот подтверждения перевода и выписку из банка.

Направить собственнику письменное уведомление о возврате с указанием реквизитов.

Таким образом, видеофиксация не требуется, а банковская выписка является надлежащим доказательством возврата средств.

Похожая ситуация уже была в правовой практике — и она разрешилась в пользу очередника.

Шансы остаться без квартиры невысокие. По новому закону ДНР (№ 269‑РЗ) жильё, переданное очереднику из муниципального фонда, бывшему собственнику через суд забрать практически невозможно. Если же суд восстановит права 80‑летней женщины, вам должны предоставить другое равнозначное помещение. Отказ от этой квартиры лишит вас права на компенсационное жильё.

Как помочь собственнику. У вас нет полномочий представлять её интересы. Единственное, что вы можете сделать, — сообщить в администрацию о судебном иске, чтобы чиновники знали о споре и не передавали квартиру до решения суда.

Ваши действия: никаких дополнительных действий не требуется. Администрация разберётся в ситуации сама. Если начнут давить и требовать помочь — письменно откажитесь, сославшись на отсутствие полномочий.

Выселить вас через суд в комнату сестра не сможет, если ваша доля не является незначительной. Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников или в судебном порядке. Выселение сособственника без предоставления другого жилья невозможно.

Угрозы подселить посторонних незаконны. Регистрация и вселение третьих лиц в квартиру, находящуюся в долевой собственности, возможны только с согласия всех собственников (п. 1 Ст. 247 ГК РФ).

По долгам за ЖКХ: каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Если сестра полностью оплатила долг, она вправе через суд взыскать с вас вашу часть.

Рекомендации:

Предложите сестре заключить соглашение о порядке пользования квартирой.

Предложите выкупить её долю или продать свою.

При угрозах — подайте заявление в полицию (ст. 119 УК РФ).

Важный момент сразу проясню: находящийся в СИЗО человек, если он прописан (зарегистрирован) в квартире, не теряет своих жилищных прав только из-за содержания под стражей — а значит, "приватизировать квартиру без него" в том смысле, чтобы полностью исключить его права, юридически не так просто, как может показаться.

Фактическая ситуация
Квартира, судя по всему, находится в муниципальной/государственной собственности (иначе о приватизации речи не было бы) и предоставлена по договору социального найма. Один из зарегистрированных в ней лиц долгое время проживал там на законных основаниях, сейчас находится в СИЗО. Родственники хотят приватизировать жильё "в личное пользование" — то есть, видимо, оформить его в собственность на себя, без него.

Ключевые правовые моменты
1. Заблуждение о лишении прав из-за заключения под стражу. Ранее в советском жилищном законодательстве действительно была норма о снятии с регистрации при осуждении к лишению свободы на длительный срок, но она признана неконституционной ещё в 1995 году (Постановление КС РФ от 23.06.1995 № 8-П). Сегодня само по себе нахождение человека в СИЗО или отбывание наказания в колонии не лишает его права пользования жилым помещением и не даёт оснований для его исключения из приватизации. Более того, важно понимать: он ещё не осуждён (СИЗО — это мера пресечения на период следствия/суда), то есть действует презумпция невиновности.

2. Согласие всех зарегистрированных обязательно. По ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" право на приватизацию имеют все лица, обладающие правом пользования жилым помещением по договору социального найма (то есть все зарегистрированные члены семьи нанимателя), и приватизация оформляется только с согласия всех этих лиц. Без его участия или официально оформленного отказа приватизация будет юридически уязвима и может быть впоследствии оспорена.

3. Два законных варианта действий:

Он становится сособственником наравне с остальными — тогда его доля в приватизированной квартире закрепляется за ним, и он в будущем сможет ею распоряжаться;

Он оформляет нотариальный отказ от участия в приватизации в пользу остальных зарегистрированных лиц. Важно: даже отказавшись от доли в собственности, он сохраняет бессрочное право пользования (проживания) этой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, подтверждено практикой Верховного Суда РФ) — то есть новые собственники не смогут его выселить, когда он выйдет на свободу, если он сам добровольно не откажется от регистрации там или не приобретёт другое постоянное жильё.

4. Как оформить его волю, если он не может лично явиться. Поскольку он находится в СИЗО и не может прийти к нотариусу или в МФЦ сам:

можно пригласить нотариуса для выездного нотариального действия непосредственно в следственный изолятор (закон о нотариате допускает совершение нотариальных действий вне помещения нотариальной конторы; согласование визита проходит через администрацию СИЗО и, как правило, требует уведомления следователя/суда, в чьём производстве находится дело);

нотариус на месте может удостоверить либо его отказ от участия в приватизации, либо доверенность на имя родственника для представления его интересов в процессе приватизации (в доверенности должно быть чётко прописано, на что именно уполномочен представитель — участвовать в приватизации, подписывать документы, оформлять отказ и т.д.).

Без одного из этих двух вариантов (личное участие/доля или нотариально оформленный отказ) регистрирующий орган и МФЦ, скорее всего, откажут в приватизации либо сделка впоследствии может быть оспорена самим этим человеком после освобождения.

Что делать пошагово
Запросить в управляющей организации/администрации муниципалитета справку о зарегистрированных лицах (форма 9) и договор социального найма — чтобы подтвердить статус жилья и круг лиц с правом на приватизацию.

Выяснить через адвоката по уголовному делу или напрямую в СИЗО возможность организовать визит нотариуса к содержащемуся под стражей человеку.

Оформить либо его согласие на приватизацию с включением в состав собственников, либо нотариальный отказ в пользу других зарегистрированных лиц.

Подать документы на приватизацию в МФЦ/администрацию с полным пакетом, включая оформленное волеизъявление всех зарегистрированных.

Необходимые документы
Договор социального найма и справка о зарегистрированных лицах (форма 9)

Паспорта всех участников приватизации

Нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации (или доверенность) от лица, находящегося в СИЗО

Ордер/выписка из домовой книги, технический паспорт квартиры

1. Возмещение расходов на содержание и сохранение имущества (ст. 249 ГК РФ)

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание и сохранение общего имущества. Если вы понесли расходы, необходимые для поддержания дома в надлежащем состоянии (провели свет, воду, сантехнику — то есть обеспечили базовую пригодность дома для проживания), вы вправе требовать от остальных собственников возмещения их доли этих расходов — то есть, распределенияна равные доли, по 1/3 у каждого, вы можете взыскать с каждого из двух других собственников по 1/3 от понесённых затрат (итого 2/3 от общей суммы).

2. Увеличение вашей доли за счёт неотделимых улучшений (п. 3 Ст. 245 ГК РФ)

Если сделанные вами улучшения — неотделимые (то есть демонтировать скважину, проводку, сантехнику без ущерба для дома нельзя), и они были произведены "с соблюдением установленного порядка использования общего имущества", закон даёт вам право на соответствующее увеличение вашей доли в праве собственности на дом — не просто денежную компенсацию, а фактическое перераспределение долей в вашу пользу. Формально требуется, чтобы порядок использования имущества был согласован с другими собственниками — но если они не возражали против ваших действий и фактически пользовались результатом (например, тоже приезжали в дом с электричеством и водой), это можно доказывать в суде как молчаливое согласие.

3. Ваше преимущественное право покупки долей (ст. 250 ГК РФ) — используйте это как рычаг прямо сейчас

Это критически важно: если остальные собственники решили продать свои доли, они обязаны письменно уведомить вас о цене и условиях продажи, и у вас есть преимущественное право выкупить эти доли первой, раньше, чем они будут проданы постороннему покупателю (для недвижимости — в течение 1 месяца с момента получения уведомления вы вправе принять решение). Если они попытаются продать долю третьему лицу в обход вашего права — такую сделку можно оспорить в суде и потребовать перевода прав покупателя на себя.

Направьте письменную претензию обоим собственникам с приложением копий чеков, с расчётом понесённых расходов и требованием либо возместить их долю (2/3 от суммы), либо зачесть эту сумму при определении цены их долей, если вы решите выкупить дом целиком себе.

Если они намерены продавать доли третьим лицам — потребуйте официальное письменное уведомление о цене и условиях продажи (это ваше законное право по ст. 250 ГК РФ), и рассмотрите вариант выкупить их доли самостоятельно, зачтя ваши расходы на ремонт в стоимость выкупа (тогда оценка "улучшенного" дома работает в вашу пользу — вы становитесь единственным собственником уже готового дома).

Если выкупать их доли вы не планируете, а согласны на продажу дома целиком третьему лицу — настаивайте на том, чтобы из вырученных средств, причитающихся другим двум собственникам, была вычтена компенсация ваших расходов пропорционально их долям, до общего раздела выручки. Зафиксируйте это в письменном соглашении между всеми собственниками перед продажей.

Если добровольно договориться не получится — обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) или о возмещении расходов по ст. 249 ГК РФ, а также, при наличии оснований, с требованием об увеличении вашей доли по ст. 245 ГК РФ. Чеки, свидетельские показания и, возможно, независимая оценка "было/стало" станут основными доказательствами.

Закажите независимую оценку дома в двух вариантах — в исходном состоянии (на момент покупки) и в текущем — чтобы точно зафиксировать прирост стоимости, вызванный вашими вложениями. Это усилит вашу позицию и в переговорах, и в суде.

Наличие доли в квартире площадью менее учётной нормы на каждого проживающего является основанием для постановки на учёт как нуждающейся в жилье, несмотря на саму долю. Статус лица из числа детей-сирот сохраняется до 23 лет. Обжалование отказа в постановке на учёт производится в административном либо судебном порядке через оспаривание решения органа опеки или местного самоуправления. В большинстве регионов органы власти при проверке нуждаемости намеренно завышают фактическую площадь доли или не учитывают техническое состояние жилья - именно эти доводы в судебной практике становятся решающими при восстановлении права на включение в список. Дата постановки сестры на учёт по достижении 18 лет влияет на очерёдность - Вы это учитываете при оформлении документов? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Здравствуйте. Если у ваших родителей было завещание, по которому всё имущество переходит к вам, сестра не имеет права на наследство. Однако если сестра является нетрудоспособной (инвалид, пенсионерка), она имеет право на обязательную долю в наследстве независимо от завещания. Тот факт, что она не помогала родителям, не лишает её права на обязательную долю. Если сестра трудоспособна и не относится к обязательным наследникам, её требования безосновательны. Вам нужно спокойно вступать в наследство по завещанию и отказывать сестре в её требованиях. При угрозах обращайтесь в суд.

Да, Вы вправе требовать с бывшего мужа компенсацию расходов на коммунальные услуги за ребёнка через суд в рамках алиментных обязательств, поскольку несение таких расходов является обязанностью обоих родителей. Ваш ребёнок зарегистрирован и фактически проживает у Вас - какие именно коммунальные расходы на ребёнка Вы несёте, и имеются ли подтверждающие документы об оплате? Данная категория споров решается на стыке алиментного права и жилищного законодательства, и большинство судов при отсутствии правильно сформированной доказательной базы расходов именно на ребёнка - отказывают в возмещении. Верховный Суд последовательно указывает, что дополнительные расходы на ребёнка должны быть реальными, документально подтверждёнными и явно выходящими за рамки обычного содержания. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

При переселении из аварийного жилья предоставление квартиры меньшей площади по закону не допускается без вашего добровольного письменного согласия. Органы власти обязаны выдать равнозначное по общей площади жилье либо выплатить полную денежную компенсацию.

Предоставление другого жилья взамен аварийного возможно только по соглашению сторон. В соглашении фиксируется рыночная стоимость вашей изымаемой недвижимости (включая долю в праве на землю и общее имущество) и стоимость новой квартиры. Если новое жилье дешевле изымаемого (в том числе из-за меньшего метража), администрация обязана выплатить вам разницу в денежной форме.

Администрация обязана предоставить квартиру, строго равнозначную по общей площади ранее занимаемой. Переселение в меньшую площадь по соцнайму незаконно, и компенсировать разницу деньгами в рамках этой процедуры нельзя.

Вы являетесь собственником квартиры или проживаете по договору соцнайма?

Вам нужно аннулировать заявление на выплату в Социальном фонде РФ (СФР), пока деньги не ушли продавцу, и расторгать договор купли-продажи из-за скрытых существенных недостатков жилья. Так как дети уже стали собственниками, процесс потребует участия органов опеки.

Если вы подали заявление в СФР менее 10 рабочих дней назад, немедленно отзовите его через Госуслуги или лично в СФР. Сертификат останется неиспользованным.

Если СФР уже перевел деньги, вернуть их на счет сертификата будет гораздо сложнее — только через суд или добровольный возврат продавцом на счет СФР.

Проведите независимую строительно-техническую экспертизу. Эксперт должен выдать официальное заключение о том, что плесень, сырость и грибок делают дом непригодным для проживания и угрожают здоровью детей. Это ваше главное доказательство для опеки и суда.

Так как дети уже наделены долями, Росреестр не зарегистрирует обратный переход права собственности без разрешения органов опеки

Если продавец отказывается, подавайте иск в суд о расторжении договора купли-продажи в связи с обнаружением скрытых существенных недостатков (ст. 475 ГК РФ). Суд отменит право собственности и вернет стороны в исходное положение.

Уточните, успел ли СФР перечислить деньги продавцу и какой способ оплаты (прямой перевод или через ипотеку) указан в договоре?

Регистрация постороннего человека в вашей квартире сопряжена с серьезными рисками. Сам факт инвалидности не дает ему права на вашу квартиру, но создает дополнительные сложности при выписке.

Основные риски:

Зарегистрированный получает право пользования квартирой. Для выписки без его согласия потребуется обращаться в суд.

Наличие зарегистрированного лица усложнит продажу квартиры, так как покупатели будут учитывать этот риск.

По адресу регистрации могут приходить повестки из военкомата или судебные приставы (взыскание возможно только при наличии долгов и судебного решения).

Регистрация постороннего лица без намерения проживать может быть признана фиктивной, что влечет административную или даже уголовную ответственность (штраф до 500 тыс. Руб. По ст. 322.2 УК РФ).

Выписка через суд:

Если зарегистрированный откажется выписываться, единственный законный способ — обращение в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением. Суд примет решение в вашу пользу, если будет доказано, что это посторонний человек, который фактически не проживает по адресу. Госпошлина — 300 руб.. При выписке инвалида суд учтет его социальную уязвимость, поэтому необходимо собрать весомые доказательства его фактического отсутствия.

Рекомендация: Оформите временную регистрацию (на срок до 5 лет), а не постоянную. Заключите письменное соглашение с условиями и сроками регистрации.

У вас есть три законных варианта действий.

1. Продажа своей доли третьему лицу

Вы вправе продать свою долю любому постороннему лицу. При этом вы обязаны письменно уведомить брата о намерении продать долю с указанием цены и условий (п. 2 Ст. 250 ГК РФ). Если в течение одного месяца он не выкупит долю или не ответит, вы можете продать её третьему лицу. Согласие брата на продажу вашей доли не требуется.

2. Принудительный выкуп доли брата через суд

Если доля брата незначительна и её нельзя выделить в натуре, а у него нет существенного интереса в использовании имущества, суд может обязать вас выплатить ему компенсацию за его долю (п. 4 Ст. 252 ГК РФ). При получении компенсации брат утрачивает право на долю, и квартира становится вашей. Однако суды применяют эту норму осторожно — она чаще работает в пользу собственника большей доли.

3. Раздел квартиры в натуре

Если квартира позволяет выделить изолированные части (комнаты) с отдельным входом, вы можете обратиться в суд с иском о разделе в натуре (ст. 252 ГК РФ). Суд может выделить каждому конкретные комнаты, а места общего пользования оставить в совместном владении.

Рекомендация: перед подачей иска направьте брату письменное предложение о выкупе вашей доли или о разделе — это зафиксирует его отказ и будет доказательством в суде

Вступившее в силу решение суда обязательно для администрации (ст. 13 ГПК РФ). Отсутствие дома в региональной программе не освобождает муниципалитет от его исполнения.

Действия администрации:

Принять постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений (ст. 32 ЖК РФ).

Направить каждому собственнику требование о сносе и проект соглашения о выкупной цене или предоставлении другого жилья.

Если дом не включён в программу, собственникам должно быть предложено возмещение за изымаемое жильё (выкупная цена), а не предоставление другого помещения (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Сроки уведомления:
Конкретный срок уведомления жильцов законом не установлен. Однако в подобных спорах суды часто обязывают администрацию принять меры по расселению в течение 3–6 месяцев с момента вступления решения в силу.. Вы вправе обратиться в суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения или с новым иском о понуждении к его исполнению. В случае бездействия администрации — подать жалобу в прокуратуру.