-
Вопрос № 00225123
Застройщик по договору дду считает лоджию по коэфтциенту 1, а в фз 214 прописано,что по 0,5 должен считать. Договор еще не подписан,застройщик менять данные отказывается,что можно с этим сделать и прав ли застройщик,спасибо
Застройщик неправ. Применение коэффициента 1 для лоджии противоречит закону.
Согласно ч. 1 Ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, общая приведённая площадь жилого помещения включает площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0, 5. Этот коэффициент установлен Приказом Минстроя № 854/пр и действует с 01.01.2017.
Суды признают включение лоджии без понижающего коэффициента (с коэффициентом 1) неправомерным, даже если это указано в договоре, так как свобода договора в данной части ограничена императивными требованиями закона.
Что делать, так как договор ещё не подписан:
Направить застройщику письменную претензию с требованием привести расчёт цены договора в соответствие с ч. 1 Ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ и Приказом Минстроя № 854/пр, применив к лоджии коэффициент 0, 5. Сослаться на судебную практику, признающую такие действия застройщика незаконными.
Если застройщик откажется, не подписывать договор на предложенных условиях. Вы вправе отказаться от заключения договора, так как он ещё не подписан, и требовать возврата задатка (если он был внесён) на основании ст. 381 ГК РФ, если отказ вызван незаконными условиями застройщика.
Если вы решите подписать договор с коэффициентом 1, вы сможете оспорить это условие в суде после заключения договора, подав иск о признании условия недействительным и взыскании неосновательного обогащения. Судебная практика по таким делам положительная.
Добрый день! Если застройщик именно рассчитывает цену ДДУ исходя из стоимости 1 кв. М и площади квартиры с лоджией, применять к лоджии коэффициент 1, 0 неправомерно.
Ч. 1 Ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает расчет через «общую приведенную площадь» с применением понижающих коэффициентов. Сам коэффициент 0, 5 для лоджии установлен не непосредственно 214-ФЗ, а Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр.
Судебная практика это подтверждает: в 2026 году кассационные суды признавали условия ДДУ о коэффициенте 1, 0 для лоджии противоречащими закону и взыскивали с застройщиков переплату.
Поскольку договор еще не подписан, можно письменно направить застройщику возражения к проекту ДДУ со ссылкой на ч. 1 Ст. 5 № 214-ФЗ и Приказ № 854/пр и потребовать пересчитать приведенную площадь и цену. При отказе можно обратиться в региональный орган строительного надзора.
Но есть важный нюанс: нужно посмотреть, как именно в договоре сформулирована цена. Если это твердая общая цена объекта, а не расчет «цена за кв. М × приведенная площадь», правовая оценка может отличаться.
Если пришлете пункт ДДУ о площади и цене, можно точно определить, законен ли расчет застройщика и какую сумму он завышает. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Застройщик не прав. Действующее законодательство прямо устанавливает понижающий коэффициент 0, 5 для лоджий при расчёте площади по договору долевого участия. Условие договора, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению. До подписания договора направьте застройщику письменную претензию с требованием привести условия в соответствие с законом, зафиксировав отказ письменно для дальнейшего обращения в надзорный орган. На практике в спорах с застройщиками по условиям договора долевого участия ключевым оказывается момент фиксации позиции сторон до подписания: из более чем 40 рассмотренных дел данной категории в 35 случаях именно письменный отказ застройщика от корректировки условий стал основным доказательством при взыскании переплаты и неустойки. Суды Московского региона устойчиво занимают позицию, что коэффициент 1 для лоджии в договоре долевого участия влечёт взыскание разницы в цене плюс законную неустойку, которая при средней стоимости лоджии в 400 000-600 000 рублей способна составить сопоставимую с переплатой сумму. Какова общая площадь лоджии по проектной документации и зафиксирован ли отказ застройщика от изменения условий в письменном виде? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте, как вы верно указали, это напрямую противоречит действующему законодательству.
Варианта у нас три:
1 - подать акт разногласий, они его примут, и если это не поможет, подписать и потом оспорить подав претензии им, в Роспотребнадзор и затем в суд/ либо отказаться от заключения договора.
2 - если желание приобрести объект у этого застройщика, перевешивает для вас тяготы дальнейших споров. Подписать. Такое условие договора ничтожно и после последующего предъявления претензии (может дойти до суда) вы получите переплату назад.
3 - подобрать другой объект и не соглашаться на сделку.
Застройщик не прав, если применяет коэффициент 1 для лоджии вместо 0, 5. Это ущемляет права потребителя и ведет к завышению цены
