Можно ли расторгнуть договор ДДУ по инициативе дольщика

Аналитика:

• на предмет одностороннего расторжения договора ДДУ со стороны дольщика,
• в отсутствие нарушений действующего законодательства со стороны застройщика.

«Расторжение ДДУ вне Федерального закона № 214-ФЗ по 451 ГК РФ»

На практике часто возникает вопрос: может ли дольщик расторгнуть ДДУ односторонне или в судебном порядке, если застройщик не нарушил договор, либо пока еще его не нарушил?

Статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федерального закона № 214-ФЗ) содержит закрытый перечень оснований, когда дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, а именно:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• неисполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков, уменьшению стоимость объекта или возмещению понесенных расходов на устранение недостатков;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• иные установленные федеральным законом или договором случаи.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

В судебном же порядке расторжение ДДУ предусмотрено по следующим основаниям:

• прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенное изменения проектной документации;
• изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений;
• иные установленные федеральным законом или договором случаи.

На первый взгляд, если застройщик не нарушил договор, — расторжение невозможно, однако необходимо разобраться, что за «иные случаи», о которых говорится в статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

• Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) допускает возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств при соблюдении некоторых критериев. Именно этот механизм всё чаще используется в судебной практике.
• Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).

В качестве примера обратимся к апелляционному определению Московского городского суда от 30.10.2024 по делу № 33-49483/2024, поскольку судебный акт заслуживает внимания по нескольким причинам:

1. Изначально дольщик просил расторгнуть ДДУ по ст. 451 ГК РФ, ссылаясь на невозможность исполнить обязательство из-за изменения жизненных обстоятельств (неудавшаяся продажа квартиры, отсутствие средств на второй платёж);
2. На момент обращения к застройщику и подачи иска застройщик нарушений не имел;
3. При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции и апелляция в итоге расторгли ДДУ, но сделали это уже по основаниям, предусмотренным 214-ФЗ, поскольку на момент рассмотрения дела у застройщика появилась просрочка ввода дома и были налицо обстоятельства, позволяющие применить пункт 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Иными словами — на момент подачи иска оснований не было, но они возникли в процессе судебного разбирательства, и суд вправе был их учитывать. Это правило прямо вытекает из статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), ведь суд оценивает обстоятельства на момент вынесения решения, а не только на момент обращения в суд.

Вывод 1: если на момент рассмотрения дела и вынесения решения у застройщика уже есть нарушения, то иск будет удовлетворен, даже если на момент обращения их не было.

Таким образом дольщик может инициировать процесс по ст. 451 ГК РФ, но дойти до момента, когда застройщик допустит просрочку исполнения обязательств, и тогда требование о расторжении ДДУ будет удовлетворено, но уже по Федеральному закону № 214-ФЗ, а не по статье 451 ГК РФ. Это легальный путь.

Напрямую статью 451 ГК РФ трудно использовать, поскольку она устанавливает чрезвычайно жесткие требования, и суды применяют ее осторожно.

Для расторжения ДДУ по данной статье требуется доказать существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть, что дольщик не мог предотвратить последствия, что исполнение договора стало бы экономически неравноценным, и что риск изменения обстоятельств не лежал на дольщике.

Эти условия оцениваются совокупно, и если нет хотя бы одного, то в расторжении откажут. Верховный Суд Российской Федерации в ряде дел подчеркивал: «Банальные жизненные обстоятельства (потеря покупателя, падение доходов, изменения на рынке недвижимости) не относятся к критериям существенного изменения обстоятельств».

Вывод 2: применить статью 451 ГК РФ напрямую крайне сложно, но возможно.

Прямое расторжение ДДУ по статье 451 ГК РФ возможно, но редко, и если дольщик хочет расторгнуть договор в отсутствие нарушений застройщика, то единственный путь выглядит следующим образом:

1. Зафиксировать, что дольщик объективно не может исполнить обязательства, а именно: письменно уведомить застройщика о невозможности исполнения; подробно обосновать причины (например, потеря возможности привлечь финансирование, невозможность реализации объекта, объективный экономический форс-мажор в личной сфере, существенное изменение обстоятельств рынка); приложить документы, подтверждающие ухудшение обстоятельств.
2. Предложить изменить условия договора, например отсрочить срок платежа, изменить график, уменьшить цену при оплате по факту. Данное действие заслуживает внимание, поскольку статья 451 ГК РФ обязует стороны прийти (либо не прийти) к соглашению.
3. Подать иск в суд, обосновав невозможность исполнения по статье 451 ГК РФ и сославшись на обстоятельства, которые кардинально изменили ситуацию, доказательства, что дольщик не мог предвидеть эти изменения, что исполнение без изменения условий наносит ему несоразмерный ущерб, и что риск этих обстоятельств не лежал на дольщике.
4. Участвовать в процессе до возникновения нарушений со стороны застройщика.

При построении позиции по статье 451 ГК РФ имеют значение следующие обстоятельства:

• резкое и непредвиденное ухудшение имущественного положения (к примеру: банк отказал в ипотеке; случились непредвиденные обстоятельства в виде болезни, ухода за иждивенцем; резко упали доходы из-за внешних экономических факторов.
• изменение рыночных условий, но только если дольщик никак не мог их предвидеть (к примеру из практики ВС РФ: суд признавал существенными изменения из-за мобилизации, санкций, массированного изменения финансовых условий, если эти факторы возникли внезапно и оказали непреодолимое воздействие).
• невозможность привлечения средств (к примеру: если дольщик подтверждает документально, что покупатель отказался от сделки по независимым от него причинам, аналогичный покупатель найден быть не может, ипотека недоступна по внезапно изменившимся правилам, то суд может признать это существенным изменением обстоятельств).
• отсутствие вины дольщика, то есть дольщик должен доказать, что он заранее предпринимал действия, не игнорировал обязательства, пытался исполнить договор.

Таким образом, дольщик может подать иск по статье 451 ГК РФ, но вести дело так, чтобы на момент рассмотрения в суде у застройщика уже были признаки нарушений, например: получение уведомления о переносе срока сдачи, внесение изменений в ЕИСЖС («наш.дом.рф»), фактическое отсутствие строительства, нарушение сроков передачи объекта.

Тогда суд рассматривает дело, проверяет условия статьи 451 ГК РФ, но по факту удовлетворяет требования уже на основании пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, и взыскивает уплаченные деньги с застройщика. То есть статья 451 ГК РФ в реальности используется как первичный триггер для инициирования процесса.

Если вам требуется помощь по теме, затронутой в данной статье – можете связаться со мной. Я помогу вам.