Приватизация
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, у нас три комнаты в коммуналке две совмещенные и одна изолированная в комуналке прописана я моя совершеннолетняя дочь и несовершеннолетняя мама и сестра, мы хотим приватизировать с доп соглашение о размере долей, так как будем продавать изолированную комнату эта комната 14.3 кв. М а те две комнаты по 16. 3 кв. М в каком соотношении мне приватизировать
Добрый день! Если Ваша цель — после приватизации продать именно изолированную комнату 14, 3 кв. М, я бы не советовала ориентироваться только на размер долей.
Общая площадь трех комнат: 46, 9 кв. М (14, 3 + 16, 3 + 16, 3). По площади комнаты соотносятся так:
- комната 14, 3 кв. М — 143/469 доли, то есть примерно 30, 49%;
- каждая комната 16, 3 кв. М — 163/469 доли, примерно 34, 75%.
Но если в договоре приватизации просто записать кому-то 143/469, это не означает, что этому человеку принадлежит именно комната 14, 3 кв. М. Он будет собственником доли во всем приватизированном жилом помещении. Доли при приватизации могут определяться соглашением участников; при отсутствии такого соглашения они предполагаются равными.
Поэтому сначала нужно посмотреть, как эти три комнаты указаны в договоре социального найма и в ЕГРН/кадастре. Если изолированная комната 14, 3 кв. М может быть оформлена как самостоятельный объект недвижимости, это значительно удобнее для последующей продажи: комната признается самостоятельным видом жилого помещения, а ЖК РФ прямо регулирует продажу комнаты в коммунальной квартире.
Отдельно обратите внимание на несовершеннолетнего. Если он имеет право на приватизацию, его необходимо учитывать при оформлении. Если после приватизации несовершеннолетний станет собственником доли в продаваемом объекте, для продажи потребуется предварительное разрешение органа опеки.
То есть 143/469 — математически правильная доля для комнаты 14, 3 кв. М., но сама по себе такая доля проблему продажи комнаты не решает. Лучше до подписания дополнительного соглашения проверить документы и понять, можно ли оформить 14, 3 кв. М. Именно как отдельную комнату.
Доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяются пропорционально общей площади принадлежащей каждому собственнику комнаты. Это правило установлено ст. 42 Жилищного кодекса РФ.
В вашем случае общая площадь всех комнат составляет: 14, 3 + 16, 3 + 16, 3 = 46, 9 кв. М. Таким образом, при приватизации по закону доли распределятся следующим образом:
Изолированная комната (14, 3 кв. М): 14, 3 / 46, 9 ≈ 30, 5% (или 305/1000 долей).
Две совмещённые комнаты (16, 3 + 16, 3 = 32, 6 кв. М): 32, 6 / 46, 9 ≈ 69, 5% (или 695/1000 долей).
Вы вправе установить иное распределение долей, заключив об этом отдельное письменное соглашение между всеми собственниками. В таком соглашении можно, например, предусмотреть равные доли (по 1/3) или любой другой вариант по взаимному согласию. При продаже комнаты отчуждается именно доля в праве на общее имущество, которая закреплена за конкретной комнатой.
При приватизации доли можно определить соглашением, но сначала нужно установить, кто именно участвует: несовершеннолетняя дочь/сестра, имеющая право пользования, обычно должна быть включена в приватизацию, а её долю нельзя уменьшить без согласия органа опеки. Если изолированную комнату 14, 3 кв. М планирует приватизировать и затем продавать один участник, разумно закрепить её за ним, а две совмещённые комнаты общей площадью 32, 6 кв. М — за остальными участниками; при равных долях между четырьмя участниками это будет по 1/4 каждому, однако доли можно определить пропорционально площади.
Чтобы вы могли продать изолированную комнату сразу после приватизации, вам нужно на этапе заключения договора социального найма или самого договора приватизации определить доли так, чтобы изолированная комната (14, 3 кв. М) полностью стала собственностью тех членов семьи, которые будут её продавать. Вся ваша трехкомнатная квартира имеет общую жилую площадь 46, 9 кв. М (14, 3 + 16, 3 + 16, 3). Исходя из этого, вам нужно зафиксировать доли в виде простых дробей от общей площади квартиры.
