Коротко — да, один собственник может оформить на второго нотариальную доверенность на совершение сделки по продаже квартиры. Но есть важные юридические нюансы и риски — ниже — что нужно учесть и как правильно оформить, чтобы избежать проблем. 1. Виды ситуации (что важно выяснить сначала) - Каково право собственности — долевая (каждому выделена доля) или совместная (например, супруги как совместные собственники)? - При долевой собственности каждый собственник вправе распоряжаться своей долей самостоятельно, но при продаже доли у других сособственников обычно возникает преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). - При совместной собственности продажа всего объекта требует согласия всех собственников либо нотариальной доверенности от них на одно лицо. - Есть ли обременения (ипотека/арест/исполнительные производства)? Если да — без согласия банка/снятия ареста продажа затруднена. - Нужны ли согласия третьих лиц (супруг/супруга — согласие при совместной собственности, опекуны и т.п.)? 2. Какую доверенность оформлять - Сделки с недвижимостью требуют нотариальной доверенности (обычно — письменной нотариально удостоверенной). Универсальные/генеральные доверенности допустимы, но безопаснее — специальная доверенность, с чётко перечисленными полномочиями (продать квартиру по конкретным условиям или в определённых пределах цены, подписать договор, получить деньги, представить интересы для регистрации в Росреестре и пр.). - В доверенности укажите: право подписывать договор купли‑продажи, передавать и получать документы, получать денежные средства и расписывать их получение (или требование перечисления на указанный счёт), обращаться в регистрационные органы, снимать обременения и т.д. Если не хотите, чтобы уполномоченный (второй собственник) мог передоверять полномочия — прямо запретите передоверие или укажите, что передоверие запрещено. 3. Практические рекомендации по охране ваших интересов - Ограничьте доверенность: указывайте конкретную цену или минимальные условия, либо требуйте, чтобы продажа была только определённому покупателю. - Укажите, куда должны быть перечислены средства (на ваш банковский счёт или на совместный эскроу‑счёт). Лучше требовать безналичную схему через банк/эскроу, а не получение наличными. - Попросите нотариально заверить требование об отчётности — обязанность доверенного предоставить вам отчёт и оригиналы документов после сделки. - По возможности совместите передачу доверенности с подписанием договора о распределении денежных средств (например, нотариально оговорить порядок выдачи средств). - Проверьте в ЕГРН наличие обременений перед совершением сделки; при наличии ипотеки получите согласие банка. 4. Что потребуется при регистрации сделки - При оформлении сделки Росреестр принимает договор купли‑продажи и нотариальную доверенность; если доверенность в порядке — сделку зарегистрируют даже при отсутствии личного участия доверителя. Нотариус и регистрация проверят полномочия по доверенности и наличие обременений. - Желательно иметь при продаже: оригинал нотариальной доверенности, паспорт доверителя, правоустанавливающие документы на квартиру (выписка ЕГРН), согласие супруга/и при необходимости, документы об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и т.п. 5. Риски и как их минимизировать - Риск: доверенное лицо может продать квартиру по невыгодным условиям или присвоить деньги. Меры защиты: максимально конкретная доверенность, условия перечисления денег на ваш счёт, участие нотариуса в расчётах (эскроу), письменные обязательства доверенного о возврате документов, возможность досрочного отзыва доверенности. - Отзыв доверенности: можно отозвать доверенность у нотариуса (но если сделка уже совершена — отзыв не вернёт уже переданные права). По возможности не передавайте полномочия до согласования всех условий сделки.
Показать полностью...
