Друзья, многие из вас брали ипотеку (в том числе военную). Но жизнь бывает непредсказуемой: кризисы, потери дохода, и иногда дело доходит до банкротства или обращения взыскания на жилье банком.
А что, если в этой квартире есть доля, выделенная несовершеннолетнему ребенку? Нужен ли нотариус, если квартиру продают не по обычной сделке, а с молотка на торгах?
Нижестоящие суды говорили: «Не нужен». Верховный Суд РФ в свежем определении от 17 сентября 2026 года (№ 307-ЭС26-5225) сказал: «Еще как нужен».
Разбираем ситуацию на пальцах.
Суть дела
У супругов была квартира в ипотеке. Доли в ней были выделены всем: маме, папе и двум детям. Родители кредит не потянули, квартиру выставили на торги. Победитель торгов заключил договор купли-продажи.
Но Росреестр сделку приостановил. Причина банальна: среди собственников, несовершеннолетние. А значит, по закону, договор должен быть нотариальным.
Что сказали суды первой инстанции и апелляция?
Они встали на сторону покупателя и финансового управляющего. Логика была такая: «Это же не обычная продажа, это торги по взысканию долга. Тут нотариус не нужен, он все равно не может проверять законность действий организатора торгов». И обязали Росреестр зарегистрировать переход права без нотариуса.
Почему Верховный Суд разнес эту логику в пух и прах?
ВС РФ четко дал понять: защита прав детей важнее удобства торгов.
- Закон суров. Если отчуждается недвижимость, где есть доля несовершеннолетнего, нотариус обязателен. Точка.
- Торги – не исключение. Тот факт, что квартира продается через аукцион из-за долгов родителей, не отменяет требование закона о нотариальной форме.
- Зачем это нужно? Ребенок не виноват, что родители не справились с кредитами. Нотариус в такой ситуации выступает как дополнительный щит, который проверяет, не нарушаются ли права ребенка и не теряет ли он единственное жилье из-за чужих ошибок.
Итог: Судебные акты нижестоящих инстанций отменены. В регистрации сделки без нотариуса отказано.
Что это значит для вас на практике?
Если вы должник/банкрот: Помните, что наличие детских долей усложняет процедуру реализации имущества на торгах. Без нотариуса сделку просто не зарегистрируют.
Если вы покупатель на торгах: Увидели в лоте квартиру, где были выделены детские доли, а вам предлагают «простой письменный договор» без нотариуса, бегите оттуда. Такую сделку потом снесут, как ничтожную, а вы потеряете и деньги, и время.
Росреестр теперь будет жестко требовать нотариальную форму, даже если сделка идет через приставов или финуправляющего.
Сохраняйте пост в закладки, чтобы не потерять, и перешлите тем, кто сейчас решает вопросы с проблемной недвижимостью.
Текст постановления: https://ras.arbitr.ru/Document/Pdf/2961c96e-6160-4dc3-aa2a-6e1acb316256/8702b1bb-b55b-44cf-bd46-cf974b71abde/А13-1530-2025__20260917.pdf?isAddStamp=True
