Как основному заемщику подстраховать себя и зафиксировать право собственности
Добрый день! Ситуация следующая:
Осенью 2023г., я как основной заемщик заключил договор на ипотечный кредит, взяв в созаемщики девушку с которой мы не состояли в браке (т.е совсем чужие люди).
Доли в ещё не сданном объекте недвижимости распределены между нами поровну.
В июне 2024г. мы приняли решение разойтись и я обратился в банк с просьбой заменить созаемщика или оставить меня одним основным заемщиком.
Мой ипотечный кредит оформлен с созаёмщиком, который не исполняет и не намерен исполнять свои обязательства по договору. Я неоднократно обращался в Альфа-Банк с просьбой исключить данного созаёмщика из сделки и заменить его, так как он не выполняет условия ипотечного договора, заключённого с банком.
Как основной заёмщик по ипотечному кредиту, я имею полное право на замену созаёмщика. Однако некомпетентный отдел ипотеки банка продолжает направлять формальные отписки, утверждая, что созаёмщик обязан соблюдать обязательства. При этом важно понимать, что между "должен" и "отказывается выполнять" есть существенная разница.
Коммуницировать с ними очень сложно, банк ничего не решает, техподдержка ничего не решает, все общение только по электронной почте, и то на которую они перестали отвечать.
Созаемщик добровольно хочет выйти из сделки, а я как основной заемщик хочу заменить на другого созаемщика! Банк отказывает!!! И не хочет заниматься в вопросе! Выплачиваю кредит самосотоятельно, при этом документально созаемщик владеет 1/2 ипотечной квартиры. Справедливо это? НЕТ!
В настоящее время кредит оплачивает основной заемщик самостоятельно, при этом созаемщик документально владеет 1/2 собственности. Созаемщик не заплатил не один платеж и хочет выйти из договора. Убеждения банка не помогаю. Как основному заемщику подстраховать себя и зафиксировать право собственности. На договор купли-продажи у нотариусам банк ответил отказом.
Возможно ли заключить с второй созаемщицей соглашение об отступном, согласовав, что в случае единоличного исполнения Вами в полном объеме обязательств по ипотеке она передает Вам принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в счет причитающихся с нее части выплат.
Это будет сделка под отлагательным условием (статья 157 ГК РФ).
Или какие вообще варианты для решения проблемы?
Здравствуйте!
Пока отношения более-менее дружественные, заключите с девушкой нотариальное соглашение. Это ваша главная страховка на будущее, лучше всего оформить у нотариуса договор дарения доли с отлагательным условием.
Измените тактику общения с банком. Подайте официальное письменное заявление не "просьбу", а "заявление о переводе долга с созаемщика А на новое лицо Б", приложив финансовые документы нового созаемщика. Требуйте письменный мотивированный отказ в случае, если банк снова ответит "нет". Если через 10-14 дней не будет внятного ответа или будет очередной формальный отказ, то немедленно подавайте жалобу через сайт ЦБ РФ.
Рассчитайте вариант с рефинансированием. Обратитесь в 2-3 других банка, чтобы понять, есть ли финансовый смысл в этом шаге. Это может быть самым быстрым решением, хоть и не самым дешевым.
Судебный иск. Рассматривайте как последнюю инстанцию, если все остальное не сработает. Это крайняя мера, но она имеет шансы на успех. Вы можете подать иск к банку о замене стороны в обязательстве (переводе долга) на основании ст. 391 ГК РФ. В этом случае вы предоставляете нового созаемщика, чьи доходы и кредитная история не хуже предыдущего; вы являетесь добросовестным плательщиком; действующий созаемщик не исполняет обязательства и не возражает против замены. Суд может встать на вашу сторону, признав отказ банка необоснованным.
Екатерина Михайловна, могли уточнить некоторые моменты:
Ходил к 3 нотариусам. И ни один не смог помочь, сказав что ситуация очень сложная и они не знают чем помочь! Был у адвоката, который сказал единственное решение - это нотариальное соглашение. В общем адвокат посылает к нотариусу, нотариус к адвокату. И нет путей решения.
Основной заемщик вложил в первоначальный взнос IT ипотеки средства от продажи своей недвижимостив другом регионе. Часть взноса была накоплением гражданских супругов. По устному соглашению после расставания пары (основной заемщик и созаемщик) пришли к соглашению о выплате 400 000 созаемщице как ее вложенная часть в первоначальный взнос.
Единственным советом нотариуса была продажа недвижимости с ипотекой и взятие новой. Что невозможно, учитывая условия ИТ-ипотеки.
Просто крик души от несправедливости. Как это все может являться основанием для отказа в замене созаемщика на родственного, учитывая что их с основным заемщиком ничего не связывает. Как человек подтверждавший доход на 15 000 может являться гарантом для банка? При этом не имеющим официального трудоустройства. Как это вообще вяжется с логикой и здравым смыслом? Основной заемщик соблюдает все права кредитного договора, производит оплату ипотечного кредита самостоятельно, своевременно и без просрочек. А созаемщик никак не участвуя и желающий официально выйти из договора, просто получает в собственность 1/2 ипотечной квартиры. И Альфа-Банк никак не разбирается в тонкостях. Как основному заемщику защитить свои права?
Неужели в России чтобы получить недвижимость нужно просто стать созаемщиком, незаконно обогатиться за счет основного заемщика и получить 1/2 собственности ничего для этого не делая и не оплачивая.
Не очень хорошая ситуация. У Вас есть право регресса, т.е. можете в судебном порядке взыскать со второго собственника 50% оплаты. В итоге, после погашения кредитных обязательств, в счет погашения задолженности второй собственник отдает Вам долю - как вариант! Банк не даст согласие - ему это невыгодно!
Александр Александрович, могли уточнить некоторые моменты:
Созаемщица никак не сможет выплатить 50%, она добровольно хочет выйти сейчас получив свою вложенную часть.
Основной заемщик вложил в первоначальный взнос IT ипотеки средства от продажи своей недвижимостив другом регионе. Часть взноса была накоплением гражданских супругов. По устному соглашению после расставания пары (основной заемщик и созаемщик) пришли к соглашению о выплате 400 000 созаемщице как ее вложенная часть в первоначальный взнос.
