Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Добрый день.

На отца вы доверенность не можете сделать, чтобы он сделал сделку по своему месту жительства, так как дарение подлежит нотариальному удостоверению, а нотариусы могут удостоверять сделки только в отношении недвижимости в том регионе где они осуществляют деятельность. Тут возможен другой вариант - отец может выдать кому-то (не вам) доверенность, чтобы он подарил от его имени квартиру вам (в доверенности нужно будет прописать именно про дарение вам, во избежание возможных рисков).

Можно сделать через двух нотариусов (один из которых должен находиться в регионе, где находится недвижимость, которая передается в дар). Точно по тарифу не скажу, но да это довольно дорого выйдет.

А как лучше - решать вам

Лиана! Чтобы получить судебное решение об отмене сделки по переходу права собственности на жилой дом, потребуется услуга юриста, которая может стоить несколько десятков тысяч рублей. Судебный процесс при этом обычно длится не менее года. Поэтому самый выгодный вариант вернуть право собственности на дом - оплатить всю кредитную задолженность и заключить договор обратного выкупа дома. Тоже нужны опять средства. Но это таковы реалии сегодняшнего состояния оборота рынка финансовых инструментов!

Добрый день, Роман!

Семейный кодекс РФ, статья 60: Родители вправе приобретать недвижимость на имя своих несовершеннолетних детей, действуя в интересах последних.
Гражданский кодекс РФ, глава 32: Сделки с участием несовершеннолетних осуществляются с соблюдением специальных правил.

Покупка земли и ветхого дома на имя ребенка возможна при условии надлежащего юридического оформления.
Необходима предварительная консультация с органом опеки и попечительства, поскольку сделка затрагивает имущественные права несовершеннолетнего.Орган опеки выдаст свое заключение о целесообразности приобретения имущества на имя ребенка.

Преимущества приобретения недвижимости на имя ребенка:

- Минимизация риска потери имущества в результате финансовых трудностей родителей.
- Создание основы для будущей финансовой независимости ребенка.

Риски:

- Сложности с реализацией недвижимости до наступления совершеннолетия ребенка.
- Потеря налоговых вычетов, которыми могли воспользоваться родители.

Добрый день!

С учетом вашего срока владения (3.5 года) и того, что квартира является единственным жильем, вы не сможете полностью избежать уплаты налога с доходов при ее продаже, поскольку для освобождения от него требуется владеть недвижимостью не менее 5 лет. Однако вы имеете право на налоговый вычет, который может снизить вашу налоговую нагрузку.

Здравствуйте. Продавать квартиру можно с согласия кредитора, если потека ещё полностью не выплачена. Поскольку использовались средства маткапитала наделение долей детям и супругам является обязательным условием. Вы вправе обратиться к кредитору с предварительным запросом об одобрении сделки, а также в органы опеки когда будет подобран другой вариант. Органам опеки важно соблюдение прав детей, условий не ухудшающих их проживание в сравнении с предыдущим жильём. В опеку предоставляют кроме заявления документы, правоустанавливающие документы по квартире, пдкп, составленный с учётом всех правовых нюансов

Здравствуйте! Чтобы продать квартиру, в которой использован материнский капитал, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Предоставьте проект купли-продажи новой недвижимости, гарантирующей соблюдение жилищных прав детей. Подготовьте пакет документов, подтверждающих улучшение жилищных условий. Сделка возможна только после одобрения органов опеки.

Добрый день!

Да, при использовании материнского капитала на покупку жилья закон обязывает выделить доли всем членам семьи, включая тех детей, которые родились после приобретения квартиры, но до ее продажи.

На основании ч. 4. ст.10 №256-ФЗ: Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Добрый день!

У вас большие шансы победы в суде. Но для этого необходимо предоставить ряд доказательств. По закону любой гражданин считается дееспособным, пока его дееспособность не ограничена или он не признан недееспособным решением суда. Если на момент сделки ваша родственница не состояла на учете и не была признана недееспособной, это сильный аргумент в вашу пользу.
Дополнительно могут помочь свидетельские показания (других родственников, соседей, друзей), медицинские справки. А также если договор был нотариально удостоверен, нотариус также подтверждал ее дееспособность.

Здравствуйте. Арест/запрет регдействий, внесённый в ЕГРН по ст. 115 УПК или ст. 80 ФЗ-229, блокирует сделки с правом собственности (продажа, дарение, ипотека), но не затрагивает миграционный учёт жильцов. Основания отказа в регистрации перечислены в п. 45 ПП РФ № 713/2020; арест имущества там не указан. Потребуйте у подразделения МВД письменный отказ с ссылкой на норму закона (ч. 3 ст. 7 ФЗ № 5242-1). Не дадут — жалоба в УВМ ГУ МВД региона или прокуратуру; параллельно можно оспорить бездействие в суде (КАС РФ, гл. 22).

Здравствуйте. Ищите любые следы: архив БТИ (техпаспорт), архивы администрации/комитета по имуществу (распоряжения о выделении участка, списки гаражного кооператива), Госархив области, кадастровая палата (старые ГКН-выписки), энергосбыт (договор, акты). Если бумаг нет, оформляйте через суд по приобретательной давности (ст. 234, 218 ГК): предъявите техплан, межевой план, фото гаража разных лет, свидетельские показания соседей, чеки на ремонты, членскую книжку ГСК, квитанции земельного налога. Суд установит непрерывное владение ≥15 лет и признает право собственности; решение регистрируете в Росреестре. «Гаражная амнистия» без документов не поможет – нужен хотя бы акт о предоставлении земли.

Здравствуйте.

Брачный договор можно заключить до регистрации брака (вступит в силу после свадьбы). В нём допускается определить, что при разводе ½ дома и выплаченной ипотеки переходит вам (ст. 40–42 СК РФ). Нужна нотариальная форма + письменное согласие банка, иначе Росреестр не зарегистрирует изменение долей в залоговом жилье.
Без брака:
оформить у нотариуса договор займа на 2 млн с распиской и графиком возврата;
либо соглашение о долевом участии/удержании, но опять-таки с согласия банка;
можно добавить залог права требования на дом.
Иначе вложенные деньги считаются безвозмездным улучшением, вернуть их будет сложно.

Здравствуйте.

Направьте совладельцам нотариальное уведомление-оферту о продаже доли (ст. 250 ГК). Если в 30 дней нет ответа, нотариус выдаст свидетельство о вручении — сможете продать долю третьему лицу.
Если доля мала и пользоваться жильём нельзя, подайте иск о признании её незначительной и выкупе остальными собственниками (п. 4 ст. 252 ГК, Пленум № 25, п. 36).
Либо требуйте через суд определения порядка пользования или выдела доли в натуре/компенсацией.
Для временной регистрации обращайтесь в МВД: отсутствие согласия других владельцев не препятствует прописке по месту жительства собственника.

Вы можете защитить свои права — но самостоятельно расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится, если только в тексте договора прямо не прописано право продавца расторгнуть его при невнесении платежей. Разберём подробно, как действовать в вашей ситуации. Основное правило. По статье 450 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора возможно только: по соглашению сторон, либо по решению суда, если одна сторона нарушила условия (в вашем случае — не платит по рассрочке).

Что нужно сделать пошагово
Шаг 1. Проверить договор у нотариуса. Посмотрите, что указано в договоре купли-продажи: есть ли условие о рассрочке (сумма, график платежей, сроки); указано ли право продавца расторгнуть договор при неуплате;зарегистрировано ли переход права собственности на дом и участок в Росреестре. Если право собственности уже перешло покупателю, вернуть имущество можно только через суд.

Шаг 2. Направить письменную претензию покупателю. Это обязательный досудебный этап. В претензии укажите:
что покупатель нарушил график платежей, сумму задолженности, требование оплатить долг в течение 10–15 дней,
предупреждение, что при неуплате вы будете обращаться в суд для расторжения договора и возврата имущества.
Претензию отправляют заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Шаг 3. Обращение в суд. Если покупатель не оплатит долг: В суд подаётся иск: о расторжении договора купли-продажи, о взыскании задолженности (и процентов за пользование чужими деньгами — ст. 395 ГК РФ), о возврате имущества (если право собственности можно вернуть).

Суд может: расторгнуть договор, обязать вернуть имущество, взыскать с вас обязанность вернуть покупателю ранее уплаченную часть (так как расторжение означает возврат сторон в первоначальное положение, ст. 167 ГК РФ). То есть, если покупатель уже заплатил часть суммы, её придётся вернуть после расторжения договора (за вычетом неустойки и убытков, если они предусмотрены).

Шаг 4. После решения суда. Если суд расторгнет договор — вы получаете исполнительный лист, обращаетесь в Росреестр для восстановления права собственности на дом и участок, затем можете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

3. Альтернатива — взыскать долг без расторжения.Если вам выгоднее сохранить договор (например, уже передали дом и не хотите забирать), можно просто подать иск о взыскании долга по договору и неустойки за просрочку платежей.
4. Правовые основания. ст. 450–452 ГК РФ — изменение и расторжение договора; ст. 486, 488 ГК РФ — обязанность покупателя оплатить товар и последствия неуплаты; ст. 167 ГК РФ — последствия расторжения (возврат сторон в исходное положение).

Если хотите, я помогу вам составить образец претензии и искового заявления под вашу ситуацию (по рассрочке и неуплате).

Средства мат. капитала допускается направлять на приобретение жилых помещений, а не долей. Т.е., ответ на вопрос "Выкуп доли возможен моей сестре только до целой части объекта или неважно" - важно. Скорее всего, что СФР откажет, поскольку не вся квартира окажется в собственности. Пусть с отцом договаривается о выкупе его доли.

Здравствуйте.

Договором установлен период передачи квартиры, а также риски. Стороны должны соблюдать условия договора. Находиться в квартире до её передачи в установленный договором срок вы не вправе тем более если квартира вторичного жилья, в которой проживает фактически предыдущий собственник, находится его имущество. Сроки и порядок передачи квартиры, ключей по акту приёма-передачи является одним ключевых условий договора купли-продажи.