Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 62

Добрый день, Елена.

Никаких прав на эту квартиру у выписавшейся родственницы и её совершеннолетнего сына нет.

Поскольку они добровольно выписались (снялись с регистрационного учета), они полностью прекратили право пользования данным жилым помещением. Собственниками квартиры являются внуки (на основании договора дарения), и бывшие жильцы не могут претендовать ни на долю в имуществе, ни на повторное заселение без согласия собственников.

Право пожизненного проживания могло бы сохраниться только в одном случае: если эта квартира ранее (до 2010 года) была приватизирована, и эта родственница в момент приватизации имела равные права, но отказалась от приватизации в пользу вашего отца.

Если она добровольно выписалась даже при наличии такого права, вернуть его обратно «насильно» практически невозможно, так как она сама съехала и снялась с учета.

Была ли квартира приватизирована или куплена в 2010 году?

Добрый день, Валерия.

Выписать вас «в никуда» (без предоставления другого жилья) через суд абсолютно законно, если вы не являетесь собственником этого дома. Факт наличия статуса одинокой матери и то, что ваш ребёнок там не прописан, к сожалению, не защищают вас от выселения из чужой частной собственности.

Собственник дома (ваш дедушка или тот, кому сейчас принадлежит дом) имеет полное право по закону (ст. 304 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ) требовать в суде прекращения вашего права пользования жильем и снятия с регистрационного учета.

Если собственник выиграет суд, судья обяжет вас возместить истцу расходы на госпошлину и услуги адвоката (ст. 98 И ст. 100 ГПК РФ). Однако суды часто снижают сумму расходов на адвоката до «разумных пределов», если заявить об этом.

Вы обязаны платить за те коммунальные услуги, которые рассчитываются по нормативам на человека (например, вывоз мусора, газ или вода без счетчиков), так как вы там прописаны. Если собственник докажет, что платил за вас, суд взыщет эти деньги.

1. Если у вас нет другого жилья в собственности, нет денег на покупку или аренду, а также если вы находитесь в трудном материальном положении, вы имеете право заявить в суде ходатайство о сохранении за вами права пользования жилым помещением на определенный срок (обычно от 3 до 12 месяцев) на основании ч. 4 Ст. 31 ЖК РФ. Суд может дать вам время найти другое жилье.
2. Если вы физически не жили в этом доме последние годы и не пользовались услугами, можно попытаться снизить сумму долга по ЖКХ, предоставив справки о проживании в другом месте (например, договор аренды другого жилья).

Как собственник 3/4 доли Вы вправе через суд обязать мать завершить строительство либо устранить нарушения, поскольку самовольные действия на Вашей территории без согласия сособственника нарушают Ваши права владения и пользования имуществом. Имеется ли у Вас документальное подтверждение того, что строительные работы велись без Вашего письменного согласия как сособственника, и фиксировались ли эти факты актами, фотоматериалами или иными доказательствами? На практике споры о правах сособственников в делах, где один из них является опекуном несовершеннолетнего - другого сособственника, рассматриваются судами с обязательным участием органов опеки, что кардинально меняет процессуальную позицию и нередко ограничивает возможность принятия обеспечительных мер в интересах совершеннолетнего сособственника. Из числа аналогичных дел в большинстве случаев именно этот процессуальный элемент оказывался ключевым при определении исхода спора. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Утверждение жены о необходимости личного присутствия мужа не соответствует закону. Выделить доли можно и без его участия.

Вот как это можно сделать, опираясь на действующие нормы:

Обязанность выделить доли: При покупке жилья на материнский капитал вы обязаны выделить доли всем членам семьи, включая супруга и всех детей.

Решение через доверенность: Ваш муж может оформить нотариально заверенную доверенность на ваше имя (или на иного представителя). В доверенности нужно прямо прописать полномочия: подписать соглашение о выделении долей, подать документы в Росреестр или МФЦ и получить выписки из ЕГРН.

Оформление доверенности для военнослужащего: Если муж находится в зоне СВО, доверенность может удостоверить командир воинской части (ст. 185.1 ГК РФ). Такая доверенность приравнивается к нотариальной.

Документ для выдела долей: Вам нужно составить Соглашение о выделении долей в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса не требуется, так как квартира оформлена на вас в браке, а доли родителей остаются в совместной собственности.

Сроки исполнения: Закон обязывает выделить доли в течение 6 месяцев с момента снятия обременения (если была ипотека) или с момента оформления сделки. Поскольку ваш муж мобилизован, затягивание процесса может быть расценено как нарушение.

Краткий алгоритм действий:

Муж оформляет доверенность на ваше имя у командира части (или нотариуса).

Вы составляете Соглашение о выделении долей.

Подаёте документы в МФЦ или Росреестр.

Сброс воды из септика в ливневую канализацию без разрешения и надлежащей очистки нарушает Водный кодекс РФ (ст. 60, 61). Это может быть расценено как затопление и загрязнение соседнего участка.

Что делать:

Проверьте проект септика: убедитесь, что он сертифицирован и обеспечивает очистку не менее 98%; при отсутствии разрешения на сброс эксплуатация незаконна.

Зафиксируйте факты: сделайте фото/видео слива соседями воды в ту же ливневку — это докажет, что проблема не только от вас.

Подайте жалобу в Росприроднадзор или прокуратуру: они проведут проверку и могут обязать устранить нарушение. За сброс стоков без разрешения грозит крупный штраф.

Соседи вправе обратиться в суд, поэтому лучше урегулировать вопрос мирно или через официальные органы.

Неприватизированная квартира находится в государственной или муниципальной собственности и в состав наследства не входит (ст. 1112 ГК РФ). Унаследовать её можно только в исключительном случае: если наследодатель при жизни подал заявление о приватизации, не отозвал его, но умер до оформления договора или регистрации права собственности. Поскольку ваш папа не приватизировал квартиру и не оформил долю бабушки, она не может быть включена в наследственную массу.

Если он не подавал заявление о приватизации, вам остаётся только обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования. Однако шансы на успех невелики — суд может встать на вашу сторону, только если будет доказано, что папа при жизни выразил волю на приватизацию, но не смог её завершить по не зависящим от него причинам. В противном случае квартира останется муниципальной, и вы не сможете получить на неё право собственности.

Формально вы уже являетесь собственницей в первой квартире и можете сохранить свою долю, но из‑за долгов дочери и обременения приставов нужно решать вопрос не «раздела собственности», а защиты вашей части от взыскания и грамотного оформления долей/обременений.

Что важно понять по вашей ситуации
В первой квартире собственники вы и дочь; ваша доля не отвечает по долгам дочери, но пристав может наложить запрет на регистрационные действия на всю квартиру, чтобы гарантировать погашение её долгов.

Во второй квартире собственники дочь и внучка (12 лет); доля внучки как несовершеннолетнего ребёнка не может быть предметом взыскания за долги матери, но доля дочери – может.
Обременение у приставов, скорее всего, выражается в виде запрета на регистрационные действия или ареста доли/квартиры; это не лишает вас права собственности, но мешает продать/переоформить имущество.

Как «остаться собственницей» в первой квартире
В юридическом смысле вы уже собственница первой квартиры; чтобы это сохранить, нельзя дарить, продавать или выделять вашу долю дочери.

Теоретически можно заключить с дочерью соглашение о перераспределении долей (например, уменьшить её долю в первой квартире и увеличить во второй), но при наличии обременений и долгов приставы и суд могут расценить это как попытку уклониться от взыскания.

Любое «переведение» собственности с должника на недолжника (с дочери на вас, на внучку) при действующих исполнительных производствах может быть оспорено кредиторами как притворная/мнимая сделка по ст. 10, 168 ГК РФ и через субсидиарные конструкции, поэтому просто «переписать квартиры» нельзя.

Что можно сделать с обременениями
Вариант 1: договариваться с приставом. Можно обратиться к приставу письменно, предложив схему:

вы продаёте/сдаёте в аренду часть имущества;

определённая сумма из сделки идёт напрямую на счёт для погашения долгов;

после частичного/полного погашения долга пристав снимает арест/запрет с квартир.

Вариант 2: выделить доли и добиваться снятия обременения с долей детей и вашей доли, оставив под арест только долю дочери. Суды часто поддерживают позицию, что ребёнок и другие собственники не должны «страдать» от долгов одного человека.

Для выделения долей или изменения их размера (если сейчас не доли, а совместная собственность) используется:

нотариальное соглашение о разделе или определении долей;

при отказе регистратора или препятствиях со стороны приставов – иск в суд о признании права собственности на долю/разделе имущества.
Шаги:

Получить у приставов:

постановления о наложении обременения на квартиры;

справку о сумме долга дочери и основаниях (какие МФО, какие решения судов).

Зафиксировать доли:

по первой квартире – уточнить, какие именно доли у вас и у дочери;

по второй – доля внучки и доля дочери, чтобы можно было ставить вопрос о снятии обременения с детской доли.

Обратиться в суд/к приставу с требованиями:

снять обременение с вашей доли (как добросовестного собственника, не являющегося должником);

снять обременение с доли внучки как несовершеннолетнего;

оставить под взысканием только долю должника (дочери) или заменить арест на обязательство направлять часть доходов от операций с недвижимостью на погашение долга.

Пока доли и права каждого собственника (в том числе несовершеннолетней дочери) не оформлены и не видно реальной картины по ЕГРН, вносить 50% стоимости дома как «задаток» крайне рискованно; безопаснее работать через нотариальный предварительный договор с минимальным обеспечительным платежом и только после проверки всех документов и участия/согласия всех собственников и органов опеки.

Какие здесь основные риски
Дом и участок находятся в долевой собственности: муж, жена, взрослая дочь и несовершеннолетняя дочь – значит, у каждого своя доля, и для продажи всего объекта нужно участие всех собственников или продажа конкретной доли с соблюдением преимущественного права других.

Среди собственников есть несовершеннолетний ребёнок, поэтому для любой сделки, затрагивающей её долю, обязательно разрешение органов опеки и попечительства, без него сделка может быть признана недействительной.

Продавец «не занималась переоформлением долей» – это может означать, что фактическое пользование не соответствует тем долям, которые будут отражены в ЕГРН, либо доли вообще не выделены (есть только совместная собственность), и вам непонятно, что именно вы покупаете.

Почему нельзя сразу давать 50%
По сути, продавец просит не задаток, а большой аванс при отсутствии чётко оформленного предмета сделки (какая доля, у кого, есть ли обременения, согласия, разрешение опеки). Это создаёт риск потери денег или долгих споров.

Задаток имеет смысл, когда:

есть понятный объект с зарегистрированными долями в ЕГРН;

подготовлен проект договора купли‑продажи;

понятна схема участия всех собственников и опеки.

При нынешних вводных безопаснее ограничиться символическим обеспечительным платежом (например, 5–10% либо вообще без денег, только с предварительным договором), пока продавец не приведёт документы в порядок.

Как действовать, чтобы обезопаситься
Шаг 1. Заказать выписку из ЕГРН на дом и участок: вы увидите всех собственников, размер их долей, наличие арестов, ипотек, других обременений. Без этого ничего платить нельзя.

Шаг 2. Уточнить правоустанавливающие документы: на основании чего возникли доли (купля‑продажа, маткапитал, наследство) – особенно важно, если использовался материнский капитал, тогда доли детям должны быть выделены, и опека очень внимательно смотрит на такие сделки.

Шаг 3. Привлечь нотариуса:

оформить либо предварительный договор купли‑продажи дома и участка, либо соглашение о намерениях;

прописать в нём условия: размер долей, цена, сроки получения разрешения опеки, участия всех собственников.

Шаг 4. Разрешение опеки и согласия: продавец должен получить разрешение органов опеки на отчуждение доли несовершеннолетней дочери с указанием, какое жильё или иные условия будут предоставлены ребёнку взамен, плюс письменные согласия всех совершеннолетних собственников.

Формулировка безопасных условий задатка
Если вы всё‑таки готовы обсуждать задаток, он должен быть оформлен только в письменном соглашении (лучше у нотариуса), где чётко указано:

объект (дом и участок, кадастровые номера);

все собственники, участвующие в продаже;

условие, что задаток возвращается в полном объёме, если продавец не получает разрешение органов опеки или подписи всех собственников в установленный срок;

запрет на расходование ваших денег до момента подписания основного договора.

Размер задатка целесообразно уменьшить до разумного уровня, который не ставит вас в безвыходное положение, если продавец «передумал» или не собрал документы.

Оформить ваши договорённости с бывшим мужем можно, но важно понимать, что до полного погашения ипотеки любые распоряжения долей (продажа, дарение, отказ) возможны только с согласия банка; поэтому оптимально заключить нотариальное соглашение между вами с фиксацией суммы, которую вы ему выплачиваете, и его обязательства после закрытия кредита передать вам свою долю, понимая, что стопроцентной «страховки» от его передумать закон не даёт.

Что происходит с долей в ипотечной квартире
Сейчас квартира в долевой собственности: по 1/2 доли у вас и у бывшего мужа, при этом объект находится в залоге у банка (ипотека).

Пока ипотека не погашена, распоряжаться долей (продать, подарить, выделить, отказаться) можно только с согласия залогодержателя – банка; это требование закона об ипотеке и практики банков.

Банк не обязан согласиться на «выход» мужа из сделки и перевод кредита только на вас без изменения ставки; чаще всего банки либо отказывают, либо предлагают новый договор с переоценкой рисков (и повышением процента).

Можно ли «заставить» его переписать долю после погашения
Юридически «отказ от доли» как простая расписка не предусмотрен: долю можно передать по договору дарения, купли‑продажи, мены и т.п., либо через соглашение о разделе имущества, но это уже полноценная сделка, а не абстрактный отказ.

Можно ли «заставить» его переписать долю после погашения
Юридически «отказ от доли» как простая расписка не предусмотрен: долю можно передать по договору дарения, купли‑продажи, мены и т.п., либо через соглашение о разделе имущества, но это уже полноценная сделка, а не абстрактный отказ.

То, что вы сейчас ищете, – это соглашение между вами и бывшим мужем о том, что:

вы оплачиваете ипотеку (в том числе переводите ему деньги);

после погашения кредита он обязуется оформить переход своей доли к вам (например, по договору дарения или купли‑продажи за символическую сумму);

он получил от вас определённую сумму за свою будущую передачу доли.

Такое соглашение можно составить и нотариально удостоверить, но надо понимать:

оно не заменяет согласия банка и не меняет его прав как залогодержателя;

в будущем муж теоретически может пытаться оспорить соглашение (ссылаясь на давление, заблуждение и т.п.), однако нотариальная форма и детальное описание обстоятельств существенно укрепляют вашу позицию.

Как правильно оформить ваши договорённости
Согласование с банком (по возможности).

Обратиться в банк с письменным запросом: есть ли у банка готовность оформить перевод долга на вас, изменить состав заёмщиков или иным образом учесть отказ мужа от участия.

Если банк откажет или предложит слишком невыгодные условия, вы всё равно можете оформлять внутреннее соглашение между вами, понимая, что формально муж останется созаемщиком до полного погашения.

Нотариальное соглашение между вами и мужем.
В соглашении обычно фиксируют:

что квартира находится в долевой собственности по 1/2, в ипотеке у такого‑то банка;

что вы фактически несёте бремя платежей по ипотеке (можно прописать, что он даёт согласие, что все платежи по кредиту осуществляете вы);

размер суммы, которую вы ему передаёте (или уже передали) в счёт будущего отчуждения им своей доли;

его обязательство после полного погашения кредита и снятия ипотеки заключить с вами договор, по которому его доля переходит к вам (дарение/купля‑продажа/соглашение о разделе имущества);

запрет на отчуждение своей доли третьим лицам и обременение её без вашего письменного согласия.
Фиксация передачи денег.

Деньги лучше переводить по безналу (на карту, счёт) с назначением платежа («по соглашению от… за отказ от доли/за будущую передачу доли»), либо выдавать наличными под расписку, при этом ссылку на соглашение делать в самой расписке.

Это позволит в будущем доказать, что он получил от вас сумму и был заинтересован в исполнении соглашения.

Что будет потом, после закрытия ипотеки
После полного погашения кредита и снятия ипотечного обременения вы вместе с мужем сможете провести сделку: он оформит договор дарения или купли‑продажи своей 1/2 доли в вашу пользу, а вы зарегистрируете переход права собственности в ЕГРН.

Если он попытается отказаться от исполнения соглашения, у вас будет нотариальный документ, подтверждающий его обязательство, и доказательства фактической оплаты ипотеки и передачи ему денег; это создаёт сильную позицию для судебного спора (вплоть до понуждения к заключению договора или взыскания уплаченной суммы как убытков).

Важно соблюдать аккуратность: пока ипотека не закрыта, в сделках по доле обязательно учитывать интересы банка и не совершать действий, которые банк может расценить как нарушение условий кредитного договора.

Выселить бывшего мужа из квартиры по договору коммерческого найма можно, но только через суд. Самостоятельно лишить его права пользования жильем вы не вправе.

Главное основание для выселения
Факт расторжения брака и то, что муж не является отцом ваших детей, — это ключевой юридический аргумент. По общему правилу, бывший член семьи нанимателя утрачивает право пользования жилым помещением. В вашем случае он не является сонанимателем, а был вселен как супруг. С прекращением брака его право пользования, основанное на статусе члена семьи, прекращается.

Важное условие
Выселение возможно только в судебном порядке. Вам нужно подать иск в суд о признании бывшего мужа утратившим право пользования жильем и о его выселении. Если он откажется выезжать добровольно, решение суда станет основанием для принудительного выселения через судебных приставов.

Угрозы и конфликты как дополнительный аргумент
Угрозы расправой, запугивание и создание невыносимых условий — это отягчающее обстоятельство, которое суд учтет. Систематическое нарушение прав других жильцов может быть самостоятельным основанием для выселения без предоставления другого жилья, но крайней мерой. Поскольку угрозы — это уголовно наказуемое деяние, факты нужно фиксировать:
Подавайте заявления в полицию на каждый случай угроз.
Сохраняйте аудио- и видеозаписи конфликтов.
Собирайте показания свидетелей (соседей, детей).

Порядок действий
Зафиксируйте нарушения: соберите все доказательства конфликтного поведения (если оно есть).
Обратитесь в суд: подайте иск о признании бывшего мужа утратившим право пользования и выселении.
Участие прокурора: по делам о выселении обязательно участие прокурора, что добавляет защиту вашим интересам.

Если нужна помощь в составлении искового заявления о признании бывшего мужа утратившим право пользования и выселении — обращайтесь.

До вступления в наследство Вы не являетесь собственником или нанимателем жилого помещения, поэтому самостоятельно зарегистрировать супруга по данному адресу не вправе. Квартира является муниципальной или приватизированной? На практике наследники, открывшие дело, нередко пытаются зарегистрировать членов семьи до оформления прав - управляющие организации и органы регистрационного учёта такие заявления отклоняют, а попытка обойти этот порядок впоследствии может осложнить само наследственное дело, особенно если второй наследник - отец - выразит несогласие. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Здравствуйте. Отменить возможно, поскольку перевод денежных средств ещё не осуществлён.

Для расторжения договора необходимо согласовать этот вопрос с банком и второй стороной сделки (продавцом или застройщиком). Затем вы подаёте совместное заявление в Росреестр для аннулирования регистрационной записи об ипотеке.

Если вы уже подали заявление в СФР о распоряжении материнским капиталом (и фонд дал поручение на перевод средств), но деньги ещё не перечислены, вы можете отозвать это заявление. Сделать это нужно оперативно, до момента перевода средств конечному получателю. После отзыва заявления сертификат останется у вас, и вы сможете использовать его в дальнейшем. Если же средства уже перечислены, но вы приняли решение расторгнуть сделку, вопрос можно урегулировать либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Если в квартире нет индивидуальных счётчиков, некоторые услуги (например, вывоз мусора, водоснабжение) рассчитываются исходя из числа зарегистрированных людей. В итоге сумма в квитанции может увеличиться. Заранее уточните в управляющей компании, как именно считается ваш тариф. Сложности с выселением. Придётся обращаться в суд, и для этого должны быть веские основания: например, систематическая порча имущества, нарушение общественного порядка. Зафиксируйте условия проживания. Обсудите и пропишите в письменном виде срок регистрации, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственность за порчу имущества. Оформите что-то вроде договора найма. Это зафиксирует договорённости и упростит разрешение возможных споров.

Нотариальное согласие супруга не потребуется, если вы оба будете указаны в договоре купли-продажи как продавцы и лично подпишете его. Поскольку квартира находится в совместной собственности без выделения долей, ваше совместное участие в сделке автоматически подтверждает обоюдную волю на продажу. Такую сделку можно оформить в простой письменной форме без обязательного заверения у нотариуса (если среди собственников нет несовершеннолетних или недееспособных)

Выписать без согласия нельзя — только через суд, но шансы минимальны.
Почему:
Внучка — член семьи нанимателя, имеет право пользования.
Суд может выписать только если она добровольно выехала, не платит за квартиру и имеет другое жилье. В 19 лет это маловероятно — суд сочтет, что она не могла жить отдельно.
Важно: приватизировать квартиру с прописанной внучкой не получится — нужно ее согласие или отказ от своей доли.
Если нужна помощь в составлении документов — обращайтесь.

Да, квартира, приобретенная по накопительно-ипотечной системе в период брака, делится при разводе в равных долях (по 1/2), даже если в нее вложены исключительно средства государства и военнослужащего, а обременение будет длиться еще 9 лет. Несмотря на целевой характер выделяемых государством средств, Верховный Суд РФ четко определил: жилье, купленное в браке по военной ипотеке, является совместно нажитым имуществом, так как сделка является возмездной.

Чтобы приобрести эту квартиру, необходимо запустить процедуру признания собственника умершим и перевода жилья в статус выморочного имущества, которое затем можно будет выкупить у государства. Поскольку вы не являетесь родственниками, вы не имеете права напрямую подавать заявление в суд, но вы можете выступить инициаторами процесса, обратившись в уполномоченные органы.

Временная регистрация (прописка) банкротящегося человека и его родственника не несёт прямых рисков потери вашей собственности, но создаёт серьёзные бытовые и юридические сложности. Главная опасность здесь связана не с потерей квартиры, а с невозможностью легко выписать жильцов, ростом коммунальных платежей и визитами судебных приставов.