-
Вопрос № 00222894
Здравствуйте. У меня в собственности есть комната в двухконатной квартире после развода с мужем. В ней никто не живёт и прописан только ребенок. Я живу в другом месте. Могу ли я как-то повлиять на бывшего мужа, чтобы он разрешил мне ее сдавать, т.к. он категорически против и будет отказывать назло и из принципа. Продавать ее стоит слишком дёшево, а выкупить ее он готов лишь за сущие копейки. Как быть?
Добрый день! Здесь всё зависит от того, что именно зарегистрировано за Вами в ЕГРН.
Если Вы собственник именно отдельной «комнаты» как самостоятельного объекта недвижимости, сдавать саму комнату внаем Вы вправе. Согласие бывшего мужа на распоряжение именно Вашей комнатой законом прямо не требуется.
Но есть проблема с кухней, ванной, туалетом и коридором: это общее имущество собственников комнат. Верховный Суд указал, что пользование этими помещениями Вашими нанимателями должно быть согласовано с другим собственником. Если договориться не получается, порядок пользования можно установить через суд по ст. 247 ГК РФ. То есть простой отказ бывшего мужа «из принципа» не делает ситуацию безвыходной.
Поэтому можно направить бывшему мужу письменное предложение согласовать порядок пользования общими помещениями нанимателем. При отказе — обратиться в суд с требованием определить такой порядок. Верховный Суд прямо указывал: если согласие не достигнуто, порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Если же по ЕГРН у Вас не отдельная комната, а, например, 1/2 доля в праве собственности на всю квартиру, ситуация другая: сдавать выделенную Вам для проживания комнату без согласия остальных сособственников нельзя. Это подтверждено Верховным Судом в определении от 11.03.2025 № 1-КГ25-2-КЗ.
То, что в комнате зарегистрирован ребенок, само по себе сдаче не препятствует, если ребенок не является собственником.
То есть сначала посмотрите выписку ЕГРН: если там объект указан именно как «комната», судебный вариант с определением порядка пользования общими помещениями вполне рабочий. Если хотите, можете написать, что именно указано в ЕГРН — «комната» или «доля в квартире», и я скажу, какой иск в Вашем случае подавать.
Сдать комнату без согласия бывшего мужа нельзя. Согласно ст. 246, 247 ГК РФ и разъяснениям Верховного Суда РФ, распоряжение имуществом в долевой собственности (включая сдачу в аренду) осуществляется только по соглашению всех участников. Для коммунальной квартиры это также подтверждается п. 2 Ч. 5 Ст. 42 ЖК РФ. Сдача без согласия нарушает его права и может быть оспорена в суде с требованием запретить сдачу и возместить убытки.
Что можно сделать:
Предложите выкуп доли по рыночной цене. Если он откажется, вы вправе продать комнату третьему лицу, но с соблюдением его преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 ЖК РФ). Для этого направьте ему письменное уведомление о продаже с указанием цены и условий. Если в течение месяца он не выкупит, продавайте любому желающему.
Обратитесь в суд с иском об определении порядка пользования и сдачи комнаты (ст. 247 ГК РФ). Суд может установить условия сдачи, но принудить соседа к согласию не сможет — только разрешить спор о пользовании.
Прямо повлиять на бывшего мужа или заставить его дать согласие на сдачу комнаты в аренду законными методами невозможно, так как для аренды в коммунальной или двухкомнатной квартире (где определен порядок пользования) требуется обязательное согласие всех собственников.
Однако у вас есть законные рычаги воздействия, чтобы изменить его «принципиальную» позицию, защитить свои права и извлечь выгоду из недвижимости.
Если вы сдадите комнату без письменного согласия бывшего мужа, он сможет легко выселить ваших жильцов через суд или сдать их в полицию как посторонних лиц, находящихся в квартире.
Жильцы будут иметь право пользоваться местами общего пользования (кухня, коридор, туалет).
- Распоряжение общим имуществом по закону (ст. 246 И 247 ГК РФ) возможно только по соглашению всех участников.
- Как именно оформлена комната (это выделенная комната в коммунальной квартире или доля в праве собственности)?
Здравствуйте. По закону сдать комнату в коммунальной или бывшей семейной квартире без согласия второго сособственника невозможно, так как арендаторы неизбежно будут пользоваться местами общего пользования (кухней, коридором, туалетом), которые находятся в вашей совместной собственности, но есть некоторые нюансы.
Для того, чтобы я вам помог, уточните, пожалуйста, определен ли в вашей квартире порядок пользования комнатами судом или соглашением, и выделена ли ваша комната в Росреестре как отдельный самостоятельный объект недвижимости?
Добрый день, постараться нужно договориться с ним на взаимовыгодных условиях, - удачи Вам🤝
