Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 49

Добрый день, Наталья.

Оформлять договор дарения «утраченного жилья» на дочь категорически нельзя — это лишит вас права на компенсацию.

Главное правило законодательства: право на компенсацию за разрушенное жилье имеет только тот, кто являлся его собственником на момент разрушения. Если мама сейчас подарит квартиру, то дочь не сможет получить выплату (так как в момент разрушения она не была собственником), а мама потеряет это право, поскольку перестанет им быть.

Маме необходимо оформить на дочь нотариальную доверенность с правом представления интересов во всех органах (МФЦ, администрация, суды) и правом подачи заявлений на компенсации. В Донецке сейчас работают российские нотариусы, доверенность можно оформить на дому, вызвав нотариуса к маме.

Сотрудники МФЦ правы в том, что без регистрации («прописки») по адресу утраченного жилья компенсацию за имущество первой необходимости автоматически не одобряют. Однако этот отказ можно обойти законным путем.

1. Оформить нотариальную доверенность от мамы на дочь (в Донецке).
2. Запросить в администрации / МФЦ официальный акт обследования квартиры в Красноармейске, чтобы точно узнать ее статус: «утрачена» (разрушена более чем на 50%) или «повреждена».
3. Подать заявление на компенсацию за жилье (на основании маминых документов на наследство и права собственности).
4. Параллельно обратиться в суд для подтверждения факта проживания мамы в Красноармейске, чтобы забрать и компенсацию за вещи.

Выделение парковочного места конкретному лицу в собственность или в бессрочное пользование на придомовой территории незаконно по двум причинам.

1. Придомовая территория — общая долевая собственность

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). Распоряжение им, включая выделение парковочных мест, — это исключительная компетенция общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ). Администрация города не вправе единолично распоряжаться этим имуществом.

2. Парковочные места для инвалидов — это места общего пользования

Закон (ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ) обязывает выделять не менее 10% парковочных мест для транспортных средств инвалидов на парковках общего пользования. Эти места не закрепляются за конкретным инвалидом, а предназначены для любого автомобиля, перевозящего инвалида, при наличии соответствующего разрешения. Закрепление места за конкретным лицом противоречит самому смыслу таких мест.

Исключение: если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (не передан в общую долевую собственность жильцов), администрация вправе создать такое место, но оно также остаётся местом общего пользования.

Закрепить его в личную собственность конкретной жительницы она не может.

Таким образом, действия администрации по «оформлению документов» на парковку как на личное имущество жительницы являются незаконными и могут быть оспорены.

Вам необходимо задействовать все надзорные органы. Первое — подайте письменное заявление в Роспотребнадзор и ветеринарную инспекцию с требованием провести проверку по факту содержания животных, антисанитарии, распространения запаха и тараканов. Второе — вызовите участкового уполномоченного полиции и напишите заявление о нарушении тишины и покоя (лай, визг), а также об угрозах и оскорблениях со стороны соседки (ст. 20.1 КоАП — мелкое хулиганство, возможно, ст. 119 УК РФ — угроза убийством, если были прямые угрозы).

Третье — обратитесь в администрацию поселка и жилищную инспекцию о проверке законности использования жилого помещения не по назначению (разведение собак — это предпринимательская деятельность, для нее нужен земельный участок с соответствующим ВРИ, а не дом в жилом поселке). Поскольку в вашем доме появились тараканы, фиксируйте это фото и актами. Если проверки выявят нарушения, соседку обяжут устранить их, а при бездействии — изолировать животных.

Нет, по умолчанию не играет роли — квартира, купленная в браке (даже в ипотеку), делится поровну между супругами независимо от того, кто из них фактически вносил платежи по кредиту.

Почему так
По статье 34 Семейного кодекса РФ всё, что приобретено в браке, — это общая совместная собственность, и не важно, на кого оформлены документы или кто больше зарабатывал и платил. Статья 39 СК РФ прямо закрепляет презумпцию равенства долей супругов — то есть по умолчанию раздел идёт 50/50.

Это правило действует, даже если ипотечный договор оформлен только на одного из супругов и все платежи формально шли с его счёта или зарплатной карты — банку и закону неважно, кто именно платил, поскольку доход, из которого гасился кредит, считается общим семейным бюджетом.

Когда факт платежей всё же имеет значение
Если квартира приобреталась до брака одним из супругов, а ипотеку продолжали выплачивать уже в браке — тогда второй супруг не получает долю в самой квартире, но вправе требовать компенсацию в размере половины сумм, уплаченных за период брака из общих средств.

Если один супруг докажет, что вносил личные (добрачные, наследственные, подаренные) средства — например, первоначальный взнос, — это может повлиять на пропорции раздела в его пользу.

Брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества могут установить любые другие пропорции, отличные от 50/50.

Если ни одного из этих исключений в вашей ситуации нет (квартира куплена уже в браке, первоначальный взнос был из общих средств), то суд разделит квартиру в равных долях независимо от того, кто фактически вносил больше платежей.

Правильный путь — не "фиктивная регистрация", а иск о признании утратившими право пользования
В вашей ситуации речь не о фиктивной регистрации в юридическом смысле (это уголовный состав по ст. 322.2 УК РФ, который применяется в основном к схемам с мигрантами и заведомо поддельными документами), а о том, что зарегистрированные родственники фактически не проживают в доме родителей и имеют собственное жильё. Правильная формулировка иска — о признании их не приобретшими или утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта.

Порядок действий
Направьте дочери и зятю письменное уведомление (лучше заказным письмом с описью) с требованием добровольно сняться с регистрации в определённый срок — обычно указывают месяц; это пригодится как доказательство того, что вы пытались решить вопрос мирно.

Если по истечении срока они не выписались — подавайте иск в районный суд по месту нахождения дома (не мировой, поскольку спор не имущественный, а о праве пользования жильём).

Ответчиками указывайте всех четверых — дочь, зятя и обоих детей, поскольку право пользования несовершеннолетних производно от права родителей.

Какие доказательства собирать
Соберите весь пакет, который подтверждает фактическое непроживание и отсутствие нуждаемости в вашем жилье:

выписка из ЕГРН, подтверждающая, что у семьи дочери есть в собственности трёхкомнатная квартира;

справки об отсутствии оплаты коммунальных услуг за весь период (запросить в управляющей компании или ресурсоснабжающих организациях);

показания соседей, участкового или акт о непроживании, составленный с участием представителя управляющей компании или соседей;

квитанции/переписка, подтверждающая, что все расходы на содержание дома несли только вы как собственники;

школьные документы детей — если они учатся по месту жительства в другом районе (не там, где прописан дом), это дополнительно подтвердит непроживание.

Важные нюансы
Суд обязательно учтёт факт близкого родства (дочь — прямой родственник собственников), но само по себе родство не даёт бессрочного права пользования, если человек добровольно выехал и создал другое постоянное место жительства. Дети как несовершеннолетние обычно "следуют" за правом пользования родителей — если суд признает родителей утратившими право, тот же вывод, как правило, распространяется и на детей, поскольку самостоятельного основания для их регистрации отдельно от родителей нет.

Важно понимать когда ваш дом включат в региональную программу капитального ремонта. Пока дом в программу не включён, выставлять счета за капремонт незаконно. А после включения региональные власти устанавливают отсрочку — период, в течение которого взносы не начисляются. Длительность этой отсрочки определяют власти конкретного субъекта РФ, но по закону она не может превышать пяти лет с момента включения дома в программу.

Формально такая квартира разделу между супругами не подлежит
Если квартира полностью переоформлена в собственность несовершеннолетнего ребёнка, она по закону выходит из состава совместно нажитого имущества супругов и разделу между ними при разводе не подлежит, независимо от того, на какие средства и когда она была куплена.

Почему так
Согласно п. 4 Ст. 60 СК РФ, имущество, принадлежащее ребёнку, является его собственностью — родители не имеют права собственности на имущество детей, и наоборот. Если несовершеннолетний является единоличным собственником по выписке из ЕГРН, эта собственность неприкосновенна, и суд не может ни присудить долю в ней одному из супругов, ни учесть её при определении общих долей.

Верно и обратное: то, что квартиру купили "с расчётом на ребёнка" изначально, никак не влияет на итог — раз документы оформлены на ребёнка, закон её защищает как собственность ребёнка, и она за ним и останется вне зависимости от мотивов оформления.
Когда всё же можно попытаться оспорить
Единственный реальный путь включить такую квартиру в раздел — доказать в суде фиктивность сделки переоформления, то есть что оформление на ребёнка было формальным прикрытием, а фактически квартирой продолжали пользоваться и распоряжаться сами супруги как своей собственностью. Для этого нужно:
Собрать доказательства фактического использования квартиры родителями как собственной (оплата коммунальных услуг от имени супругов, проживание, распоряжение имуществом, отсутствие реальной передачи владения ребёнку).

Подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры, указав основания для признания сделки притворной и включения жилья в состав совместного имущества.

В суде доказывать происхождение средств на покупку и реальную цель оформления сделки.

Но такие иски сложны и не гарантируют успеха — суды исходят из презумпции защиты прав детей и требуют весомых доказательств притворности, а не просто факта, что решение о переоформлении было "невыгодным" для второго супруга.

Что делится в такой ситуации
Если саму квартиру оспорить не удастся, разделу между супругами подлежит только остальное совместно нажитое имущество (машина, вклады, иная недвижимость, если есть) — по общему правилу в равных долях. Ребёнок, будучи собственником квартиры, продолжит пользоваться ею независимо от исхода развода, и вопрос о том, с кем из родителей он будет проживать, на его право собственности никак не повлияет.

Арест на квартиры не лишает Вас права на подачу иска к администрации о выкупе аварийного жилья. Арест ограничивает распоряжение имуществом, но не право на судебную защиту. Какой орган наложил арест - суд или судебный пристав-исполнитель, и в рамках какого производства? На практике администрация в подобных спорах активно использует тактику затягивания: оспаривает оценку рыночной стоимости, заявляет ходатайства о назначении судебной экспертизы, а параллельно формирует позицию о якобы ненадлежащем состоянии квартир на момент признания дома аварийным. Без заранее подготовленной контрстратегии - включая независимую оценку и доказательную базу по дате возникновения права собственности - исход спора в части размера выкупной цены во многих случаях оказывается не в пользу собственника. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Да, собственник обязан нести расходы на содержание имущества вне зависимости от факта проживания или регистрации. Оплата коммунальных услуг пропорциональна Вашей доле в праве собственности. Заключено ли между Вами и бывшим супругом соглашение о порядке пользования домом и распределении расходов на его содержание? На практике в подобных спорах о долевой собственности суды проверяют, реализует ли сособственник фактическую возможность пользования имуществом: если бывший супруг препятствует Вашему доступу в дом, это существенно меняет правовую позицию по требованиям об оплате коммунальных услуг, и из примерно 8 из 10 дел именно этот факт становится ключевым при определении, на кого суд возлагает расходы. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Добрый день, вам необходимо в районный или городской суд подать иск о признании утратившим право пользования жилым помещением, в иске необходимо указать что ответчик (то лицо которое вы хотите снять с регистрационного учета) фактически не проживает, бремени содержания имущества не несет, коммунальные платежи не оплачивает и родственником не является. К иску прикладываете копию паспорта истца, документы на право собственности и квитанции по оплате ЖКХ. Суд обычно за 2 судебных заседания выносит решение в пользу истца.

По общему правилу, установленному в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на предоставление в пользование части имущества, соразмерной его доле, а если это невозможно (например, комнаты в квартире не совпадают по площади с долями 1/2 и 1/2) — вправе требовать от того, кто фактически пользуется имуществом сверх своей доли, соответствующей денежной компенсации.

Применительно к вашей ситуации это означает следующее:

Пока второй собственник не заявляет претензий. Если он давно не проживает в квартире, не появляется и не требует доступа, вы можете фактически пользоваться всей квартирой — закон это прямо не запрещает, и суды в таких спорах исходят из фактического порядка пользования, если он сложился и не нарушает прав второго владельца.

Риск сохраняется, пока порядок не закреплён юридически. Второй собственник вправе в любой момент:

потребовать вселения и предоставления ему части квартиры, соразмерной 1/2 доли;

либо, если вселение технически невозможно (квартира не позволяет выделить равноценную часть), потребовать от вас денежную компенсацию за пользование его долей — суды удовлетворяют такие иски, определяя сумму по аналогии с рыночной арендной платой.

Важный нюанс. Компенсация взыскивается не автоматически — только если второй собственник докажет, что был лишён возможности пользоваться своей долей и это причинило ему ущерб, либо по соглашению сторон. То есть до тех пор, пока он молчит, платить ему вы не обязаны, но и гарантий, что он не предъявит требование задним числом (в пределах срока исковой давности), — нет.

Что рекомендую сделать
Зафиксировать порядок пользования письменно. Даже неформальное соглашение с другим собственником (о том, что вы единолично пользуетесь квартирой, а он не претендует и не платит за ЖКУ) снижает риск будущего спора.

При невозможности связаться со вторым собственником — рассмотреть обращение в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст. 247 ГК РФ. Это официально закрепит ваше право пользоваться всей квартирой (или большей её частью) и снимет риски будущих претензий.

Проверить и распределить обязанности по ЖКУ — их обязаны нести оба собственника пропорционально долям (ст. 30, 153 ЖК РФ), независимо от того, кто фактически проживает.

Если цель — со временем выкупить долю или продать квартиру целиком, учитывайте преимущественное право покупки доли согласно ст. 250 ГК РФ.

Оформить сделку именно у этого нотариуса без участия мужа не получится. Хотя закон прямо не требует согласия супруга на покупку недвижимости за наличные средства, нотариусы обязаны требовать нотариально удостоверенное согласие супруга (или его личное присутствие), так как сама сделка проходит в нотариальной форме.

Ваш муж может обратиться к любому ближайшему нотариусу по месту своего фактического нахождения. Он оформляет нотариальное согласие на покупку, после чего местный нотариус переводит документ в электронный вид с сохранением юридической силы (проводит «тождественность») и моментально отправляет его по каналам нотариальной связи вашему нотариусу. Пересылать бумагу почтой не нужно.

Если закон в вашем случае не требует обязательного участия нотариуса (например, дом продается целиком, а не по долям, и среди собственников нет несовершеннолетних), вы можете оформить покупку в простой письменной форме (ППФ). При регистрации договора в ППФ через МФЦ Росреестр зарегистрирует переход права собственности без согласия супруга.

Если у вас заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на приобретаемое имущество, участие мужа и его согласие нотариусу не потребуются.

Является ли нотариальная форма сделки обязательной в вашем случае (например, покупается доля или собственник — ребенок)?

Переход права собственности на недвижимость (включая комнату в общежитии) подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Без регистрации право собственности к вашему отцу не перешло — формально собственником остается продавец.

Однако сам договор купли-продажи, если он заключен в простой письменной форме и подписан сторонами, является действительным и создает обязательства. Требование коменданта о 500 тыс. Руб. За переоформление незаконно и не имеет правовых оснований. Комендант не является стороной сделки и не вправе вмешиваться в регистрационные действия.

Продавец, получив полную оплату, обязана исполнить договор и обеспечить регистрацию перехода права (п. 3 Ст. 551 ГК РФ). Уклонение от регистрации дает вашему отцу право обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ). Суд может вынести решение, которое будет основанием для регистрации без участия продавца.

Что касается угрозы продавца «комната остается её» — это несостоятельно: договор заключен и исполнен со стороны покупателя, продавец не вправе в одностороннем порядке от него отказаться. Единственный легальный способ для продавца вернуть комнату — расторжение договора через суд, что маловероятно при полной оплате.

Вы как собственник доли вправе ограничивать доступ гостей в вашу часть жилья, если они нарушают ваши права (например, создают неудобства из-за курения при вашей астме). Согласно ст. 247 ГК РФ, порядок пользования общим имуществом определяется по соглашению всех сособственников, а при его отсутствии — судом. Пока доли не выделены в натуре, каждый собственник имеет право пользоваться всей квартирой, но не может злоупотреблять этим правом.

Запретить вход гостям в вашу комнату вы можете, но для ограничения их передвижения по местам общего пользования (коридор, кухня) потребуется решение суда об определении порядка пользования. Суд может установить конкретные зоны, куда гости других собственников не имеют доступа.

Требования ГБУ «Жилищник» основаны на нормативных актах Москвы и во многом законны. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 758-ПП и СНиП 41-01-2003 (п. 14.4), Отвод конденсата должен быть организован в систему канализации. Вывод дренажа на фасад, окна или входные площадки запрещён. Ваш вариант со сбором в ёмкость внутри квартиры не является законным решением, так как требует постоянного контроля и не считается организованным отводом.

Установка внешнего блока на фасаде (общее имущество) без согласия 2/3 собственников также является нарушением. В случае неисполнения предписания «Жилищник» вправе обратиться в суд для обязания устранить нарушение и взыскания судебных расходов.

Вам необходимо дать письменный ответ в установленный срок (до 11.08.2026), указав, что вы принимаете меры для устранения нарушения. Единственным законным способом является подключение дренажной системы к канализации. Если это технически невозможно, вам потребуется согласовать альтернативный вариант с управляющей организацией.

Основания для обжалования предписания есть, если у вас есть разрешение на установку или доказательства отсутствия нарушения прав соседей, однако в описанной ситуации шансы на успешное обжалование минимальны.

Да, взрослый сын мужа от первого брака имеет право наследовать долю отца в этой квартире. Он является наследником первой очереди наравне с вами и вашими общими детьми (ст. 1142 ГК РФ). Сам по себе факт покупки квартиры с использованием маткапитала не лишает его этого права — наследуется именно доля, принадлежавшая мужу.

Чтобы квартира осталась только детям, на которых был получен маткапитал, есть два законных способа:

Завещание — муж может составить завещание, в котором укажет, что его доля переходит к вам или к вашим общим детям. Совершеннолетний сын не относится к нетрудоспособным наследникам, поэтому обязательная доля ему не полагается (ст. 1149 ГК РФ).

Дарение — муж может подарить свою долю вам или детям при жизни. Это исключит её из наследственной массы.

Также при выделении долей с использованием маткапитала можно выделить мужу минимально возможную долю — это уменьшит ту часть квартиры, на которую в будущем смогут претендовать другие наследники.