-
Вопрос № 00227508
В собственности моего отца была квартира, купленная по ДКП до брака с моей мамой. Я родился в этой квартире. Мама была зарегистрирована в ней до моего рождения, как супруга, я – с рождения. Всю жизнь живем в этой квартире, оплачиваем ЖКУ в полном объеме, капремонт, содержание и пр., установили счетчики на воду, оплачиваем их поверку, делаем периодические ремонты в полном объеме. Отец не живет в ней с развода с 2003.
В этом году от продал по ДКП квартиру дочери новой жены. Она подала на нас с мамой в суд о признании утратившими право пользования и выселении.
В заседании мы истребовали у истца копию ДКП, акт приема-передачи, платежных документов. Истец предоставил акт и ДКП без платежных документов. Суд и истец отказали предоставить на обозрение оригиналы.
В договоре между продавцом и покупателем есть такие пункты:
- продавец гарантирует, что до подписания договора квартира свободна от любых прав третьих лиц;
- на момент заключения договора в квартире зарегистрированы по месту жительства лица (мы), сохраняющие право пользования квартирой после регистрации перехода права собственности.
Является ли последний пункт защитой от выселения?
При каких условиях суд может удовлетворить иск о выселении? Мы не буяним, не алкоголики, со смены собственника самостоятельно оплачиваем только потребленные КУ (воду и электричество). Договоренностей по оплате ЖКУ с новым собственником нет, таких предложений от него не поступало.
Что для суда обладает большей силой: условия договора с правом пользования или право собственника по ГК распоряжаться своим имуществом?
Должны ли быть приложены к ДКП согласие супруга покупателя, расписка о передаче денег за квартиру, доказательства расходов, связанных с переходом права собственности?
Имеет ли смысл подать в суд ходатайство для истребования из Росреестра документов, переданных для регистрации?
Да, указанный пункт в ДКП является вашей главной и очень сильной защитой, но в таких делах есть множество юридических тонкостей.
В данном случае условия договора имеют определяющее значение, поскольку новый собственник добровольно согласился на покупку квартиры с обременением.Согласно ст. 421 ГК РФ (свобода договора), стороны вправе включить в договор любые условия, не противоречащие закону.
Согласно п. 1 Ст. 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, является существенным условием договора купли-продажи.Новый собственник (дочь новой жены), подписывая ДКП с таким пунктом, официально взяла на себя обязательство соблюдать ваше право на проживание. Право собственности не является абсолютным и в данном случае ограничено условиями самого договора купли-продажи.
Более того, в договоре есть явное противоречие: в одном пункте продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц, а в другом — прямо указывает, что вы эти права сохраняете. Суд должен трактовать условия договора в их системной взаимосвязи.
Ваша главная защита — ст. 19 Закона № 189-ФЗ. Вы и мать зарегистрированы и проживали в квартире на момент приватизации отцом, имели равные с ним права пользования, поэтому сохраняете их бессрочно при смене собственника (п. 2 Ст. 292 ГК РФ не применяется). Суд откажет в выселении, если вы фактически проживаете, оплачиваете КУ и не выехали добровольно. Пункт договора о сохранении права пользования юридической силы не имеет, но и не вредит. Право собственника распоряжаться имуществом ограничено законными правами третьих лиц. Отсутствие расписки и согласия супруга покупателя не влияет на сделку. Ходатайство об истребовании регистрационного дела из Росреестра подавайте — суд обязан рассмотреть.
Приватизации квартиры не было.
Здравствуйте! Да: условие ДКП о сохранении Вашего права пользования — весомое основание отказать в выселении; покупатель его принял (ст. 558 ГК РФ). Выселение возможно при прекращении этого права по ст. 35 ЖК РФ. Расписка и согласие супруга необязательны. Просите регистрационное дело по ст. 57 ГПК РФ.
