Как зафиксировать отказ продавца соплачивать свою половину расходов на оформление?
Пытаемся заключить сделку купли-продажи дома (доли). По предварительному пиьменному соглашению все расходы по оформлению договора купли-продажи и перехода права (услуги нотариуса, госпошлина, иные расходы) стороны несут в равных долях.
Уже назначили сделку, завтра она должна была состояться. Сегодня продавец заявил, что не будет оплачивать услуги нотариуса и что их должна оплатить я, потому что он и так дешево продаёт.
Я в принципе готова оплатить услуги нотариуса, чтобы не срывать сделку, а потом взыскать с продавца половину их стоимости в судебном порядке. Но как зафиксировать отказ продавца и моё несогласие оплачивать их полностью из своих средств? Нотариус говорит, что в договоре будет указано, что его услуги оплачивает покупатель, соответственно, если я подписываю такой договор, то я соглашаюсь с его условиями. На вопрос, могут ли они мне выдать справку, в которой сказано "в связи с отказом продавца оплачивать услуги нотариуса, они полностью оплачены покупателем" - говорят, что такую справку дать не могут. Что делать?
Добрый день! Оплатить нотариуса полностью можно, но важно не подписать договор в формулировке, из которой следует, что стороны окончательно договорились возложить все расходы именно на покупателя. При споре суд прежде всего будет исходить из буквального содержания подписанного договора; прежняя переписка и договорённости учитываются уже дополнительно.
Оптимальный вариант — попросить нотариуса изменить пункт договора примерно так: «Расчёт с нотариусом при удостоверении настоящего договора осуществляет Покупатель. При этом стороны подтверждают ранее достигнутое соглашение о несении расходов, связанных с нотариальным удостоверением договора, в равных долях. Покупатель осуществляет оплату также за Продавца в части, приходящейся на Продавца».
Ещё лучше дописать срок: продавец обязан возместить покупателю 1/2 расходов, например, в течение 3 рабочих дней после сделки.
Если продавец категорически отказывается от такой формулировки, до подписания договора нужно письменно зафиксировать свою позицию. Например, направить продавцу в мессенджере: «В соответствии с п. ___ Соглашения от ___ расходы на нотариальное оформление сделки и регистрацию перехода права стороны несут поровну. С предложением изменить указанное условие и возложить все расходы на меня не согласна. В целях недопущения срыва сделки я готова произвести нотариусу полную оплату, включая приходящуюся на Вас 1/2 расходов. Указанная оплата не является моим согласием на изменение ранее достигнутого соглашения. После оплаты прошу возместить мне приходящуюся на Вас половину расходов».
Сохраните переписку, подтверждение получения сообщения и все документы от нотариуса об оплате. Переписка сторон может учитываться судом при установлении их действительной воли.
Но есть существенный нюанс: если в нотариальном договоре будет прямо написано именно «все расходы по настоящему договору несёт Покупатель» и вы без оговорок подпишете этот договор, перспектива последующего взыскания 1/2 заметно ухудшается. Продавец сможет утверждать, что при заключении окончательного договора стороны изменили первоначальную договорённость. Поэтому одной переписки перед сделкой я бы не считала достаточной защитой.
И ещё необходимо посмотреть само ваше «предварительное письменное соглашение». Если по содержанию это именно предварительный договор купли-продажи доли, вопрос его формы имеет принципиальное значение: по п. 2 Ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора. При обязательной нотариальной форме сделки несоблюдение этой формы может повлечь ничтожность предварительного договора.
Поэтому здесь лучше ориентироваться не только на фиксацию отказа продавца, а прежде всего на правильную формулировку пункта в завтрашнем нотариальном договоре. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Слова нотариуса о том, что «в договоре будет указано, что платит покупатель», не совсем верны. Нотариус обязан составить договор так, как договорились стороны (в рамках закона).
Потребуйте внести в текст договора формулировку: «Расходы по оплате услуг нотариуса и государственной пошлины распределяются между Сторонами в равных долях. В связи с отказом Продавца от добровольной оплаты своей доли в размере 50%, указанные расходы в полном объеме фактически оплачены Покупателем с правом последующего взыскания уплаченной за Продавца суммы в судебном порядке»
Если продавец откажется подписывать такой текст, это и будет его официальным отказом от сделки на согласованных ранее условиях.
Перед подписанием основного договора составьте и подпишите с продавцом в простой письменной форме (или у того же нотариуса) Дополнительное соглашение к предварительному договору.
Прямо сейчас или утром перед сделкой отправьте продавцу телеграмму с уведомлением или вручите лично под подпись заявление: «Напоминаю о вашей обязанности оплатить 50% расходов. В случае вашего отказа я оплачу их сама, чтобы сделка состоялась, но излишне уплаченные деньги будут взысканы с вас через суд вместе с судебными издержками»
Был ли по предварительному договору передан залог или задаток?
Коллеги предлагают вам сценарии, которые либо сорвут сделку прямо в кабинете нотариуса, либо дарят вам ложную надежду на выигрыш. С юридической точки зрения всё предельно жестко: условия основного договора купли-продажи полностью поглощают и отменяют договоренности из предварительного соглашения. Как только вы добровольно подпишете основной договор, по которому расходы ложатся на вас (или просто физически оплатите их), вы юридически принимаете новые условия. После этого вы полностью лишаетесь права требовать компенсацию с продавца в суде — суд вы проиграете в силу диспозитивности и свободы договора. Прагматичный совет: не делайте из мухи слона. Вы сами пишете, что готовы оплатить услуги нотариуса и хотите сохранить сделку. Просто оплатите эти расходы, подпишите стандартный договор и забирайте недвижимость, навсегда забыв про суды из-за нотариальных пошлин.
Подписание договора, где указано, что услуги нотариуса оплачивает покупатель, не лишает вас права взыскать половину этих расходов с продавца в судебном порядке.
Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения убытков. Если предварительным соглашением предусмотрено, что расходы несут стороны в равных долях, то оплата вами всей суммы является убытками, которые подлежат взысканию с продавца.
Для этого:
Сохраните все платёжные документы, подтверждающие оплату услуг нотариуса.
После завершения сделки направьте продавцу письменную претензию с требованием возместить половину расходов.
При отказе — подайте иск в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ).
Срок исковой давности по таким требованиям — 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Чтобы сохранить сделку и при этом оставить за собой право взыскать с продавца его половину расходов через суд, вам нужно разграничить ваши отношения с нотариусом и ваши отношения с продавцом. Нотариус прав: в тексте самого договора купли-продажи действительно указывается, кто физически вносит деньги в кассу. Подписание договора с формулировкой «расходы оплачивает Покупатель» без дополнительных документов суд может трактовать как изменение ваших первоначальных договоренностей.
