Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Особое правило установлено в отношении сделок по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, а также сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации. Для совершения одним из супругов таких сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Таким образом, для продажи гаража нужно оформить ваше согласие у нотариуса.

Здравствуйте, Кристина. Смена уполномоченного банка по эскроу застройщиком без вашего согласия не допускается: счёт открывается на основании трёхстороннего договора (ст. 15.4 ФЗ-214), и изменение существенных условий требует согласия всех сторон.

Подписывать дополнительное соглашение вы не обязаны. Однако учтите: если застройщик выбрал новый банк из числа уполномоченных по 214-ФЗ и это прямо предусмотрено условиями вашего ДДУ, отказ может создать практические трудности - застройщик вправе приостановить передачу объекта до урегулирования вопроса. Поэтому важно внимательно прочитать сам ДДУ: есть ли там условие о праве застройщика менять банк в одностороннем порядке.

По госпошлине: регистрация изменений к ДДУ в Росреестре оплачивается по ст. 333.33 НК РФ. Если изменение инициирует застройщик в своих интересах, расходы обязан нести он. Перекладывать пошлину на участника долевого строительства без его добровольного согласия оснований нет.

Алгоритм: 1) перечитайте ДДУ на предмет условий о смене банка; 2) направьте застройщику письменный запрос с требованием обосновать необходимость смены и указать, кто несёт расходы по регистрации; 3) если застройщик давит - зафиксируйте это в переписке, это пригодится при обращении в Фонд развития территорий или суд. Правильно выстроить позицию в переписке с застройщиком поможет юрист.

Уважаемая Татьяна!
В ответ на Ваш вопрос о возможности продажи доли в квартире сообщаем следующее.
Вы интересуетесь, может ли отец (80 лет), владеющий долей в квартире совместно со взрослым сыном, продать свою долю сыну через электронную сделку, учитывая, что квартира была приватизирована до брака, а отец в настоящее время состоит в браке. Разъясняем правовую позицию по данному вопросу.
По вопросу необходимости нотариального удостоверения сделки

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, сделки по продаже долей в праве собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Это правило действует независимо от того, продаётся ли доля постороннему лицу или другому совладельцу (в данном случае — сыну).
Электронная сделка (в т. Ч. Дистанционная регистрация через биометрию или усиленную квалифицированную электронную подпись) в данном случае не применима, так как речь идёт о продаже доли в праве собственности на недвижимость.

По вопросу влияния семейного положения на сделку
Тот факт, что отец состоит в браке, не влияет на возможность продажи доли сыну. Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое до брака, является личной собственностью супруга. Соответственно:
• для распоряжения таким имуществом не требуется согласие второго супруга;
• сделка по продаже доли не затрагивает имущественных прав текущего супруга.
Порядок оформления сделки
Для оформления продажи доли необходимо выполнить следующие шаги:
1. Достичь соглашения между отцом и сыном о цене и условиях сделки.
2. Подготовить необходимые документы:
o паспорта сторон;

o выписку из ЕГРН;
o документы, подтверждающие факт приватизации квартиры до заключения брака (для подтверждения статуса личной собственности);
o техническую документацию на квартиру (при необходимости);
o иные документы, которые могут потребоваться нотариусу.
3. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли продажи доли. Нотариус:
o проверит законность сделки и соответствие документов;
o удостоверится в отсутствии нарушений прав сторон;
o направит пакет документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

4. Оплатить госпошлину и нотариальный тариф. Размер тарифа зависит от стоимости сделки и региона (в Санкт Петербурге актуальные тарифы следует уточнять у конкретного нотариуса).
5. Дождаться регистрации перехода права в Росреестре. Обычно нотариус осуществляет подачу документов в электронном виде, что ускоряет процесс.
Важные правовые нюансы
1. Отсутствие нотариального удостоверения сделает сделку недействительной в случае возникновения споров.

2. При продаже доли постороннему покупателю требуется предварительно уведомить других совладельцев и дождаться их отказа или истечения 30 дневного срока. В Вашем случае это не актуально, так как покупатель — совладелец.
3. Если в будущем планируется продажа всей квартиры целиком (а не только доли) и все сособственники согласятся на это, тогда можно будет оформить сделку в простой письменной форме без нотариуса.
Нормативно правовая база:

При рассмотрении данного вопроса следует руководствоваться следующими нормативными актами:
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 250) — Устанавливает обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости.
• Семейный кодекс Российской Федерации (ст. 36) — Определяет режим собственности супругов и подтверждает, что имущество, приобретённое до брака, остаётся личной собственностью.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — регулирует порядок регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Таким образом, для продажи доли отцом сыну необходимо нотариальное удостоверение сделки. Электронная сделка в данном случае не допускается, а семейное положение отца не влияет на возможность совершения сделки, так как квартира была приватизирована до брака.
Для минимизации рисков и соблюдения всех процедур рекомендуем обратиться к нотариусу на этапе подготовки сделки для проверки документов и корректного оформления договора.С уважением.

Раздел совместно нажитого имущества (ст. 34, 39 СК РФ) проходит по правилу 50/50, независимо от того, на кого оно оформлено.

Квартира 1/2 у каждого – делиться не будет, ваша доля и так определена. Машина, гараж, техника, купленные в браке, делятся пополам. Если один супруг не хочет получать имущество, суд может присудить ему денежную компенсацию.

Ипотечная квартира: делится либо с согласия банка (перевод долга и выдача супругу отдельного обязательства), либо продается, долг гасится, остаток делится. Если доли уже выделены, раздел ипотеки не требуется – каждый платит по своему обязательству (ст. 5, 36 СК РФ). Рекомендую получить согласие банка на раздел долга во избежание споров.

Доброй ночи, Виктория.

Ваши действия абсолютно верны, вы очень точно определили главные зоны риска в этой сделке. Ниже даны развернутые ответы на каждый из ваших вопросов и пошаговый алгоритм проверки.

Нет, не обязан, если дети не наделены долями в праве собственности на продаваемую квартиру.

Согласно ст. 37 И ст. 292 ГК РФ, разрешение органов опеки требуется только тогда, когда несовершеннолетний является собственником (или сособственником) недвижимости, либо находится под официальной опекой/попечительством (например, сирота).

Если дети просто прописаны, они имеют только право пользования жильем, но не право собственности. Продавец может распоряжаться квартирой без согласия опеки. Достаточно будет снять всю семью с регистрационного учета.

Да, вы имеете полное право ставить такое условие и фиксировать его в предварительном договоре купли-продажи (ПДКП).

Правовое основание: По закону несовершеннолетние дети до 14 лет должны быть прописаны вместе со своими родителями (или одним из них). Поэтому оптимальный вариант — когда мать выписывается вместе со всеми детьми на новый адрес до подписания основного договора.

Что требовать: Потребуйте от собственника предоставить «Выписку из домовой книги» (или Единый жилищный документ / справку о составе семьи / выписку из поквартирной карты), где в графе «отметка о снятии с регистрационного учета» будет стоять штамп о выбытии детей и матери на конкретный новый адрес. Покупать квартиру с прописанными детьми крайне рискованно: если они не выпишутся добровольно, вам придется снимать их с учета через суд, что займет от 2 до 6 месяцев.

Да, и это самый надежный способ проверки. Вы должны потребовать от супруги собственника предоставить «Выписку об остатке и расходовании средств материнского капитала» из Социального фонда России (СФР), заказанную через Госуслуги.

Если в выписке указано: «Сведения о сертификате отсутствуют» — это значит, что у семьи в принципе нет права на маткапитал (или они за ним не обращались), риск равен нулю.

Если продавцы отказываются предоставлять выписку из СФР о маткапитале под любыми предлогами — от сделки лучше отказаться, так как риск признания договора недействительным в будущем из-за неделения долей детям слишком высок.

Добрый вечер, Анастасия.

Бывшая хозяйка не сможет расторгнуть договор купли-продажи, так как у вас на руках есть юридически безупречные доказательства полной оплаты.

Подписанный ею акт приема-передачи, в котором зафиксирован расчет по оставшимся 50% стоимости, имеет в суде силу расписки и безоговорочно доказывает факт получения денег. Её заявления о «фиктивности» сделки и «мошенничестве» бездоказательны, поскольку переход права собственности официально зарегистрирован в Росреестре, а квартира уже перепродана новому добросовестному покупателю.

Поскольку вы уже продали квартиру, текущая ситуация ущемляет права нового собственника. Ниже представлена пошаговая инструкция, как защитить сделку, доказать правоту и принудительно выселить гражданку.

Самостоятельно менять замки и выкидывать вещи женщины силой категорически нельзя — это может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ) или грабеж. Выселение граждан, которые отказываются покидать жилье добровольно, в РФ происходит исключительно по решению суда

Если женщина в суде заявит, что не подписывала акт, суд назначит почерковедческую экспертизу. Если подписи на договоре и акте подлинные — ей откажут, а расходы на экспертов взыщут с неё.

Новый собственник имеет полное право потребовать через суд с бывшей хозяйки компенсацию за коммунальные услуги и аренду альтернативного жилья за весь период, пока она незаконно удерживала квартиру.

Скажите, на каком этапе сейчас находится конфликт — подавала ли бывшая хозяйка официальный иск в суд или пока всё ограничивается устными угрозами в квартире?

Добрый вечер, Екатерина.

Нет, платить НДФЛ не придется, если приобретаемая четырехкомнатная квартира будет больше по площади или кадастровой стоимости, чем оставшаяся в собственности однокомнатная.

Наличие второй квартиры (в вашем случае — однушки) само по себе не лишает многодетную семью права на федеральную налоговую льготу. Однако закон предъявляет жесткие требования к характеристикам этого «иного» жилья на момент совершения сделки.

Если площадь однушки МЕНЬШЕ площади покупаемой четырешки (что логично для 1-комнатной и 4-комнатной квартир) — вы полностью освобождаетесь от налога. Метраж однушки не заблокирует льготу, даже если она оформлена на вас целиком.

Если площадь однушки вдруг окажется БОЛЬШЕ четырешки (крайне редкий сценарий огромной элитной студии против крошечной четырехкомнатной) — льгота потеряется, так как у членов семьи окажется в собственности жилье, превосходящее по площади новую квартиру.

Да, можно, но при условии получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, если ребенок (даже просто прописанный, не собственник) является несовершеннолетним. Залог квартиры, где проживает ребенок, расценивается как сделка, затрагивающая его имущественные права.

Ваши действия:

Перед обращением в банк получите письменное разрешение органа опеки на передачу квартиры в залог (ипотеку). Без этого документа сделка будет признана недействительной, а Росреестр откажет в регистрации.

Обратитесь в банк для оформления кредита и заключения договора ипотеки (залога недвижимости) на основании ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Подайте документы на государственную регистрацию ипотеки в Росреестр.

Важно: Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, с 1 января 2026 года согласие банка на выделение долей детям в ипотечной квартире не требуется, однако сделка всё равно должна быть одобрена опекой. Нотариальное удостоверение сделки обязательно.

Прямой обмен недвижимости в Краматорске на новое жилье в другом регионе России по схеме «отказаться в пользу государства» в настоящее время невозможен. В российском законодательстве (ст. 236 ГК РФ) существует механизм добровольного отказа от собственности. Однако этот процесс является односторонним: вы можете отказаться от прав на квартиру или землю (они перейдут муниципалитету), но государство не обязано и не будет предоставлять вам взамен другое жилье в качестве компенсации. Ситуация усложняется статусом территории. С точки зрения законов РФ, Краматорск включен в состав ДНР, но город пока находится под контролем Украины. Это кардинально влияет на ваши возможности.

Можно. Два способа:

1. Дарение – вы станете единственным собственником, пенсионер потеряет право на жильё. Для пенсионера 80+ это крупная сделка, может потребоваться нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
2. Выделение доли – пенсионер дарит вам часть (например, 1/2), остаётся собственником. Проще и безопаснее для него.

Что делать: договор дарения у нотариуса (обязательно), затем регистрация права в Росреестре (через МФЦ).

Добрый день, Елена.

По закону покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию прав собственности, а обязанность по уплате налога (НДФЛ) лежит исключительно на вас как на продавце.

Налог платить не нужно, если прошел минимальный срок владения имуществом (3 года или 5 лет). Распределение всех комиссий и сборов на сделке зависит от договоренностей сторон и требований законодательства.

Все расходы при купле-продаже дома с участком делятся на обязательные (государственные) и сопутствующие.

Госпошлина за регистрацию права собственности: Составляет 4 000 рублей за жилой дом и 700 рублей за земельный участок (для ИЖС/садоводства). По закону ее платит тот, к кому переходит право, то есть покупатель.

В 2026 году доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% на доход до 2, 4 млн рублей и 15% на сумму превышения. Однако налога можно полностью избежать.

Здравствуйте, Мария. Ситуация содержит реальные основания для требований к продавцу.

По ст. 429 ГК РФ предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор на согласованных условиях. Уклонение продавца от сделки без законных оснований даёт вам право через суд понудить его к заключению договора либо взыскать убытки. Дополнительно ст. 15 ГК РФ позволяет требовать возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, включая расходы на оценку и страхование участка (52 000 р.), а также иные документально подтверждённые потери. Условие продавца о явке в конкретный московский банк при наличии действующей альтернативы в форме электронной сделки суды, как правило, квалифицируют как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Важен и срок: право на понуждение к заключению основного договора действует в течение 6 месяцев с момента, когда сделка должна была состояться. Фиксируйте всю переписку, скриншоты переговоров с менеджером, платёжные документы, это ваша доказательная база.

По таким делам перспектива хорошая, и мы готовы работать по схеме гонорара успеха. Расходы на юридическую помощь также взыскиваются с проигравшей стороны по ст. 100 ГПК РФ. Обращайтесь по контактам в карточке.

С уважением,
Пономарев Григорий Сергеевич,
Юридический центр «Гарант»

Доброй ночи, Геннадий.

Нет, дети вашей жены не могут претендовать на это жильё ни при каких обстоятельствах, если только вы сами добровольно не выделите им доли или не усыновите/удочерите их

Если новое жильё стоит дороже проданного дома, и вы добавили деньги из семейного бюджета (зарплата, общие сбережения), то доля, пропорциональная этой доплате, станет совместно нажитым имуществом. На эту общую часть жена (но не её дети) сможет претендовать при разводе.

Без усыновления дети жены не являются вашими наследниками.

Однако ваша жена — наследник первой очереди. Если вы уйдете из жизни раньше неё, она унаследует это жилье (или его долю). После её смерти это имущество уже по закону перейдет к её детям.

В случае спора вам придется доказать в суде, что на покупку новой недвижимости пошли именно "целевые" деньги от продажи подарка отца.

Есть ли у вас совместные или кровные дети, в чью пользу вы хотите сохранить это имущество в будущем?

Да, вы имеете полное право получать плату как за проход через вашу собственность, так и за размещение вывесок. Поскольку коридор и тамбур находятся в вашей частной собственности, другие предприниматели не могут пользоваться ими бесплатно. Однако для законного получения денег нужно правильно выбрать правовой механизм