Продажа ООО квартиры своему сотруднику?

Сделка по отчуждению объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа в силу прямого указания закона влечет возникновение залога (ипотеки) в пользу продавца до момента полной оплаты (п. 5 Ст. 488 ГК РФ, ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»), если иное прямо не исключено условиями договора. Отчуждение заложенного имущества (перепродажа) допускается исключительно с согласия залогодержателя (ООО) в силу ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». При наличии зарегистрированного обременения переход права к третьему лицу без согласия ООО неправомерен. В случае, если условие о залоге было исключено в первичном договоре, распоряжение имуществом работником правомерно. Поскольку финансовые обязательства перед ООО исполнены в полном объеме без нарушения сроков (ст. 315 ГК РФ), гражданско-правовые риски между сторонами нивелированы, обязательство прекращено исполнением (ст. 408 ГК РФ). Ввиду субъектного состава (совершение сделки между работодателем и работником) возникают отложенные риски. При реализации имущества по цене, существенно отклоняющейся от рыночной, действия сторон подлежат квалификации налоговым органом через призму ст. 54.1 НК РФ (получение необоснованной налоговой выгоды). Это влечет риск доначисления ООО налога на прибыль (реализация жилых помещений не подлежит обложению НДС в силу пп. 22 П. 3 Ст. 149 НК РФ), а работнику — НДФЛ с полученной материальной выгоды в виде экономии (ст. 211, 212 НК РФ). Возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО в течение трех лет с момента совершения сделки, таковая подлежит оспариванию арбитражным управляющим как подозрительная (ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Работник признается заинтересованным (аффилированным) лицом (ст. 19 ФЗ № 127-ФЗ), что автоматически переносит на него бремя доказывания равноценности встречного исполнения и отсутствия цели причинения вреда кредиторам. Гражданско-правовые последствия: обязательства признаются исполненными надлежащим образом. Основания для признания сделки недействительной по общегражданским основаниям отсутствуют. Регистрационные действия: надлежит незамедлительно подать совместное заявление (ООО и сотрудника) в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона (если таковая не была исключена договором изначально). Принять к сведению сохранение высоких налоговых и банкротных рисков в пределах сроков давности (3 года). Корректировка условий исполненного договора нецелесообразна.

Здравствуйте. С юридической точки зрения такая сделка законна. Сотрудник уже является собственником квартиры, обременений в ЕГРН нет, и он вправе продать её, даже не погасив рассрочку перед ООО. Последствия: для ООО — риск неполучения денег, если сотрудник не погасит долг; для покупателя — никаких рисков, он приобретает чистую квартиру. Однако для самого сотрудника это может быть расценено как нарушение договора с ООО, и организация вправе взыскать оставшуюся сумму через суд.

Если сотрудник продает квартиру, приобретенную у ООО в рассрочку, до полного расчета с ООО, но при этом срок оплаты не нарушен и задолженность погашается после перепродажи, то сделка считается действительной, а обязательства сотрудника перед ООО прекращаются после полной оплаты, при этом риски для ООО связаны только с возможной просрочкой платежа, но не с фактом перепродажи квартиры.

1. Надо смотреть договор между ООО и работником. 2. Если в данном договоре нет ограничений на продажу или обременений, работник действовал законно. 3. Поскольку нарушений по оплате работник не нарушил, а сделка - законная (предположительно - см. П. 2), То на данный момент какие-либо нарушения в его действиях отсутствуют.