Тему статьи родилась в результате юридического сопровождения клиента по приобретению им квартиры у единственного наследника. Возник вопрос о том, с какого момента наследник является собственником квартиры и можно ли заключать с ним договор купли-продажи после подачи им заявления о вступлении в наследство и до момента внесения сведения о нем как о собственнике квартиры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Вопрос оказался более глубокий, чем ожидал наследник.
В теории могут существовать следующие четыре возможных варианта ответа на вопрос, с какого момента наследник становиться собственником квартиры:
- с момента смерти наследодателя,
- с момента прекращения 6-ти месячного срока на вступления в наследство (автоматически);
- со момента получения у нотариуса Свидетельства о праве на наследство;
- с момента внесения записи в ЕГРН о новом собственнике (наследнике).
На практике ситуация выглядит следующим образом: момент возникновения права на наследство, в нашем случае квартиру, закон связывает именно с фактом принятия наследства. П. 4 ст. 1152 ГК говорит о том что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.
При этом, данные положения Гражданского кодекса не содержит отсылок, на каком из вещных прав наследнику принадлежит имущество: на праве собственности или на праве владения или на праве владения и пользования. Ясность вносит судебная практика, которая указывает на то, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества (п. 34 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 18.06.2019 г. № 5-КГ19-83). Суды исходят из того, что право наследника возникает со дня открытия наследства, а не с момента регистрации перехода права собственности на него в ЕГРН (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 01.07.2025 № 18-КГ25-160-К4).
То есть судебная практика исходит из того, что регистрация Росреестром перехода права собственности на квартиру от наследодателя к наследнику в ЕГРН носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 26.11.2024 г. № 18-КГ24-284-К4) и лишь подтверждает уже возникшее право (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 22.07.2025 г. № 5-КГ25-82-К2).
Таким образом, наследник подав заявление о вступлении в наследство становится де-юре собственником имущества (в нашем случае квартиры) с момента смерти наследодателя. Де-факто, однако ему необходимо будет доказать потенциальным покупателям, что он собственник такой квартиры. На фоне того, что наследник вправе в любой момент до дня закрытия наследства отказаться от наследства, подав соответствующие заявление нотариусу (ч. 1 ст. 1157 ГК) у наследника возникают сложности с продажей в этот период времени (и в первую очередь с передачей) квартиры покупателю. А это уже будет сложно. Как для доказывания права собственности на квартиру, так и для регистрации перехода права собственности на покупателя данные о наследнике как о собственнике должны быть внесены регистратором Росреестра в ЕГРН.
В моей практике пока наследник не предъявит потенциальному покупателю выписку из ЕГРН, согласно которой наследник будет являться собственником квартиры, редко находятся покупатели, которые соглашаются купить такую квартиру. Поэтому регистрация перехода права собственности на квартиру в ЕГРН является необходимым этапом для наследника. Как это сделать практически?
После выдачи свидетельства о праве на наследство начиная с 01 февраля 2019 года обязанность направить документы в Росреестр возложена на нотариуса, однако наследник также сохраняет право подать заявление самостоятельно. При этом нотариус обязан отправить необходимые документы в Росреестр в течение 2 рабочих дней со дня выдачи Свидетельства о праве на наследство (ч. 3, 4 ст. 72, ч. 3, 4 ст. 73 Основ законодательства РФ о нотариате) и исключительно после оплаты наследником государственной пошлины за регистрацию права на квартиры.
Что же делать наследнику, который задумался продать квартиру до момента получения выписки из ЕГРН, подтверждающих собственность и Свидетельство о праве на наследство? Есть два варианта:
- Заключить с потенциальным покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры. И после получения Свидетельство о праве на наследство и выписки из ЕГРН, подтверждающих право собственности наследника на квартиру заключать основной договор купли-продажи.
- Сразу после вступления в наследство заключить с потенциальным покупателем основной договор купли-продажи квартиры. А передать квартиру по данному договору, опять же, только после получения Свидетельство о праве на наследство и выписки из ЕГРН, подтверждающих право собственности наследника на квартиру. Данная конструкция является допустимой на практике. Ее законность подтверждает судебная практика, которая говорит о том, что п. 2 ст. 455 ГК РФ предусмотрено, что предметом купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем и отсутствие у продавца права собственности на момент заключения договора купли-продажи будущей недвижимости само по себе не является основанием для признания договора недействительным (см. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 54 от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
