Недвижимость: вопросы и ответы — страница 26

Банк обязан мотивировать отказ в проведении операции. Направьте письменную претензию в банк с требованием предоставить конкретное основание отказа и перечень недостающих документов. Параллельно подайте жалобу в Банк России через интернет-приёмную с описанием всех 6 попыток перевода и реакции банка. Продавец является нерезидентом - какое гражданство у продавца и в какой стране открыт счёт получателя средств? В делах, связанных с расчётами в пользу нерезидентов по ипотечным сделкам, общая логика валютного контроля не применима напрямую - здесь работает специальный порядок, регулируемый одновременно нормами валютного законодательства и внутренними регламентами уполномоченного банка, причём последние нередко устанавливают расширенный перечень документов сверх законодательного минимума. На практике банки систематически смешивают функции агента валютного контроля и внутреннего комплаенса, что порождает немотивированные технические отказы без надлежащего правового основания. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Ключевым является момент возникновения права собственности - дата государственной регистрации. На 26 ноября 2018 года брак был прекращён, следовательно, квартира является Вашей личной собственностью. Росреестр ориентируется на дату регистрации права. Отметка о совместной собственности супругов в ЕГРН при данных обстоятельствах не вносится. Для продажи согласие бывшего супруга не требуется, однако рекомендуется иметь свидетельство о расторжении брака с датой прекращения. В делах данной категории практика показывает, что именно пограничные ситуации - когда договор заключён в период брака, а регистрация права состоялась после его прекращения - вызывают разногласия при регистрации сделок, и Росреестр вправе приостановить регистрацию, запросив дополнительные документы. Свидетельство о расторжении брака датировано какой датой и кем выдано - органом ЗАГС или судом? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Нет, при расчёте неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ за основу берётся полная цена договора, а не фактически внесённая на эскроу-счет сумма. Это прямо установлено ч. 2 Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ: неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки. Наличие эскроу-счёта не меняет этого правила.

Формула расчёта: Цена договора × 1/300 × Ключевая ставка ЦБ × Количество дней просрочки × 2 (для гражданина-дольщика). В иске следует указывать в качестве базы для расчёта именно полную цену договора.

В вашей ситуации, когда вторая доля не зарегистрирована, это не означает автоматически, что права на неё не существует. Такое часто встречается при «ранее возникших» правах (например, приватизация до 1998 г. Или наследование без регистрации).

Ваш алгоритм действий:

Установите основание права. Найдите документ, подтверждающий возникновение второй доли (свидетельство о собственности, договор приватизации, свидетельство о наследстве).

Подайте заявление в Росреестр. Обратитесь в МФЦ с заявлением о регистрации ранее возникшего права на эту долю. Приложите найденный правоустанавливающий документ и паспорт. Услуга по внесению изменений предоставляется бесплатно. Срок внесения изменений — до 7 рабочих дней.

При отсутствии документов — обратитесь в архив БТИ по месту нахождения объекта для восстановления утраченных сведений

Если Росреестр откажет — обжалуйте отказ в суде. Одновременно для защиты от возможных сделок подайте заявление о невозможности регистрации без личного участия.

В вашей ситуации рекомендация сотрудника СФР, скорее всего, верна. Распределить доли в договоре только между супругами можно, так как ваш единственный ребенок умер до того, как доли были выделены. В этом случае право на долю в материнском капитале прекращается, и доли выделяются только на живых членов семьи.

При оформлении договора купли-продажи учитывайте следующие моменты:

Распределение долей: Доли супругов определяются исходя из равенства долей на средства материнского капитала, а не на всю стоимость квартиры. Например, если стоимость квартиры — 3 млн руб., а материнский капитал — 0, 6 млн руб., то 0, 6 млн распределяются поровну между супругами (по 0, 3 млн), а оставшиеся 2, 4 млн — их совместная собственность (по 1, 2 млн). В итоге доли составят 1, 5/3 (1/2) и 1, 5/3 (1/2).

Риски при регистрации и перечислении средств: Риск отказа в регистрации или перечислении средств минимален, если в договоре будут указаны доли только супругов и приложено свидетельство о смерти ребенка. Такой подход законен и соответствует практике СФР и Росреестра. Рекомендуется также приложить к заявлению в СФР письменное пояснение о смерти ребенка.

Если доли были выделены ранее: Если бы доли были выделены при жизни ребенка, его доля вошла бы в наследственную массу, и вам пришлось бы оформлять наследство. В вашем случае этого не требуется.

Для покупки квартиры в ваше отсутствие необходимо оформить нотариальную доверенность на мать (или иное доверенное лицо). Без этого документа представитель не сможет подписать договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.

Какие документы нужны от вас:

Оригинал паспорта для удостоверения личности у нотариуса.

Паспортные данные матери (поверенного), которые вы сообщите нотариусу со своих слов (можно взять с собой копию её паспорта).

Точные реквизиты квартиры, которую планируете купить (адрес, кадастровый номер и т.д.), чтобы конкретизировать полномочия в доверенности.

Доверенность на сделку, требующую государственной регистрации, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверит вашу дееспособность и разъяснит правовые последствия выдаваемых полномочий.

Покупка апартамента в нежилом здании сопряжена с рисками.

Ключевой риск — статус нежилого помещения. В ЕГРН отсутствуют вид разрешенного использования и наименование, что может свидетельствовать о проблемах с назначением объекта.

Основные последствия: невозможность постоянной регистрации (доступна лишь временная для гостиничного типа); более высокие налоги (до 2% кадастровой стоимости) и коммунальные платежи; невозможность использовать маткапитал; отсутствие социальной инфраструктуры (школы, поликлиники) и защиты по ЖК РФ. При банкротстве застройщика вы будете кредитором последней очереди.

Также земля не продается вместе с апартаментом, что создает риски при пользовании территорией. Использование бывшей хозпостройки под проживание может не соответствовать санитарным нормам и целевому назначению.

Рекомендуется запросить у продавца правоустанавливающие документы и градостроительный план, проверить назначение здания и статус земельного участка.

Нет, самостоятельно составить и подать договор дарения недвижимости без нотариуса нельзя даже между близкими родственниками.

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от степени родства (Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Исключений для супругов, родителей, детей, братьев, сестер и других близких родственников нет.

При этом государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре может быть проведена дистанционно через портал «Госуслуги» с использованием биометрии и усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Однако сама сделка (договор дарения) все равно должна быть удостоверена нотариусом. Нотариус может сам подать документы на регистрацию в электронном виде.

Таким образом, нотариус обязателен для оформления договора, а его услуги по дистанционной подаче документов не лишены смысла — они позволяют не посещать Росреестр лично.

Отказ от электронной регистрации через Домклик не должен повлиять на вашу ставку 6% по семейной ипотеке, так как она установлена государством, но обязательно перепроверьте кредитный договор, нет ли там привязки ставки к этой услуге.

Регистрация через платформу застройщика СК «Трест 17», вполне законно и стандартно, но вся ответственность за правильность подачи документов ляжет на вас и застройщика, а в случае технических ошибок или сбоев Росреестра процесс может затянуться.

Главное не спутать отказ от электронной регистрации с отказом от пакета «Домклик Плюс», поэтому заранее уточните у менеджера банка в письменном виде, сохранится ли ставка 6% при вашем выборе.

Да, вы можете продать квартиру и выделить доли детям в доме, но это возможно только при соблюдении одновременно нескольких условий.

Квартира, приобретённая с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (п. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, Постановление Правительства РФ № 862).

Для продажи такой квартиры с одновременным выделением долей детям в другом жилье (доме) необходимо:

Доли в доме должны быть равнозначны или больше по стоимости и площади, чем доли детей в продаваемой квартире.

Сделка требует разрешения органов опеки и попечительства, которые проверяют, что права детей не ухудшаются.

Договор купли-продажи доли несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 СК РФ, ст. 42 Закона о регистрации недвижимости).

Если доли в доме уже выделены и зарегистрированы до продажи квартиры — это упрощает процедуру. Если нет — выделение должно происходить одновременно с продажей в рамках одной сделки.

При соблюдении этих условий продажа квартиры и выделение долей детям в доме возможна.

Нет, автоматически доля к тёте не перейдёт. Непринятие наследства не означает, что оно автоматически достанется наследникам второй очереди.

Как распределяется доля при непринятии наследства

Согласно ст. 1161 ГК РФ, если наследник не принимает наследство, его доля перераспределяется пропорционально между наследниками той же очереди, которые наследство приняли.

Что нужно сделать, чтобы доля перешла тёте

Есть два законных способа:

Оформить отказ от наследства в пользу тёти (ст. 1158 ГК РФ). Для этого нужно обратиться к нотариусу и подать заявление об отказе от наследства с указанием, что отказ осуществляется в пользу конкретного лица — тёти. Срок для отказа — 6 месяцев со дня открытия наследства.

Если срок пропущен — можно восстановить срок принятия наследства через суд (ст. 1155 ГК РФ), после чего принять наследство и сразу отказаться от него в пользу тёти.

Здравствуйте.

Сын является наследником 1 очереди по закону в отношении наследства своего папы, но не деда. Право наследственной трансмиссии или право представления здесь не возникает. Автоматически права на наследство деда у сына не возникает. Право на наследственное имущество дедушки можно восстановить только в судебном порядке. Исковое заявление в суд должно быть составлено юридически грамотно со всеми доводами, достаточными доказательствами, с правильно сформированными требованиями. Важно, чтобы правовые обоснования были верными и здесь не подойдет иск с теми требованиями, о которых вам написали - суд откажет. Направление иска в суд не обязывает суд его удовлетворять. В наследственных делах много правовых нюансов, поэтому необходимо разбираться во всех фактических обстоятельств в индивидуальном порядке.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, после аннулирования вашего гражданства РФ возможна, но сопряжена с рядом обязательных условий и рисков.

Аннулирование вашего гражданства не является автоматическим основанием для возврата уже использованных средств материнского капитала. Однако если будет доказано, что сертификат был получен незаконно (например, вы не имели права на него на момент рождения ребёнка), его могут аннулировать, а средства могут быть истребованы обратно. В иных случаях риск возврата минимален.

Рекомендуемый порядок действий
Выделите доли в квартире всем детям и супругу (если он был в браке с вами на момент покупки).

Получите предварительное разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Оформите нотариальную доверенность от ребенка 14 лет на представление его интересов в сделке (через консульство РФ, если он находится за границей).

Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Вы имеете право требовать квартиру в Чите как сирота (или оставшийся без попечения родителей), если стоите в очереди на жилье. Ваше проживание в Чите и беременность девушки являются весомыми основаниями для ускорения процесса, в том числе через суд.

Есть ли у вас на руках официальный отказ или письменный ответ от Минсоцзащиты о причинах задержки?

Оформление возможно через признание права собственности в судебном порядке на основании приобретательной давности - при доказанстве открытого, добросовестного и непрерывного владения свыше 15 лет. Электричество подключалось на чьё имя - на имя отца супруги или иного лица, и имеются ли какие-либо квитанции об оплате за последние годы? В подобных делах ключевой ошибкой является попытка сначала зарегистрировать дом, минуя земельный участок: суды в 8 из 10 случаев отказывают именно из-за несогласованности требований по объектам. Правильная стратегия предполагает одновременное заявление требований и по земле, и по строению, с предварительным получением технического плана через кадастрового инженера и сбором свидетельских показаний соседей, подтверждающих давность владения. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Имущественный налог на квартиру по договору ДДУ начисляется только после регистрации права собственности (ст. 400 НК РФ). Обязанность по уплате налога возникает с момента внесения записи о праве в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 219 ГК РФ). До этого момента налоговой базы для имущественного налога нет. Налог исчисляется налоговой инспекцией с даты регистрации. Это подтверждается разъяснениями Минфина РФ и ФНС. После получения выписки о праве вы получите уведомление на уплату. Срок оплаты — до 1 декабря следующего года. Если у вас нет регистрации, платить не нужно.

Продажа доли между участниками долевой собственности требует нотариального удостоверения договора, поскольку среди собственников есть несовершеннолетние. Дарение доли также оформляется нотариально с согласия органов опеки. Необходимые документы: паспорта сторон, свидетельства о рождении детей, выписка из ЕГРН, согласие органа опеки, нотариально удостоверенный договор. На практике Росреестр в сделках с долями несовершеннолетних всё чаще требует подтверждение факта соблюдения преимущественного права покупки от всех участников долевой собственности, включая законных представителей несовершеннолетних, даже при дарении - это важная процессуальная деталь, которую упускают при самостоятельном оформлении. Кто из родителей является инициатором сделки - продавец или одаряемый? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Нет, продавец не может просто объявить себя банкротом и аннулировать договор купли-продажи, чтобы забрать у вас квартиру.

Ключевые моменты:

Сделка совершена до банкротства. На момент продажи у продавца не было признаков банкротства, поэтому его последующее банкротство не влияет на законность уже состоявшейся сделки.

Оспорить сделку можно, но сложно. Теоретически финансовый управляющий может попытаться оспорить сделку, если докажет, что она была совершена с целью причинения вреда кредиторам или по заниженной цене (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Однако для этого должны быть веские основания, и сроки оспаривания ограничены.

Сроки оспаривания. Сделка совершена 2 года назад — это существенно снижает риски, так как многие основания для оспаривания имеют сроки исковой давности, которые уже могли истечь.

Ваша квартира зарегистрирована на вас. Право собственности перешло к вам в момент регистрации сделки, и банкротство продавца не лишает вас этого права.

Вывод: квартира останется у вас. Банкротство продавца не является основанием для аннулирования законной сделки, совершённой до его банкротства.