Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Договор купли-продажи (ДКП) с отложенным платежом является менее рискованным, чем предварительный договор (ПДКП). При ПДКП продавец действительно может заключить основной договор с другим покупателем, что оставит вас лишь с правом требовать возврата задатка, но не приобретения квартиры. В вашем случае необходим именно ДКП с условием о рассрочке платежа, так как он связывает продавца обязательством передать квартиру именно вам (ст. 486 ГК РФ). Передача половины суммы до регистрации перехода права — это аванс, который в случае срыва сделки по вине продавца вы сможете взыскать через суд.

В случае банкротства продавца, ДКП дает вам преимущество: вы можете заявить свои требования как кредитор по текущим платежам, что повышает шансы на возврат денег и позволяет требовать передачи квартиры. Однако такой способ расчета крайне рискован. Настаивайте на безопасной сделке через банковскую ячейку или депозит нотариуса, где деньги хранятся до момента регистрации перехода прав.

Поскольку квартира была приобретена в браке, она является вашей совместной собственностью с мужем. После его смерти его доля должна быть официально оформлена как наследство. Пока этого не сделано, Росреестр просто не зарегистрирует сделку купли-продажи.

Однако ваша ситуация вполне решаема, и то, что вы и ваш сын там прописаны, очень сильно вам поможет.

Как распределяются доли в квартире?

Поскольку квартира куплена в браке, по закону (ст. 34 Семейного кодекса РФ):
1. 50% Квартиры — это ваша супружеская доля. Она принадлежит вам и в состав наследства не входит.
2. Оставшиеся 50% (доля мужа) — это наследство.
3. Наследниками первой очереди являются: вы (жена), ваш сын и родители мужа (если они живы).
Если родителей мужа нет, то доля мужа (50%) делится поровну между вами и сыном — по 25% каждому.
* Итог: у вас будет 75% квартиры (50% супружеская доля + 25% наследство), а у сына — 25% квартиры.

В чем огромный плюс вашей ситуации?
Вы пишете: «в наследство никто не вступал». Юридически это не совсем так.

В Гражданском кодексе РФ (ст. 1153 ГК РФ) есть понятие «фактическое принятие наследства». Это означает, что если наследник не пошел к нотариусу в течение 6 месяцев, но совершил действия, доказывающие, что он относится к имуществу как к своему (прописался, живет там, оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт), он считается принявшим наследство.

Ваш сын: Был прописан в квартире на момент смерти отца. Юридически он автоматически считается фактически принявшим наследство.
Вы (жена): Прописались после смерти мужа, пользуетесь квартирой, оплачиваете ЖКУ. Вы также фактически приняли наследство.

Что вам нужно сделать пошагово, чтобы продать квартиру?
1. Вам и вашему сыну нужно вместе пойти к нотариусу по месту последнего жительства вашего мужа.
Как поведет себя нотариус (два сценария):

• Сценарий А (простой): Нотариус сочтет доказательства фактического принятия наследства (прописку и оплату ЖКУ) бесспорными и сам выдаст вам и сыну Свидетельства о праве на наследство.

• Сценарий Б (судебный): Если со дня смерти прошло много времени, а вы прописались не сразу, нотариус может отправить вас в суд. Пугаться этого не нужно. Это стандартный и несложный процесс: вы подаете в районный суд Исковое заявление о признании права собственности в порядке наследования. Суд, видя вашу прописку и оплату квитанций, вынесет решение в вашу пользу. Это решение заменит бумагу от нотариуса.

3.Регистрация в Росреестре
На основании документов от нотариуса (или решения суда) Росреестр зарегистрирует право собственности: например, 75% за вами и 25% за вашим сыном (либо 100% на вас, если сын у нотариуса напишет заявление, что не претендует на свою долю в вашу пользу — но это возможно, только если не прошло 6 месяцев с даты смерти; если прошло больше, сыну придется сначала оформить свою долю на себя, а потом подарить её вам).

4. После того как в ЕГРН (Росреестре) будут официально записаны новые собственники, вы сможете продать квартиру.
Если доля будет у сына, он должен будет выступать соисполнителем сделки (подписывать договор вместе с вами) либо оформить на вас доверенность на продажу своей доли.

Нет, налог платить не нужно, так как для единственного жилья минимальный срок владения — 3 года. Срок считается с даты полной оплаты по договору. Проверьте дату оплаты. Если она была более 3 лет назад, продажа освобождается от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно. Это правило действует независимо от того, планируете ли вы покупку нового жилья или нет. Главное, чтобы на момент продажи у вас не было другого жилья. Если есть, то налог может быть. Если срок владения менее 3 лет, то налог нужно платить, но можно применить вычет. Если срок 3 года и более, то налог не платится.

Если в течение 90 дней до продажи было куплено другое жилье, то срок владения может считаться по-другому. Рекомендуем проверить дату полной оплаты квартиры по ДДУ. Если всё в порядке, то налоговая не будет предъявлять претензий.

Сделка правомерна, так как право собственности уже зарегистрировано в Росреестре, и ошибка в дате договора не является основанием для признания сделки недействительной.

Для получения денег продавцом не нужно переоформлять сделку полностью, достаточно заключить дополнительное соглашение к договору, где исправить дату на «5 июня» и подать его в банк для раскрытия аккредитива.

Росреестр не потребует перерегистрации, так как изменение даты не влияет на условия владения, и исправления вносятся только для расчетов с продавцом. Да и откровенно говоря, ему все равно.

Разумнее выбрать вариант продажи с выплатой ему стоимости его доли, а не покупки комнаты. Покупка комнаты — сложная сделка с большими рисками.

Наследование с долгами — это пакетное приобретение. Приняв наследство, вы автоматически становитесь ответственной по долгам наследодателя в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК РФ). Долг по ЖКХ — это ваша общая с сестрой обязанность, и кредиторы будут требовать его с вас как с собственников, а не с проживающего дяди, даже если он там живет и не платит.

Продать квартиру, обремененную правом пожизненного проживания дяди, будет очень сложно и невыгодно, так как это серьезное обременение, отпугивающее покупателей. Ваш вариант — не продавать всю квартиру, а продать долю. Идея сестры купить ему комнату может провалиться, так как он не обязан на нее соглашаться.

Ваши действия:

Подайте в суд иск о разделе наследственного имущества в натуре (выделе долей).

В рамках этого же иска или отдельно подайте иск об определении порядка пользования квартирой.

После выделения долей продайте свою долю, чтобы освободиться от обязательств.

Погашайте долг за ЖКХ пропорционально вашей доле.

Здравствуйте, Ирина. Да, подарить долю квартиры можно независимо от наличия задолженности по коммунальным платежам.

Долг по квартплате не является обременением на объект недвижимости и не препятствует государственной регистрации сделки дарения (ст. 572 ГК РФ). Росреестр не проверяет наличие коммунальной задолженности при регистрации перехода права собственности.

Важно учитывать: долг остаётся за тем, кто его накопил. После перехода доли к маме она отвечает по платежам только с даты регистрации права на её имя (ст. 153 ЖК РФ). Прежний долг дочери не переходит автоматически к новому собственнику.

Порядок действий: нотариально удостоверить договор дарения доли (обязательно по ст. 42 ФЗ-218, так как отчуждается доля в праве), подать документы в Росреестр или МФЦ, получить выписку из ЕГРН на имя мамы.

Добрый день, Мария.

У нотариуса в материалах наследственного дела обязательно хранятся копии или оригиналы ваших актов приема-передачи. Однако выдать нотариально заверенную копию или дубликат этих актов нотариус вам не сможет, так как он не является автором этих документов (акты подписывали наследодатель и застройщик/продавец).

Как наследник и лицо, открывшее наследственное дело, вы имеете право знакомиться со всеми его материалами.

Обратитесь к нотариусу с просьбой дать вам возможность сделать обычные фотокопии (фотографии) актов приема-передачи из наследственного дела.

Если нотариус пойдет навстречу, он может выдать вам простую (не заверенную) распечатку этих актов со штампом «В материалы дела» или «Копия».

Поскольку вы не можете самостоятельно заставить нотариуса выдать заверенный документ, переложите эту обязанность на суд.

Одновременно с подачей иска (или на первом судебном заседании) подайте Ходатайство об истребовании доказательств (ст. 57 ГПК РФ).

В ходатайстве попросите суд направить официальный судебный запрос нотариусу для предоставления материалов наследственного дела (или конкретно оригиналов/копий актов приема-передачи) для ознакомления.

Нотариус обязан исполнить судебный запрос и прислать документы напрямую в суд. Для судьи этих материалов будет более чем достаточно, чтобы подтвердить факт передачи квартир наследодателю при жизни.

Здравствуйте. Нет, безопасно так делать нельзя. Если квартира оформлена на жену, порядок пользования определяет собственник — ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. Самовольная поломка замка может повлечь ответственность за повреждение имущества, а в отдельных случаях — за самоуправство, если причинен существенный вред, ст. 167, Ст. 330 Уголовного кодекса Российской Федерации. Здесь важны право проживания и обстоятельства конфликта.

Здравствуйте, если квартира уже оформлена именно по договору социального найма, то покупка своей квартиры сама по себе не является основанием, чтобы ее забрали. Закон такого основания не содержит: соцнайм прекращают только в случаях, прямо указанных в законе. Но важно точно проверить, что у вас уже не специализированный найм, а именно социальный.

Добрый день. Представитель может заключать договор от имени контрагента-застройщика, но нужно действовать в такой ситуации внимательно. Вам важно убедится: в личности представителя (что это действительно тот человек, который указан в доверенности - паспортные данные и другие данные отраженные в доверенности); в полномочиях лица, выдавшего доверенность (как правило это исполнительный орган юридического лица - директор/генеральный директор или доверенность выдал другой представитель - то убедиться в его полномочиях и личности); в надлежащих полномочиях представителя на заключение соответствующих сделок в доверенности (доверенности не универсальны, в них должны быть указаны конкретные полномочия); в верности даты составления доверенности (дата составления обязательна - без нее она ничтожна) и срока действия доверенности

Добрый день!!! В данной ситуации правы вы и нотариус, но с важной оговоркой. Позиция Росреестра в корне неверна: законодательство не только предусматривает такой механизм, но и активно применяется на практике.
Разберем ситуацию подробно, опираясь на нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Правовая природа сделки
Ключевой момент здесь — различие между объектом права (земельный участок) и формой собственности на него.
* Ваш земельный участок является объектом права. Это единый объект недвижимости.
* Ваша собственность на этот участок сейчас — единоличная.

Когда вы продаете 1/2 долю в праве собственности на этот участок, происходит следующее:
Вы не делите физически землю на два куска. Вы остаетесь собственником всего участка, но ваше право собственности трансформируется из единоличного в общую долевую. Одновременно у покупателя возникает право общей долевой собственности на тот же самый участок.
Таким образом, после регистрации перехода права в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) запись о праве будет выглядеть так:
«Собственник А: доля в праве 1/2»
«Собственник Б: доля в праве 1/2»

Объект недвижимости остался один, а собственников стало двое. Механизм для этого прямо предусмотрен законом.
Кто прав в вашем споре?
1. Росреестр неправ. Утверждение о том, что продать можно только уже существующую долю, ошибочно. Закон позволяет по соглашению сторон определять размер долей при переходе права собственности. Статья 244 ГК РФ прямо говорит, что общая собственность может возникнуть по основаниям, не противоречащим закону, включая договоры купли-продажи.

2. Нотариус частично прав. Он верно указал, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако его аргументация («поскольку речь идет о продаже доли») не совсем точна в контексте вашей ситуации.
3. МФЦ просто перенаправил вас за разъяснениями, что неудивительно, учитывая сложность вопроса.
Почему требуется именно нотариальное удостоверение?

Здесь кроется главный нюанс. Обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей регулируется п. 1.1 Ст. 42 ФЗ-218.
Эта норма гласит, что сделки по отчуждению или залогу доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением некоторых случаев (например, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или при одновременной продаже всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).

Ваша ситуация под это исключение не попадает. Несмотря на то, что до сделки вы были единственным собственником, предметом договора является доля в праве. Как только Росреестр зарегистрирует переход права, возникнет режим общей долевой собственности. Поэтому закон требует, чтобы такая сделка была оформлена нотариально.
Если бы вы продавали весь участок целиком другому лицу, нотариус был бы не нужен. Но поскольку вы создаете общую долевую собственность путем продажи доли, без нотариуса не обойтись.

Правильный алгоритм действий следующий:
1. Заключить договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка у нотариуса. Нотариус проверит все документы, подготовит проект договора и удостоверит сделку.
2. Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать через МФЦ или самостоятельно в электронном виде.

3. После внесения записи в ЕГРН вы станете владельцем 1/2 доли, а покупатель — владельцем второй 1/2 доли в праве на ваш земельный участок.
Вывод: Вы можете продать 1/2 долю своего единолично принадлежащего участка. Для этого необходимо составить договор купли-продажи этой доли и обязательно заверить его у нотариуса перед подачей документов в Росреестр. Позиция Росреестра об отсутствии такого механизма в законе ошибочна.