Недвижимость: вопросы и ответы — страница 28

Снизить или списать долг можно только в судебном порядке, доказав, что вы не проживали в квартире.

По закону:

Обязанность платить возникает у собственника с момента права собственности, а у зарегистрированного — с момента регистрации (ст. 153 ЖК РФ).

Неиспользование помещения не освобождает от оплаты за жильё и коммунальные услуги (ч. 11 Ст. 155 ЖК РФ).

Перерасчёт возможен только при временном отсутствии (более 5 дней) и только при отсутствии счётчиков (Правила № 354). Он не распространяется на отопление и общедомовые нужды.

Ваши действия:

Снимитесь с регистрационного учёта — это прекратит начисление новых долгов.

Для списания старых долгов подайте в суд иск об освобождении от оплаты, приложив доказательства проживания в другом регионе (договор найма, справки, показания свидетелей).

Заявите о пропуске срока исковой давности (3 года) — это позволит списать часть долга.

Вывод: без суда долг не спишут. Регистрация (прописка) сама по себе не делает вас обязанным платить, но доказать это можно только в суде.

Закон не запрещает должнику покупать недвижимость. Однако есть два ключевых риска: списание денег с арестованных счетов и возможность ареста новой квартиры (кроме единственного жилья).

Как безопасно провести оплату:

Наличные — передайте продавцу лично под расписку.

Банковская ячейка — арендуйте на имя продавца или третьего лица (не на своё), иначе приставы могут арестовать её содержимое.

Нотариальный депозит — нотариус примет деньги на хранение и переведёт продавцу после регистрации.

Счёт родственника — если кто-то из близких переведёт деньги продавцу со своего счета.

Защита квартиры: после покупки, если это ваше единственное жильё, приставы не смогут его забрать (ст. 446 ГПК РФ). При банкротстве это жильё также защищено.

Рекомендация: не заводите деньги на свои арестованные счета. Проведите сделку наличными или через нотариуса.

Требование законно.
Даже если вы выписались, по закону (ст. 19 ФЗ № 189) за вами сохраняется бессрочное право пользования квартирой, так как вы отказались от приватизации. Выписка это право не отменяет.
Без нотариального отказа покупатели и банк не будут уверены, что вы не попытаетесь вселиться обратно после сделки. Поэтому требование риелтора — это стандартная страховка для ипотечной сделки.
Вывод: либо даете отказ у нотариуса, либо сделка может сорваться. Ваша выписка тут не аргумент.

Покупка квартиры по доверенности — зона повышенного риска. Чтобы не потерять ни деньги, ни квартиру, следуйте алгоритму:

Проверьте доверенность на сайте notariat.ru (бесплатный реестр) — подлинность, срок действия, не отменена ли. Доверенность должна быть нотариальной и давать конкретное право на продажу именно этой квартиры.

Убедитесь в дееспособности собственницы (1955 г.р.). Запросите справки от нарколога и психиатра — при признании недееспособной сделку оспорят.

Проверьте квартиру: выписку из ЕГРН, отсутствие обременений, незаконных перепланировок, долгов.

Расчёт — через ячейку или аккредитив, не передавайте деньги до регистрации перехода права.

Не спешите — любое давление продавца — повод насторожиться.

Оформить можно — лучше всего через нотариальное соглашение о разделе имущества, где вы признаете, что 500 000 руб. — Ваш личный вклад.
Если муж не согласен на нотариальное соглашение — оформите расписку/договор займа, где он признает, что получил эти деньги на покупку квартиры и обязуется вернуть при продаже.
Без документа доказать, что это ваши личные средства, а не общие, будет почти невозможно — суд разделит квартиру поровну.
Если нужна помощь в составлении соглашения или расписки — обращайтесь.

В случае вашей смерти при отсутствии завещания, мужа и детей, наследниками квартиры станут ваши полнородные и неполнородные братья и сестры, а также дети ваших умерших братьев (ваши племянники и племянницы) по праву представления.

Все они относятся к наследникам второй очереди по закону (Ст. 1143 Гражданского кодекса РФ).

Ныне живущие брат и сестра получат равные доли напрямую.

Дети двух умерших братьев имеют законное право на наследство. Они наследуют по праву представления (Ст. 1146 ГК РФ). Это значит, что доля каждого умершего брата переходит к его детям и делится между ними поровну.

Доли распределятся так: наследство делится на 4 равные части (по числу братьев и сестер). Живые брат и сестра получают по 1/4 доли. Племянники из первой семьи делят между собой 1/4 долю своего отца. Племянники из второй семьи делят между собой 1/4 долю своего отца.

Здравствуйте. Я не могу просмотреть ваш документ, но могу разъяснить, что такое распоряжение об отмене завещания и на что обратить внимание.

Юридическая природа документа

Распоряжение об отмене завещания — это односторонняя сделка, которой завещатель полностью аннулирует ранее составленное завещание без составления нового. Оно должно быть совершено в письменной форме и нотариально удостоверено (п. 4 Ст. 1130 ГК РФ). Если документ не удостоверен нотариусом, он юридической силы не имеет.

Как должно выглядеть распоряжение

В распоряжении обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать отменяемое завещание: дата его удостоверения, ФИО нотариуса и номер регистрации в реестре. Документ составляется в двух экземплярах: один выдаётся завещателю, второй хранится у нотариуса. На нём должна стоять удостоверительная надпись нотариуса.

Важно

Отмена завещания не требует согласия наследников и не нужно указывать причины. Если в вашем распоряжении верно указаны реквизиты отменяемого завещания и оно нотариально удостоверено — завещание считается отменённым.

Что делать

Если сомневаетесь в подлинности или юридической силе документа, обратитесь к нотариусу для проверки. Если завещание отменено, то при открытии наследства оно учитываться не будет.

Коммунальные платежи распределяются пропорционально размеру вашей доли в праве собственности (ст. 249 Гражданского кодекса РФ). Например, при покупке 6 кв. М в квартире общей площадью 30 кв. М ваша доля составит 1/5, соответственно, вы будете оплачивать 20% от общих начислений по ЖКУ.

Наличие или отсутствие выделенной в натуре доли не имеет значения для распределения платежей — все сособственники обязаны нести расходы соразмерно своей доле независимо от того, как они фактически пользуются помещениями.

Солидарной ответственности (когда каждый отвечает за всех) в долевой собственности нет — каждый отвечает только за свою часть.

Что делать: вы вправе требовать от управляющей компании выдачи отдельных платежных документов пропорционально вашей доле. Если УК отказывается, вы можете обратиться в суд для определения порядка оплаты. Также вы можете заключить с другими собственниками соглашение об ином порядке несения расходов (например, по фактическому потреблению), но по умолчанию действует пропорциональный принцип.

Нотариальная форма не обязательна. Сделка оформляется в простой письменной форме (ППФ), если вы являетесь единоличным собственником дома (или продаете совместно нажитое имущество). Нотариус обязателен только в случае продажи долей. Миф об «экспертизе». Продавец не обязан проводить строительно-технические экспертизы. Социальный фонд России (СФР) самостоятельно по каналам межведомственного взаимодействия запрашивает информацию в муниципалитете о том, не признан ли дом аварийным или подлежащим сносу. Если покупатели используют маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотеке, банку потребуется отчет об оценке, но его заказывает и оплачивает сторона покупателя. Требования к объекту недвижимости. Дом должен иметь статус «жилой дом» в выписке из ЕГРН. Назначение земельного участка — ИЖС, ЛПХ или ведение садоводства. Здание должно быть капитальным и пригодным для круглогодичного проживания. Пакет документов от продавца. Свежие выписки из ЕГРН на дом и земельный участок (подтверждающие отсутствие арестов и обременений). Правоустанавливающие документы (ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство). Справка о зарегистрированных лицах (желательно, чтобы на момент сделки никто не был прописан). Нотариальное согласие вашего супруга на продажу (если недвижимость приобреталась в период брака по возмездной сделке). В договоре купли-продажи необходимо четко прописать порядок расчетов: какая сумма выплачивается из личных средств, а какая — за счет маткапитала. Обязательно укажите, что до полного перечисления средств СФР объект находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 Ст. 488 ГК РФ). После регистрации перехода права собственности в Росреестре покупатель подает заявление в СФР, и в течение 10 рабочих дней (на рассмотрение) + 5 рабочих дней (на перевод) деньги поступают на ваш банковский счет, после чего залог снимается.

Прописать внуков в муниципальную квартиру, где нанимателем числится бабушка, можно. Отсутствие приватизации в новых субъектах РФ здесь не работает. Право бабушки как нанимателя прописать родственников не зависит от того, приватизирована квартира или нет. Прописка внуков не «сохранит» квартиру в смысле перехода права собственности к ним. Квартира остаётся в муниципальной собственности. Однако наличие зарегистрированных членов семьи в перспективе даёт им право участвовать в приватизации этой квартиры на равных основаниях. То есть, если в будущем будет принято решение о приватизации, все прописанные (включая внуков) смогут стать собственниками, а не только бабушка.

Здравствуйте, Ольга. Если мать не давала нотариально удостоверенного согласия на отчуждение дома, а дом находился в совместной собственности родителей, сделку можно оспорить по ст. 35 СК РФ. Если же мать была единственным собственником и сделку совершили без её воли, основание - ст. 177 Или ст. 179 ГК РФ (сделка под влиянием обмана, заблуждения или совершённая лицом, не способным руководить своими действиями).

Срок исковой давности по таким делам - 1 год с момента, когда мать узнала о нарушении своего права (ст. 181 ГК РФ). Прошло 3 года - это критично, но не всегда закрывает дело. Если мать узнала о сделке недавно (или только сейчас готова об этом заявить), срок отсчитывается от момента, когда она об этом узнала, а не от даты сделки. Это нужно будет доказать суду.

Что делать: собрать документы на дом и выписку из ЕГРН, выяснить точную дату и форму сделки (купля-продажа, дарение, иное), опросить мать о том, когда и при каких обстоятельствах она узнала о произошедшем, и зафиксировать это письменно. Иск подаёт сама мать как сторона, чьи права нарушены - или её представитель.

При обращении в суд важно правильно выстроить позицию и обоснование срока - это работа для юриста.

При покупке доли в квартире госпошлина уплачивается каждым новым собственником пропорционально размеру приобретаемой доли (пп. 22 П. 1 Ст. 333.33 НК РФ). При стоимости объекта до 20 млн руб. Общий тариф для физлица — 4 000 руб.. Если вы оформляете на двоих по 1/2 доли, каждый платит 2 000 руб. (4 000 × 1/2), Всего — 4 000 руб., а не 8 000.

При втором варианте (сначала на одного, потом выделение доли супругу) пошлина также будет. За первую регистрацию — 4 000 руб. (На одного).

При выделении доли второму супругу это будет регистрация перехода права на долю, за которую новый собственник также заплатит 2 000 руб. (За 1/2 долю). Итого те же 4 000 руб. Экономии нет.

Вывод: оба варианта равнозначны по сумме пошлины (4 000 руб. Всего). Выбирайте тот, который удобнее по документам и срокам.

Использование аккредитива как промежуточного этапа расчетов законно, но финальное хранение средств застройщиком на аккредитиве вместо эскроу — грубое нарушение Федерального закона № 214-ФЗ. По закону все деньги дольщиков в обязательном порядке должны быть заморожены на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию.

Внимательно изучите текст вашего ДДУ. На рынке существует серая схема (которую активно пресекает Центробанк), когда застройщики оставляют деньги покупателей на аккредитивах на весь период строительства, не переводя их на эскроу-счета.

Деньги на аккредитиве не защищены Системой страхования вкладов (АСВ), в отличие от счетов эскроу (где застраховано до 10 млн рублей). При банкротстве банка или застройщика вы рискуете полностью потерять средства.

Здравствуйте, Олег. Ситуация серьёзная: воспрепятствование доступу собственника к его имуществу незаконно вне зависимости от того, кто именно занял помещение.

Статья 301 ГК РФ даёт собственнику право истребовать имущество из чужого незаконного владения. Самовольное занятие помещения квалифицируется по ст. 7.1 КоАП РФ, а если сопровождается угрозами или насилием - возможен состав по ст. 330 УК РФ (самоуправство).

Что делать прямо сейчас:

1. Зафиксируйте факт захвата - фото, видео, письменные свидетельские показания. Дата и время критически важны.

2. Подайте жалобу в прокуратуру (не в полицию, поскольку та бездействует) - прокурор обязан проверить законность пребывания военных в гражданском объекте и дать оценку действиям полиции по ст. 10 ФЗ «О прокуратуре».

3. Направьте письменный запрос в воинскую часть или орган, которому подчинены военные, с требованием предоставить правовое основание занятия помещения. Ответ обязаны дать в 30 дней.

4. Параллельно подайте в арбитражный суд иск об истребовании имущества (ст. 301 ГК РФ) с ходатайством об обеспечительных мерах - запрет третьим лицам препятствовать доступу собственника. Обеспечительные меры суд вправе принять немедленно.

Если офис захвачен в рамках реквизиции или мобилизационных нужд - порядок регулируется ст. 242 ГК РФ и предполагает обязательную выплату возмещения. Требуйте документ-основание. При обращении в суд важно правильно выстроить позицию и собрать доказательную базу - это работа для юриста.

Нет, по уже полученным свидетельствам вам не отдадут имущество по ДДУ. В них указано наследство, которое было включено в наследственную массу на момент смерти матери. Права по ДДУ (квартира ещё не построена или право собственности не зарегистрировано) являются самостоятельным имущественным правом и в состав наследства также входят (ст. 1112 ГК РФ). Однако нотариус мог не знать о ДДУ, поэтому это имущество не было включено в наследственную массу, и свидетельства на него не выдавались.

Застройщик обязан передать квартиру наследникам (ч. 10 Ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). Но для этого вам нужно оформить наследственные права именно на это право требования по ДДУ.

Что делать:

Обратиться к нотариусу, который вёл наследственное дело, с заявлением о выдаче дополнительного свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по ДДУ. Предоставить нотариусу копию ДДУ и все документы.

Если нотариус откажет, обратиться в суд с иском о включении прав по ДДУ в состав наследства и признании права собственности на квартиру в порядке наследования.

После получения свидетельства о праве на наследство на ДДУ предъявить его застройщику для подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности в Росреестре. Свидетельство о праве на наследство является единственным доказательством ваших прав (п. 2 Ст. 1153 ГК РФ).

Если наследников двое, права по ДДУ переходят к обоим в равных долях, если иное не предусмотрено законом или завещанием. Отсутствие связи с братом не препятствует вам оформить свою долю самостоятельно.

Консультации коллег содержат ряд существенных процессуальных ошибок и оторванных от реальности обещаний, которые могут ввести вас в заблуждение относительно сроков и перспектив дела. Миф об аресте счетов застройщика (Ключевая ошибка): совет юриста заявить ходатайство о применении «обеспечительных мер на счета и имущество застройщика» — это неработающая теория. На практике суды в 99% случаев отказывают в аресте счетов действующих застройщиков по искам физических лиц. Логика судов проста: блокировка счетов парализует стройку и нарушит права сотен других дольщиков. Строить стратегию на аресте счетов бессмысленно. Ошибка в расчете госпошлины: утверждение о полном освобождении от госпошлины справедливо только для исков до 1 млн рублей. Стоимость недвижимости очевидно превышает эту сумму. Согласно п. 3 Ст. 333.36 НК РФ, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, госпошлина уплачивается, но только с суммы, превышающей этот миллион. Ее нужно будет рассчитать и оплатить до подачи иска, иначе суд оставит его без движения. Правовая природа вашего долга: поскольку вы подписали отдельный документ (соглашение о расторжении), в котором зафиксирован конкретный срок возврата, застройщик нарушает не изначальный договор долевого участия (ДДУ), а именно это соглашение. Что вы имеете право взыскать через суд: Основной долг, то есть всю сумму, указанную в соглашении о расторжении. Проценты за пользование чужими денежными средствами: Если в самом соглашении не прописана отдельная пеня за просрочку возврата, на сумму долга начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (исходя из ключевой ставки Банка России) за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после окончания согласованного срока. Потребительский штраф 50%: За отказ добровольно удовлетворить ваши требования до суда (п. 6 Ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»). Компенсацию морального вреда и судебные расходы (на юриста, почту). Ваш пошаговый алгоритм действий: Досудебная претензия (Обязательно). Направьте застройщику официальную досудебную претензию ценным письмом с описью вложения на его юридический адрес. Укажите требование вернуть основной долг и выплатить проценты. Дайте разумный срок (например, 10 дней с момента получения). Этот шаг критически важен именно для того, чтобы потом взыскать штраф 50% от суммы долга.. Если по истечении срока деньги не поступили, подавайте иск в суд общей юрисдикции. Вы имеете право подать его по своему месту жительства (регистрации), а не по месту нахождения застройщика. После выигрыша дела и вступления решения в законную силу вы получите исполнительный лист. Его нужно будет отнести не приставам (это долго), а напрямую в банк, где у застройщика открыт основной расчетный счет. Банк спишет средства в вашу пользу автоматически при наличии денег на счете.

Возврат считается с 2 млн ₽ (лимит), а не со всей стоимости.
Сумма к возврату:
при ставке 13% — 260 000 ₽;
при ставке 15% — 300 000 ₽ (если доход > 2, 4 млн ₽ в год).
Важно: вернут не всю сумму сразу, а столько, сколько вы заплатили НДФЛ за год. Остаток переносится на следующие годы.
Итог: при вашей квартире за 3, 3 млн — максимум 260 000–300 000 ₽ в зависимости от дохода.