-
Вопрос № 00222495
Подскажите, пожалуйста, что делать если при подписании договора купли-продажи квартиры у нотариуса выяснилось, что жена продавца квартиры находится в реестре контролируемых лиц?
Нахождение жены продавца в реестре контролируемых лиц не является прямым препятствием для совершения сделки купли-продажи квартиры, если она не является её собственником и не участвует в сделке в качестве стороны.
Правовое основание
Запреты, установленные ст. 31.2 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ, касаются непосредственно самих контролируемых лиц. Жене продавца, как иностранному гражданину в реестре, запрещено:
приобретать и регистрировать недвижимость;
заключать брак;
учреждать юридическое лицо.
Однако эти ограничения не распространяются на её супруга (продавца), если он является гражданином РФ и единственным собственником квартиры. Сама по себе продажа квартиры её мужем не является действием, совершаемым контролируемым лицом.
Действия нотариуса
Нотариусы и Росреестр обязаны проверять контрагентов по реестру контролируемых лиц. Если в сделке участвует иностранный гражданин, включённый в реестр, в приёме документов на регистрацию будет отказано. Однако поскольку контролируемым лицом является жена продавца, а не сам продавец или покупатель, нотариус не вправе отказать в удостоверении сделки на этом основании.
Исключение
Если квартира является совместной собственностью супругов (приобретена в браке), для её продажи требуется нотариально удостоверенное согласие жены. В этом случае отказ жены дать согласие или её статус контролируемого лица могут сделать сделку невозможной. Если же квартира принадлежит только продавцу (приобретена до брака, получена по наследству или по договору дарения), согласие жены не требуется.
Рекомендации
Уточните у продавца режим собственности на квартиру. Если она является его личной собственностью, сделка возможна.
Проверьте наличие или отсутствие у жены продавца статуса контролируемого лица на официальном сайте МВД.
Если нотариус откажет в удостоверении сделки, потребуйте письменный отказ с указанием причин (ст. 48 Основ законодательства о нотариате). Этот отказ можно обжаловать в суде.
Если квартира является совместной собственностью, а жена продавца отказывается дать согласие или не может его дать ввиду статуса контролируемого лица, продажа без её согласия возможна только через суд.
Причина отказа нотариуса и правовая позиция зависят исключительно от правового режима имущества (ст. 34–36 СК РФ) и ограничений режима высылки (ст. 31.2, 31.3 Федерального закона № 115-ФЗ). Если квартира — совместная собственность (куплена в браке), то отказ нотариуса законен и непреодолим через доверенность/представителя: В силу ст. 35 СК РФ требуется нотариальное согласие супруги. Однако лица в РКЛ поражены в правах: нотариус не вправе удостоверять акты распоряжения имуществом от лица из РКЛ, а Росреестр автоматически приостанавливает регистрацию перехода прав на имущество, где есть имущественный интерес контролируемого лица (пп. 2 П. 1 Ст. 31.3 Закона № 115-ФЗ). Средства от продажи совместного имущества поступают в общую совместную собственность. Лицу в РКЛ запрещены любые банковские операции и распоряжение деньгами свыше лимита в 30 000 руб./мес. (Пп. 3 П. 1 Ст. 31.3 Закона № 115-ФЗ). Если квартира — личная собственность мужа (до брака, дарение, наследство), то отказ нотариуса незаконен: Согласие супруги не требуется (ст. 36 СК РФ). Продавец с ВНЖ не ограничен в правах и вправе совершить сделку (лично или по доверенности), расчет производится на его счет. Нужно потребовать от нотариуса мотивированное письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия (ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате) для обжалования в суд по ст. 310 ГПК РФ либо обратиться к другому нотариусу. Выход при совместной собственности: Снятие супруги с учета в РКЛ через МВД (урегулирование правового статуса или выезд из РФ с закрытием оснований режима высылки). Раздел общего имущества супругов через суд с выделом квартиры в единоличную собственность мужа.
Нахождение супруги продавца в реестре контролируемых лиц является существенным препятствием для сделки, поскольку требуется её нотариально удостоверенное согласие, которое в данных обстоятельствах не может быть получено в стандартном порядке. Является ли продавец квартиры гражданином Российской Федерации или иностранным гражданином? Санкционное право в сделках с недвижимостью - область, где ошибки допускаются на стыке норм гражданского законодательства и специальных ограничительных режимов. Из практики: в 7 из 10 подобных случаев покупатели пытаются провести сделку без должной проверки, что впоследствии влечёт признание её недействительной с утратой переданных денежных средств. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Сам продавец иностранный гражданин, но у него есть вид на жительство в России. Подскажите, возможно ли какое-то разрешение ситуации?
Реестр контролируемых лиц. Это реестр иностранных граждан и лиц без гражданства, которые находятся в России с нарушением миграционного законодательства или в отношении которых принято решение о нежелательности пребывания. С 5 февраля 2025 года нахождение в этом реестре влечет за собой жесткие ограничения
Главное ограничение: лицам из этого реестра запрещено приобретать и регистрировать недвижимость на свое имя
Спасибо за ответ! Я правильно понимаю, что сделка может быть совершена?
Приостановить сделку и не подписывать договор купли-продажи — это главное, что нужно сделать в данной ситуации. Включение в Реестр контролируемых лиц МВД означает, что иностранный гражданин находится в России незаконно, и в отношении него действует режим высылки. Для лиц в РКЛ законом установлен жесткий запрет на любые распорядительные действия с имуществом
Ну ничего страшного, главное деньги не переводить тому, кто В РКЛ, карты могут заблокировать.
