Рекомендации по правовой проверке земельного участка при приобретении для индивидуального жилищного строительства
Приобретение земельного участка в целях последующего возведения жилого дома требует комплексной оценки не только фактических характеристик объекта (местоположение, состояние, доступность инженерных сетей, подъездных путей и т. п.), но и его правового статуса. Именно юридические параметры участка определяют возможность последующего оформления построенного объекта недвижимости.
До заключения договора купли-продажи покупателю надлежит выявить и минимизировать потенциальные правовые риски, для чего рекомендуется совершить следующие действия.
1. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости
У правообладателя земельного участка необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН. Указанный документ может быть получен посредством обращения в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) либо через личный кабинет на портале государственных услуг.
Выписка из ЕГРН содержит следующие сведения:
- кадастровый номер и адрес объекта;
- площадь и категория земель;
- вид разрешённого использования;
- кадастровая стоимость;
- сведения о правообладателе, виде зарегистрированного права и документе-основании его возникновения;
- информация об объектах недвижимости, расположенных в границах земельного участка;
- сведения о наличии ограничений и обременений, включая запреты на совершение регистрационных действий;
- данные о прохождении процедуры уточнения границ земельного участка.
2. Получение градостроительного плана земельного участка
У собственника участка надлежит истребовать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не позднее одного года до даты предполагаемой сделки. ГПЗУ оформляется уполномоченным органом местного самоуправления (администрацией города или района по месту нахождения участка) на основании заявления, поданного через портал государственных услуг. Услуга предоставляется без взимания платы в течение десяти рабочих дней.
ГПЗУ состоит из графической и текстовой частей.
Графическая часть отражает:
- территориальную зону, в которую включён земельный участок;
- конфигурацию и границы участка;
- минимальные отступы от границ участка для размещения объектов капитального строительства;
- предельную площадь застройки;
- координаты характерных точек;
- охранные зоны, распространяющиеся на территорию участка.
Текстовая часть содержит сведения, извлечённые из правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, в том числе:
- основные и условно разрешённые виды использования земельного участка в пределах данной территориальной зоны;
- предельные параметры разрешённого строительства;
- ограничения на размещение объектов капитального строительства.
Заключение
Указанные документы имеют определяющее значение при принятии решения о приобретении земельного участка. Только на основании совокупности сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН и градостроительном плане земельного участка, можно сделать обоснованный вывод о возможности заключения договора купли-продажи, допустимости застройки участка, а также о перспективах постановки возведённого объекта на кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности на него.
