Недвижимость: вопросы и ответы — страница 177

Здравствуйте. Арест/запрет регдействий, внесённый в ЕГРН по ст. 115 УПК или ст. 80 ФЗ-229, блокирует сделки с правом собственности (продажа, дарение, ипотека), но не затрагивает миграционный учёт жильцов. Основания отказа в регистрации перечислены в п. 45 ПП РФ № 713/2020; арест имущества там не указан. Потребуйте у подразделения МВД письменный отказ с ссылкой на норму закона (ч. 3 ст. 7 ФЗ № 5242-1). Не дадут — жалоба в УВМ ГУ МВД региона или прокуратуру; параллельно можно оспорить бездействие в суде (КАС РФ, гл. 22).

Здравствуйте. Ищите любые следы: архив БТИ (техпаспорт), архивы администрации/комитета по имуществу (распоряжения о выделении участка, списки гаражного кооператива), Госархив области, кадастровая палата (старые ГКН-выписки), энергосбыт (договор, акты). Если бумаг нет, оформляйте через суд по приобретательной давности (ст. 234, 218 ГК): предъявите техплан, межевой план, фото гаража разных лет, свидетельские показания соседей, чеки на ремонты, членскую книжку ГСК, квитанции земельного налога. Суд установит непрерывное владение ≥15 лет и признает право собственности; решение регистрируете в Росреестре. «Гаражная амнистия» без документов не поможет – нужен хотя бы акт о предоставлении земли.

Здравствуйте.

Брачный договор можно заключить до регистрации брака (вступит в силу после свадьбы). В нём допускается определить, что при разводе ½ дома и выплаченной ипотеки переходит вам (ст. 40–42 СК РФ). Нужна нотариальная форма + письменное согласие банка, иначе Росреестр не зарегистрирует изменение долей в залоговом жилье.
Без брака:
оформить у нотариуса договор займа на 2 млн с распиской и графиком возврата;
либо соглашение о долевом участии/удержании, но опять-таки с согласия банка;
можно добавить залог права требования на дом.
Иначе вложенные деньги считаются безвозмездным улучшением, вернуть их будет сложно.

Здравствуйте.

Направьте совладельцам нотариальное уведомление-оферту о продаже доли (ст. 250 ГК). Если в 30 дней нет ответа, нотариус выдаст свидетельство о вручении — сможете продать долю третьему лицу.
Если доля мала и пользоваться жильём нельзя, подайте иск о признании её незначительной и выкупе остальными собственниками (п. 4 ст. 252 ГК, Пленум № 25, п. 36).
Либо требуйте через суд определения порядка пользования или выдела доли в натуре/компенсацией.
Для временной регистрации обращайтесь в МВД: отсутствие согласия других владельцев не препятствует прописке по месту жительства собственника.

Вы можете защитить свои права — но самостоятельно расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится, если только в тексте договора прямо не прописано право продавца расторгнуть его при невнесении платежей. Разберём подробно, как действовать в вашей ситуации. Основное правило. По статье 450 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора возможно только: по соглашению сторон, либо по решению суда, если одна сторона нарушила условия (в вашем случае — не платит по рассрочке).

Что нужно сделать пошагово
Шаг 1. Проверить договор у нотариуса. Посмотрите, что указано в договоре купли-продажи: есть ли условие о рассрочке (сумма, график платежей, сроки); указано ли право продавца расторгнуть договор при неуплате;зарегистрировано ли переход права собственности на дом и участок в Росреестре. Если право собственности уже перешло покупателю, вернуть имущество можно только через суд.

Шаг 2. Направить письменную претензию покупателю. Это обязательный досудебный этап. В претензии укажите:
что покупатель нарушил график платежей, сумму задолженности, требование оплатить долг в течение 10–15 дней,
предупреждение, что при неуплате вы будете обращаться в суд для расторжения договора и возврата имущества.
Претензию отправляют заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Шаг 3. Обращение в суд. Если покупатель не оплатит долг: В суд подаётся иск: о расторжении договора купли-продажи, о взыскании задолженности (и процентов за пользование чужими деньгами — ст. 395 ГК РФ), о возврате имущества (если право собственности можно вернуть).

Суд может: расторгнуть договор, обязать вернуть имущество, взыскать с вас обязанность вернуть покупателю ранее уплаченную часть (так как расторжение означает возврат сторон в первоначальное положение, ст. 167 ГК РФ). То есть, если покупатель уже заплатил часть суммы, её придётся вернуть после расторжения договора (за вычетом неустойки и убытков, если они предусмотрены).

Шаг 4. После решения суда. Если суд расторгнет договор — вы получаете исполнительный лист, обращаетесь в Росреестр для восстановления права собственности на дом и участок, затем можете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

3. Альтернатива — взыскать долг без расторжения.Если вам выгоднее сохранить договор (например, уже передали дом и не хотите забирать), можно просто подать иск о взыскании долга по договору и неустойки за просрочку платежей.
4. Правовые основания. ст. 450–452 ГК РФ — изменение и расторжение договора; ст. 486, 488 ГК РФ — обязанность покупателя оплатить товар и последствия неуплаты; ст. 167 ГК РФ — последствия расторжения (возврат сторон в исходное положение).

Если хотите, я помогу вам составить образец претензии и искового заявления под вашу ситуацию (по рассрочке и неуплате).

Средства мат. капитала допускается направлять на приобретение жилых помещений, а не долей. Т.е., ответ на вопрос "Выкуп доли возможен моей сестре только до целой части объекта или неважно" - важно. Скорее всего, что СФР откажет, поскольку не вся квартира окажется в собственности. Пусть с отцом договаривается о выкупе его доли.

Здравствуйте.

Договором установлен период передачи квартиры, а также риски. Стороны должны соблюдать условия договора. Находиться в квартире до её передачи в установленный договором срок вы не вправе тем более если квартира вторичного жилья, в которой проживает фактически предыдущий собственник, находится его имущество. Сроки и порядок передачи квартиры, ключей по акту приёма-передачи является одним ключевых условий договора купли-продажи.

Здравствуйте! Выселение бывшей жены вашего супруга из муниципальной квартиры возможно только через суд. Основаниями являются длительное непроживание, неоплата коммунальных услуг и утрата статуса члена семьи. Подготовьте иск в суд, приложив доказательства отсутствия проживания и участия в расходах. Проконсультируйтесь с юристом для правильного составления иска и представления интересов в суде.

Здравствуйте! Имущество, купленное до расторжения брака, считается общим (ст. 34 СК РФ). Даже если муж не созаёмщик, он сможет требовать ½ квартиры и доли в выплаченных взносах. Росреестр всё-таки потребует его нотариальное согласие на ипотечную покупку; без него сделку зарегистрируют лишь при наличии: 1) брачного соглашения о раздельной собственности; 2) решения суда о признании факта прекращения семейных отношений; 3) приобретения за личные (добрачные, дар, наследство) средства — тогда надо подтвердить их целевой расход. Проще и безопаснее оформить ипотеку уже после официального развода.

Здравствуйте! Снос ‑ скрытое обременение. Требуйте расторжения (ст. 450, 460 ГК) и возврата денег: 1) получите постановление администрации о признании дома аварийным/подлежащим расселению; 2) направьте продавцу претензию о расторжении ДКП и возврате средств в 10-дневный срок; 3) при отказе подайте иск в суд по месту квартиры: основания – существенное нарушение продавцом гарантий качества и введение в заблуждение (ст. 178, 179, 460 ГК). Срок исковой давности – 1 год с момента, когда узнали о сносе. Суд расторгнет договор, стороны вернутся в первоначальное положение, расходы (госпошлина, экспертиза) возмещаются.

Здравствуйте! Без снятия обременения Росреестр переход не зарегистрирует. Действуйте так:

Запросите у пристава реквизиты исполнительного производства.
Заключите с продавцом предварительный договор: цена делится, 1, 2 млн перечисляете приставу, остаток — продавцу после снятия запрета.
Оплатите долг напрямую приставу, сохраните платёжку.
Пристав выдаёт постановление о прекращении производства и снятии запрета.
Подпишите основной нотариальный ДКП, оплатите остаток через аккредитив/эскроу, подайте документы на регистрацию.
После внесения записи о праве получите ключи.

Здравствуйте, договор дарения можно оформить и с долгами по «коммуналке» – наличие задолженности не препятствует регистрации перехода права. После гос­регистрации сын отвечает только за начисления, возникшие с даты перехода собственности; долги, образовавшиеся ранее, юридически остаются за прежним владельцем, поставщики услуг вправе требовать их погашения лишь с неё. На практике управляющая компания может не подписывать новый лицевой счёт, пока долг не оплачен, поэтому лучше договориться о сроках и зафиксировать их отдельным соглашением.

Здравствуйте. Направьте застройщику заказным письмом претензию: требую передать квартиру и ключи в 5-дневный срок, иначе взыщу неустойку и штраф (ст. 309, 328 ГК, п. 6.2 ДДУ, ст. 23.1 ЗоЗПП). Срок просрочки считайте с 6-го дня после оплаты. Неустойка по ДДУ — 1/300 ставки ЦБ × цена квартиры × кол-во дней; по ЗоЗПП плюс 50 % штрафа. По истечении 10 дней подайте иск и ходатайство о взыскании расходов. Ключи обычно выдают сразу после получения претензии.

Материнский капитал предоставляется семье, и средства распределяются между всеми членами семьи пропорционально долям владения имуществом. Если вы использовали материнский капитал для покупки дома в период брака, то каждый член семьи имеет право на свою долю собственности, включая детей.

При разводе раздел имущества осуществляется согласно законодательству Российской Федерации. Это значит, что доля каждого члена семьи должна быть учтена при разделе недвижимости. Вы можете претендовать на возврат своей доли стоимости дома, соответствующей размеру вложенного материнского капитала, однако эта сумма будет зависеть от размера вашей доли и количества членов семьи, участвующих в распределении капитала.