Задавайте вопросы юристам по Ипотеке

Добрый день!

В описанной ситуации покупка для вас рискованна. По закону жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению; если жильё было в ипотеке, это делается после снятия обременения, но обязанность по выделению долей всё равно сохраняется. Это следует из ч. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, а СФР отдельно разъясняет, что доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения.

Поэтому продажа квартиры до выделения долей детям создаёт для покупателя реальный спорный риск. На практике именно такие сделки нередко становятся предметом исков о защите прав детей, о признании сделок недействительными полностью или в части, либо о последующем выделении детям долей уже из проданного объекта.

Если продавец хочет выйти на сделку юридически безопасно, правильный путь обычно такой: сначала урегулировать вопрос с ипотекой и исполнить обязанность по маткапиталу, то есть выделить доли детям, а уже затем — если среди собственников есть несовершеннолетние — получать разрешение органа опеки на отчуждение их долей с соблюдением требований к защите их имущественных прав. Идти в сделку сейчас, когда маткапитал использован, доли детям не выделены, а квартира ещё находится в ипотеке, я бы без дополнительной глубокой проверки не рекомендовал.

Если хотите реально защитить себя как покупателя, а не просто «подписать договор и надеяться», напишите мне в личные сообщения: я помогу проверить объект по документам, просчитать риски именно вашей сделки и выстроить безопасную схему покупки, чтобы потом не остаться в суде один на один с требованиями детей, СФР, опеки или продавца.

С уважением,

А.В. Тарнюев

Если квартира находится в вашей собственности (или вы там прописаны / арендуете), а этот человек зашел без вашего приглашения, это может трактоваться как нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ). Тот факт, что его привела бывшая жена (даже если она тоже собственник), не дает постороннему человеку автоматического права входить против воли другого проживающего.

Снимать в частном жилье без согласия хозяина запрещено (ст. 137 УК РФ — нарушение неприкосновенности частной жизни). Если он начнет распространять это видео или использовать его против вас, это серьезное правонарушение.

Здравствуйте, переводите деньги только безналично и так, чтобы это было видно в документах: лучше сразу на счёт сделки (эскроу/аккредитив) или продавцу, с назначением платежа «первоначальный взнос по ипотеке/договору купли‑продажи №…». Если переводите заёмщику — сделайте письменный договор (займа или вложения) и в платеже укажите это. Сохраните выписки, чеки, договор.

Да, муж может оформить семейную ипотеку на себя, даже если супруга является банкротом, однако процедура потребует соблюдения определенных юридических условий. Брачный договор. В договоре необходимо зафиксировать режим раздельной собственности: приобретаемая квартира и обязательства по кредиту будут принадлежать только мужу. Без брачного договора супруга по закону должна выступать созаемщиком, но ее статус банкрота приведет к автоматическому отказу банка. Нотариальное согласие. В некоторых случаях банки могут запросить нотариально заверенное согласие супруги на сделку, если брачный договор не покрывает все аспекты владения. Оценка платежеспособности. Банк будет оценивать только доходы и кредитную историю мужа. Доходы супруги-банкрота учитываться не будут, так как она не участвует в сделке.

По правилам Налогового кодекса РФ, для получения вычета должны соблюдаться два условия: участие в расходах и право собственности. Поскольку на момент покупки вы не состояли в браке, действуют следующие правила:

Так как объект оформлен только на вас и куплен не в браке, он не является совместной собственностью. Созаемщик не имеет юридического права на долю в этой недвижимости, а значит, и права на налоговый вычет. Вы имеете право получить вычет в полном объеме (и по стоимости жилья, и по процентам), но только в пределах своих лимитов.

Тот факт, что второй человек помогает выплачивать кредит, дает ему право претендовать на долю в квартире через суд, но не дает автоматического права на налоговый вычет в налоговой инспекции.

Согласно п. 1 Ст. 34 СК РФ квартира, приобретенная в период брака, по общему правилу является совместной собственностью супругов, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из Вас. Если квартира приобреталась с использованием средств материнского (семейного) капитала, то супруги обязаны оформить жилое помещение в общую собственность, включая доли детей. Это можно сделать по соглашению между супругами. В случае отсутствия соглашения, доли могут быть определены судом (ч. 4 Ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

Даже если материнский капитал не использовался, супруги могут по своему соглашению выделить доли детям. Такое соглашение о выделении долей детям должно быть нотариально удостоверено.
Если вы с супругой не можете договориться, вопрос о выделении долей детям может быть решен в судебном порядке.

Здравствуйте, Наталья.

Вас должны были уведомить об обращении взысканию на вашу долю по долгам мужа, то есть как минимум о судебном разбирательстве. Сейчас вам надо собрать все документы по поводу долга, взыскания, залога и оценить сложившуюся ситуацию с правовой точки зрения. После этого будет легче определиться с дальнейшими действиями. Возможно, надо обжаловать судебное решение о взыскании с вас денежных средств, постановления приставов и т.д.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ, общий размер имущественного налогового вычета на приобретение жилья не может превышать 2 000 000 рублей.
Вычет по процентам, уплаченным по ипотечным кредитам, является самостоятельным видом имущественного вычета и предоставляется в сумме фактически произведенных расходов, но не более 3 000 000 рублей, согласно пункту 4 статьи 220 НК РФ. Вычет по процентам может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества (абзац второй пункта 8 статьи 220 НК РФ). Если налоговая инспекция предоставила вычет только по одной из двух квартир, это может быть связано с различными факторами, например, с порядком подачи документов, выбором объекта для вычета (если вычет по процентам заявлялся только по одному объекту), или с иными условиями, установленными законодательством.
Если вы считаете, что решение налоговой инспекции о предоставлении вычета только по одной квартире является неправомерным, вы можете обжаловать его. Обжалование актов налоговых органов, действий или бездействия их должностных лиц осуществляется в вышестоящий налоговый орган и/или в суд в порядке, предусмотренном статьями 138-140 НК РФ.