Задавайте вопросы юристам по Ипотеке

Здравствуйте, Мария.

Если вы используете материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку, то по закону обязаны выделить доли всем членам семьи (родителям и детям). Поскольку квартира находится в залоге у банка, сразу выделить доли технически невозможно. В этом случае предусмотрено следующее решение:

Родители составляют и нотариально заверяют обязательство о выделении долей детям после погашения ипотеки.
Данное обязательство предоставляется в Пенсионный фонд РФ (ныне Социальный Фонд России, СФР).
После полного погашения ипотеки у вас есть ровно 6 месяцев, чтобы исполнить данное обязательство и выделить доли детям.
Это стандартный и наиболее распространённый способ, применяемый большинством семей.

Добрый вечер. Смысл ипотеки в том, что покупатель является собственником и платит за квартиру, а квартира до окончания уплаты за нее находится в залоге банка. Так что юридически квартира Ваша, а все сделки с ней возможно только с согласия банка. Закончите платить за квартиру, можете подарить. Пока эта девушка юридически никакого отношения к данной квартире не имеет.

Здравствуйте.

Требования мужа законны

При разделе имущества подлежат разделу и все долговые обязательства. Отказ от доли в пользу детей не является основанием для отказа от обязательств, тем более, что односторонний отказ от обязательств запрещён. Пока ипотека не погашена отказы от долей без согласия банка вы не сможете сделать.Если вы хотите не нести обязательства по ипотеке, не претендовать на доли в дальнейшем, то следует рассматривать другие правовые варианты.

В вашей ситуации рекомендую обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения обязательств по ипотечному договору Гражданского процессуального кодекса РФ, а также рассмотреть возможность подачи заявления о признании себя банкротом как физического лица для сохранения единственного жилья.

Добрый день.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (ст. 38 СК РФ). Не совсем понятно, какое банк имеет к этому отношение.

По общему правилу, приобретённое в ипотеку недвижимое имущество является совместно нажитым имуществом. Другой супруг имеет право требовать его раздела независимо от согласия залогодержателя (банка).

В то же время, общий долг также может быть разделён между бывшими супругами.

Письменная консультация

Ниже представлена письменная консультация по вашему вопросу. Общая ситуация: У вашего мужа есть ребёнок от первого брака (14 лет). Во втором браке вы взяли квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, собственником жилья являетесь вы (жена). У вас есть общий ребёнок и дочь от первого брака, которая проживает с вами.Вопрос: Имеет ли ребёнок от первого брака какие-либо права на квартиру, и что можно сделать, чтобы он не получил долю в собственности? Анализ ситуации: Права ребёнка от первого брака на квартиру: В российском законодательстве право на долю в квартире возникает у наследников по закону или по завещанию. В случае, если ребёнок от первого брака не является наследником вашего имущества (квартира, приобретённая в ипотеку, оформлена только на вас), он не имеет автоматического права на долю в этой квартире. Однако, если ваш муж или его родственники в будущем оформят завещание в пользу ребёнка, он может получить долю.Возможные риски: Ребёнок может претендовать на долю в квартире при наследовании, если его родители (или он сам) оставят завещание или если возникнут иные основания для наследства. В случае совместной собственности или совместного использования квартиры (например, при получении доли в праве собственности), возможны споры, но при оформлении квартиры только на вас таких рисков минимально.Что можно сделать, чтобы исключить возможность получения доли ребёнком от первого брака: Оформление собственности: Зарегистрируйте квартиру только на себя в Росреестре, исключая совместную собственность с мужем или его родственниками, если это не было сделано.Завещание: Не оставляйте завещание, которое бы включало ребёнка от первого брака. В противном случае, он может претендовать на наследство.Правовые меры: В некоторых случаях можно оформить договор дарения или иной договор с мужем о том, что он не претендует на долю в квартире, однако такие договоры могут иметь ограниченную юридическую силу без нотариального заверения.Нотариальные соглашения: Можно оформить договор о том, что квартира является исключительной собственностью вас, и это зафиксировать у нотариуса.Итог: Ребёнок от первого брака не имеет автоматических прав на квартиру, оформленную только на вас, если он не оставил завещание или иные документы, подтверждающие наследство. Для исключения возможных претензий рекомендуется оформить собственность только на себя и сохранить документы, подтверждающие ваше исключительное право.

Здравствуйте. Шансы есть, но банк вправе пересмотреть решение, если меняются условия и добавляют мужа созаёмщиком. Банкротство 3 года назад — риск, поэтому могут попросить больше документов или отказать. Попросите банк письменно объяснить, почему вас записали “как врача”, и можно ли оставить сделку без созаёмщика. Если нельзя — готовьте справки о доходах мужа и документы о завершении банкротства.

Здравствуйте, да, можно. Ипотека на мужа не мешает указать в договоре купли‑продажи обоих супругов покупателями и оформить общую совместную собственность (или доли). Главное, чтобы банк согласовал: часто он требует, чтобы второй супруг стал созаёмщиком или дал нотариальное согласие на ипотеку. Уточните условия у банка и у регистратора в МФЦ/Росреестре.

Да, вывести супруга из числа созаёмщиков по семейной ипотеке после развода возможно, но это требует согласия банка и соблюдения определённой процедуры. Наличие брачного договора, который устанавливает вас как единоличную собственницу квартиры, не отменяет солидарной ответственности супругов перед банком по ипотечному договору. Однако развод сам по себе является основанием для возможности изменения состава заёмщиков.

Условия для вывода созаёмщика
Согласие банка. Это обязательное условие. Банк вправе отказать, если посчитает, что изменение состава заёмщиков увеличивает кредитные риски.
Достаточный доход основного заёмщика. Банк проверит вашу платёжеспособность: подтверждённый доход, трудовой стаж, общую долговую нагрузку. Ежемесячный заработок должен существенно превышать размер ипотечного платежа.

Отсутствие просрочек по ипотеке (часто требуется отсутствие просрочек в течение последнего года).
Соглашение о разделе имущества. После развода необходимо заключить соглашение, в котором будет зафиксировано, что квартира остаётся за вами, а бывший супруг отказывается от прав на неё. Это соглашение нужно заверить у нотариуса.

Возможные сложности
Отказ банка. Кредитная организация может отказать, даже если вы соответствуете всем требованиям. Это связано с тем, что при выдаче кредита банк учитывал доходы обоих супругов, и изменение состава заёмщиков повышает риски невозврата средств.
Требование найти нового созаёмщика. Вместо исключения бывшего супруга банк может потребовать привлечь другого созаёмщика.
Изменение условий кредита. При одобрении запроса банк вправе изменить процентную ставку, срок кредита или другие условия.

Важные нюансы
Брачный договор регулирует отношения между супругами, но не освобождает их от обязательств перед банком.
Даже если вы станете единственным собственником квартиры, до полного погашения ипотеки недвижимость остаётся в залоге у банка.

Бывший супруг вправе требовать компенсацию за часть уже уплаченных им ипотечных платежей, если сможет доказать своё финансовое участие в погашении кредита.