Жилищные вопросы и ответы юристов — страница 36

Добрый день! Да, купить квартиру с использованием маткапитала можно и без отдельного нотариального согласия мужа, если покупателем выступаете Вы. Само по себе приобретение недвижимости одним супругом не относится к сделкам, для которых ст. 35 СК РФ требует нотариального согласия второго супруга.

Но если на момент использования маткапитала Вы состоите в зарегистрированном браке, мужа просто «не включить» в собственники нельзя. По ч. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ жилье, приобретенное с использованием маткапитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей с определением долей по соглашению. Это же прямо разъясняет СФР.

То есть, согласие мужа на обычную покупку, как правило, не требуется, но долю ему выделить придется. Если покупка идет в ипотеку, дополнительно условия участия или согласия супруга может устанавливать банк.

Если задача именно купить квартиру так, чтобы муж вообще не получил в ней долю, здесь нужно смотреть конкретную ситуацию: когда заключен брак, чьи деньги добавляются к маткапиталу и как планируется оформлять сделку.

Добрый день! Если квартира покупается без ипотеки — только за свои сбережения + материнский капитал, то сейчас использовать маткапитал нельзя. Нужно дождаться, когда ребенку, в связи с рождением которого возникло право на маткапитал, исполнится 3 года.

До трехлетия маткапитал можно использовать на жилье, если привлекается жилищный кредит/ипотека: например, направить его на первоначальный взнос либо на погашение основного долга и процентов. Это прямо предусмотрено ч. 6 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ.

Поэтому, если до трехлетия осталось всего полтора месяца и ипотека не нужна, безопаснее дождаться дня рождения ребенка и уже после этого оформлять покупку с использованием маткапитала. Если сделка уже подобрана и продавец не готов ждать, можно отдельно посмотреть, как юридически закрепить квартиру за вами на эти полтора месяца без риска потерять задаток.

Налог при продаже квартиры платить не нужно, так как срок вашего владения превышает минимальный.

Для имущества, полученного по наследству, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года (подп. 1 П. 3 Ст. 217.1 НК РФ). Срок исчисляется с даты смерти наследодателя (открытия наследства).

Если несколько долей получены в разное время, срок владения исчисляется с даты приобретения первой из них. Вы владели долей с рождения, поэтому срок владения всей квартирой отсчитывается с момента получения вами самой первой доли. Соответственно, 3-летний срок давно истёк.

Факт инвалидности (если вы не являетесь родителем ребёнка-инвалида) не даёт дополнительных льгот по освобождению от налога при продаже недвижимости. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Добрый день! Если речь о гражданине РФ, собственнику не нужно ехать в город, где находится квартира. Постоянную регистрацию по месту жительства можно оформить через Госуслуги.

Гражданин, которого регистрируют, подаёт на Госуслугах заявление «Регистрация по месту жительства». Собственник жилого помещения подтверждает своё согласие через Госуслуги в электронной форме. Закон допускает электронное подтверждение согласия собственника.

При этом самому регистрируемому гражданину, если ему 14 лет и больше, потребуется явиться с паспортом для проставления штампа о регистрации. Результатом услуги является именно регистрация с проставлением отметки в паспорте.

Срок предоставления услуги сейчас — до 6 рабочих дней.

То есть порядок такой: заявление подаётся онлайн → хозяин квартиры дистанционно подтверждает согласие → собственнику приезжать не нужно → зарегистрированный гражданин получает отметку в паспорте.

Если квартира в долевой собственности, потребуется также согласие остальных сособственников.

При продаже квартиры с несколькими собственниками закон не устанавливает единого обязательного способа расчётов — деньги могут быть перечислены как на один счёт, так и каждому собственнику отдельно.

Варианты получения денег:

На счёт каждого собственника: самый безопасный вариант. В договоре купли-продажи указываются реквизиты счетов всех продавцов и сумма, причитающаяся каждому пропорционально его доле. Банк или покупатель перечисляет средства на указанные счета

На один счёт: все деньги перечисляются на счёт одного из собственников (например, по доверенности от остальных). Этот способ требует письменного согласия всех сособственников и должен быть прямо прописан в договоре. Риск: если один из собственников не получит свою часть, он может оспорить сделку.

Через банковскую ячейку или аккредитив: покупатель вносит деньги в банк, и они выдаются продавцам только после регистрации перехода права собственности. Это гарантирует безопасность для всех сторон.

Рекомендация: для полной прозрачности и безопасности укажите в договоре купли-продажи реквизиты счетов всех четырёх собственников с распределением суммы пропорционально их долям.

Добрый день! Да, можно сначала проверить, подпадает ли ваша семья под действующие жилищные программы, а затем сопровождать оформление.

Важно уточнить, какой именно «жилищный сертификат» имеется в виду. В 2026 году существуют разные меры: например, социальная выплата молодой семье на покупку/строительство жилья, а также государственные жилищные сертификаты для отдельных льготных категорий граждан.

Если речь о программе для молодых семей, основные условия следующие: возраст каждого супруга (либо единственного родителя) — не более 35 лет на установленную дату; семья должна быть признана нуждающейся в жилом помещении; также должны быть средства или возможность получить кредит для оплаты той части стоимости жилья, которую субсидия не покрывает. Размер выплаты составляет не менее 30% расчетной стоимости жилья для семьи без детей и не менее 35% — для семьи с детьми.

Чтобы точно оценить право вашей семьи, напишите:
1. Регион и город проживания;
2. Возраст супругов;
3. Количество и возраст детей;
4. Какое жилье сейчас имеется у каждого члена семьи в собственности и его площадь;
5. Сколько человек зарегистрировано в этом жилье;
6. Стоите ли вы уже на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
7. Есть ли льготный статус: многодетная семья, военнослужащий, инвалидность, переселение с Крайнего Севера и т. П.

По этим данным можно определить конкретную программу, проверить соответствие критериям и понять порядок постановки на учет. При дальнейшем сопровождении можно подготовить перечень документов, заявления, проверить решение администрации и при необходимости подготовить жалобу на отказ.

В вашей ситуации закон не требует, чтобы доли всех членов семьи были равными. Вы можете оформить собственность именно так, как планируете: по 1/6 на мать и отца (в сумме их части составят ту самую треть, которая сейчас принадлежит матери) и по 1/3 каждому из детей.

Главное — честно отразить в соглашении, какая часть дома оплачена маткапиталом (и поделить её поровну между всеми), а какая — личными средствами супругов (и распределить эту часть так, как договоритесь вы с мужем). Перед составлением документа советую обсудить всё с нотариусом — он поможет грамотно прописать условия и избежать вопросов при регистрации.

Нотариус сам направит документы в Росреестр для регистрации изменений.
После получения новой выписки из ЕГРН вы сможете выходить на сделку по продаже дома.

Удачи с оформлением!

Предложенная схема формально возможна, но она не решает главный риск: доля младшего ребенка 2014 года рождения останется уменьшенной по сравнению с тем, что ему уже принадлежит. Поэтому без предварительного разрешения органа опеки зарегистрировать передачу части материнской доли отцу, скорее всего, не удастся.

Дом, купленный в браке с использованием маткапитала, должен быть оформлен в общую собственность матери, ее супруга и всех детей, включая старшего ребенка от первого брака. При этом только «маткапитальная» часть делится между всеми членами семьи, а оставшаяся часть, оплаченная общими средствами супругов, распределяется между супругами.

Почему доли по 1/3 ошибочны
Сейчас доли матери и двух детей по 1/3 означают, что муж вообще не получил предусмотренную законом долю. Если половина цены дома оплачена маткапиталом, то эта половина должна была быть разделена на четверых — мать, отца и двоих детей: по 1/8 каждому. Оставшаяся половина дома, купленная в браке за общие средства, делится между супругами по 1/4 каждому.

При такой упрощенной модели доли были бы:

мать — 3/8;

отец — 3/8;

каждый ребенок — 1/8.

Но окончательный расчет зависит от точной цены дома, реально направленной суммы маткапитала и источника «собственных» средств. Принципиально важно: размер доли мужа не обязательно должен равняться 1/3 и может быть больше маткапитальной части из-за супружеской доли в оставшемся имуществе.

Ваша схема с дарением
Совершеннолетний старший ребенок вправе подарить свою 1/3 долю матери. Согласие опеки для дарения его доли не требуется. Затем мать теоретически вправе передать часть своей увеличенной доли мужу.

Но даже если доля младшего ребенка по ЕГРН останется 1/3, сделка может быть проверена как исправление первоначального неправильного распределения, при котором доля супруга была исключена за счет интересов всех участников. Нотариус и опека будут оценивать не только то, стала ли номинально меньше доля младшего ребенка, но и соответствует ли итоговая схема закону и не ухудшает ли его имущественное положение.

Кроме того, после дарения матери старший ребенок утратит свою долю. Это необратимая сделка, и делать ее лишь ради технического решения вопроса с продажей крайне рискованно.

Правильный вариант
Если отец согласен и претендует на долю, самый юридически чистый путь — иск отца к матери, детям и органу опеки:

о признании дома общим имуществом супругов;

об определении долей всех членов семьи с учетом средств маткапитала;

о признании права собственности отца на его долю;

о внесении изменений в ЕГРН.

Суд сможет определить доли без предварительного согласия опеки, но опека будет участвовать в деле и защищать интересы младшего ребенка. Наличие решения суда позволит Росреестру изменить записи.

До продажи нельзя формально «исправить» доли сделкой, которая уменьшит долю несовершеннолетнего без разрешения опеки. А при продаже потребуется отдельное разрешение опеки на отчуждение доли младшего ребенка и одновременное предоставление ему другого жилья или доли в нем не хуже по стоимости и условиям.

Практически
Сначала закажите правовое заключение и расчет долей по документам: договор купли-продажи, сумма маткапитала, подтверждение оплаты оставшейся части, сведения о браке на дату покупки и текущие выписки ЕГРН. Затем предложите отцу нотариальное соглашение, но если опека уже отказала — не пытайтесь обойти ее через дарение старшего ребенка. Обращение отца в суд в этой ситуации обычно надежнее и безопаснее для последующей продажи.

Здравствуйте. После государственной регистрации смерти родственника сведения обычно передаются в органы регистрационного учёта автоматически, поэтому обращаться для "выписки" чаще всего не требуется. Если данные не обновились, обратитесь в МФЦ со свидетельством о смерти и документом на квартиру. МФЦ передаст заявление, а регистрационный орган внесёт изменения. Снятие с учёта не решает вопросы наследства и прав на жильё.

Здравствуйте. Ситуация решаемая, но нужно действовать грамотно — по порядку.

Право на жильё как сироте у вас есть по ФЗ № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот». В Москве этим занимается Департамент труда и социальной защиты. Отказ поставить на очередь по «хватает метров» — типичная и часто незаконная отговорка: для сирот действует не только норма площади, но и особое основание — невозможность проживания в закреплённом жилье (постановление Правительства Москвы № 430-ПП).

Что делать:

1) Получить письменный отказ. Устный отказ никакой силы не имеет. Подайте письменное заявление о включении в список детей-сирот, подлежащих обеспечению жильём (можно через МФЦ или на mos.ru), и требуйте письменного мотивированного ответа. Без бумаги дальше двигаться нельзя.

2)Проверить основания для «невозможности проживания». По ст. 8 ФЗ № 159 сирота имеет право на квартиру, даже если формально прописан где-то, если: в квартире проживают лица, лишённые родительских прав в отношении него; жильё непригодно; там проживают лица с тяжёлыми хроническими заболеваниями из перечня; общая площадь на одного члена семьи меньше учётной нормы (в Москве — 10 кв. М в отдельной квартире, 15 кв. М в коммуналке). Считают именно учётную норму, а не норму предоставления — это часто путают, в том числе сами чиновники.

3)Возраст не проблема. Право не сгорает в 18 или 23 года. Верховный Суд неоднократно подтверждал: если сироту не поставили на учёт вовремя не по его вине, он вправе требовать жильё и позже. Вам 19 — вы точно в праве.
4)Обжаловать отказ. Получив письменный отказ, идёте в суд с административным иском (гл. 22 КАС РФ) — срок 3 месяца с даты отказа. Требования: признать отказ незаконным, обязать включить в список и предоставить жильё. Госпошлина по таким делам не платится.

5)Прокуратура. Параллельно подайте жалобу в прокуратуру по месту жительства — прокуроры по сиротским делам часто сами идут в суд в защиту заявителя, это бесплатно и эффективно.

Совет: не бегайте по кабинетам с устными разговорами, только письменно, с отметками о принятии. И найдите юриста по социальным делам либо обратитесь в бесплатную юрпомощь (в Москве работает Государственное юридическое бюро). Дела о жилье для сирот в столице реально выигрываются, но почти всегда через суд.

Вы не потеряете квартиру, так как ваши с мужем доли остаются при вас, а выселить вас из единственного жилья никто не имеет права. Передать долю государству (это называется деприватизация или отказ от права собственности) технически сложно, и доля всё равно сначала будет предложена вам.

Просто так «прийти и отдать» долю в приватизированной квартире государству (муниципалитету) нельзя. Деприватизировать можно только квартиру целиком, если согласны все 4 собственника. Вы с мужем против, поэтому этот путь для неё закрыт.

1. Готова ли дочь подарить свою долю кому-то из вас бесплатно?
2. Требует ли она денежную компенсацию за свой отказ от доли?

Здравствуйте Руслан! Регистрация на жилой площади не влияет на основания наследования. По закону наследниками 1 очереди являются Ваши родители, супруга и дети в равных долях. Если Вы желаете изменить круг наследников или перераспределить их доли, нужно составить нотариально удостоверенное завещание. Необходимо учитывать, что свобода завещания ограничена правилом об обязательной доле (статья 1149 ГК РФ). Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы получат не менее половины той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Добрый день! Если речь идет о 32/100 долях дома, то отсутствие зарегистрированного собственника у оставшихся 18/100 не означает, что выдел невозможен. Но, скорее всего, вопрос придется решать через суд.

Сначала необходимо установить судьбу этих 18/100. Если прежний собственник умер 19 лет назад и наследники действительно не приняли наследство ни у нотариуса, ни фактически, эта доля является выморочным имуществом и перешла в собственность муниципального образования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — соответствующего субъекта РФ). Причем право публичного собственника возникает независимо от того, зарегистрировал он его в ЕГРН или нет. Это следует из ст. 1151 ГК РФ и п. 50 Постановления Пленума ВС РФ № 9.

Поэтому порядок можно выстроить так:
1. Получить актуальную выписку ЕГРН на дом и земельный участок и установить, на ком сейчас числятся все доли.

2. Проверить, открывалось ли наследственное дело после умершего собственника 18/100 и принимал ли кто-либо наследство. Важно: даже если наследники не получили свидетельство, они могли принять наследство фактически.

3. Если наследство никто не принял, обратиться в местную администрацию с требованием оформить 18/100 как выморочное имущество.

4. После определения собственника 18/100 решать вопрос о выделе Ваших 32/100 в натуре. По ст. 252 ГК РФ это возможно по соглашению всех собственников, а при отсутствии соглашения — через суд.

5. Для суда потребуется доказать техническую возможность выделить Вам самостоятельную часть дома: как правило, делается заключение кадастрового инженера/строительного эксперта с вариантом раздела, отдельным входом, помещениями и т. П. Если реальный раздел причиняет дому несоразмерный ущерб, суд может в выделе отказать.

То есть согласия собственника 50/100 недостаточно, поскольку судьба оставшихся 18/100 также должна быть определена. Но 19-летнее отсутствие наследников — это не тупиковая ситуация: если наследство действительно никто не принял, в споре можно привлекать соответствующую администрацию как собственника выморочной доли.

Если Ваши 32/100 уже зарегистрированы в ЕГРН, они и сейчас являются Вашей собственностью. В суд тогда нужно обращаться именно с требованием о выделе доли в натуре/разделе жилого дома, чтобы вместо абстрактных 32/100 получить отдельный объект недвижимости.

Добрый день! Да, это правомерно. Первоначальный и встречный иски — самостоятельные требования, и суд оценивает каждый из них отдельно. Поэтому суд вправе первоначальный иск удовлетворить частично, а встречный — полностью, если для этого имеются основания и доказательства. Статья 138 ГПК РФ прямо допускает совместное рассмотрение таких взаимосвязанных требований.

При этом правило «кто выиграл, тот получает все судебные расходы, а второй ничего» здесь не действует. Если первоначальный иск удовлетворен частично, судебные расходы по нему распределяются пропорционально удовлетворенной и отклоненной части требований. По полностью удовлетворенному встречному иску его заявитель, как правило, вправе требовать возмещения своих судебных расходов. Это следует из ст. 98 ГПК РФ.

То есть одна и та же сторона в рамках одного дела может одновременно быть:

• частично выигравшей по своему первоначальному иску;
• проигравшей по встречному иску.

Поэтому для оценки правильности взыскания денежных средств и судебных расходов нужно смотреть отдельно суммы первоначального и встречного исков, сколько удовлетворено по каждому и какие расходы заявляла каждая сторона. Сам по себе факт частичной победы по первоначальному иску не лишает вторую сторону права получить деньги и судебные расходы по удовлетворенному встречному иску.

Добрый день! Сам по себе такой порядок не запрещён. Коммунальные платежи за собственника может внести другое физическое лицо: денежное обязательство допускается исполнять третьим лицом, если личное исполнение не требуется (ст. 313 ГК РФ).

Но есть два важных момента.

Если секретарь оплачивает коммунальные услуги добровольно со своей карты, а директор передаёт ей соответствующую сумму наличными, состава какого-либо нарушения только из-за этого нет. При оплате нужно правильно указывать лицевой счёт/назначение платежа.

При этом руководитель не вправе требовать от сотрудника использовать личную банковскую карту и личные деньги, если такая обязанность не предусмотрена трудовым договором. Ст. 60 ТК РФ запрещает требовать работу, не обусловленную трудовым договором.

Что касается блокировки карты: автоматически за оплату чужой коммуналки карту не заблокируют. Однако банк анализирует операции. С 1 января 2026 года одним из признаков риска является, например, операция, нетипичная для клиента по сумме, периодичности или характеру. Если с карты секретаря регулярно оплачивается большое количество чужих счетов, вносятся значительные суммы наличных или возникают другие необычные операции, банк может запросить пояснения и в предусмотренных законом случаях ограничить отдельные операции.

Поэтому при единичной или обычной ежемесячной оплате коммуналки директора риск блокировки небольшой. Но делать использование личной карты сотрудника постоянной корпоративной практикой нежелательно. Безопаснее, чтобы директор оплачивал личные расходы со своего счёта либо самостоятельно через своё банковское приложение. Кроме того, нельзя передавать директору доступ, пароль или коды подтверждения от банковского приложения секретаря.

Добрый день! В такой сделке основной риск действительно несёт продавец: право собственности уже зарегистрировано на покупателя, а бюджетная часть цены ещё не получена.

Если выплату по свидетельству не перечислят, сама по себе квартира автоматически продавцу не возвращается. Покупатель всё равно остаётся обязанным оплатить полную цену квартиры. При неоплате продавец вправе требовать через суд оставшуюся сумму и проценты либо, при наличии оснований, расторжения договора и возврата квартиры. Верховный Суд прямо разъясняет, что регистрация права за покупателем не мешает расторгнуть договор из-за неоплаты и потребовать возврата недвижимости.

Поэтому до сделки целесообразно заложить защиту непосредственно в ДКП:
1. Точно указать, какая сумма оплачивается ипотекой, какая — средствами свидетельства и в какие сроки;

2. Прямо установить, что отказ Минстроя в перечислении выплаты не освобождает покупателя от оплаты: соответствующую сумму он обязан внести собственными/заёмными средствами, например в течение 3–5 рабочих дней после получения отказа либо истечения установленного срока перечисления;

3. Указать, что неполучение продавцом этой суммы является существенным нарушением договора и даёт продавцу право требовать расторжения ДКП, возврата квартиры, убытков и процентов;

4. Не включать формулировку, что расчёты произведены полностью, пока деньги фактически не поступили.

Самый безопасный вариант — ещё до регистрации предусмотреть резервный источник оплаты суммы сертификата: покрытый аккредитив, специальный счёт либо дополнительную кредитную сумму, которая будет выплачена продавцу, если Минстрой откажет. Конкретную конструкцию необходимо согласовать с ипотечным банком.

С залогом ситуация сложнее. После регистрации квартира окажется в ипотеке банка, и добровольно вернуть её продавцу без участия банка обычно не получится: отчуждение заложенной квартиры требует согласия залогодержателя, если договором ипотеки не предусмотрено иное. Поэтому рассчитывать только на последующее расторжение сделки через суд рискованно.

С учётом того, что срок свидетельства заканчивается через 3 недели, до подписания ДКП желательно отдельно проверить само свидетельство и правила именно этой выплаты: основания отказа, срок рассмотрения документов и имеет ли значение, что документы представлены до окончания срока свидетельства, а перечисление произойдёт позднее. Без названия программы и документа, которым регулируется выплата, однозначно ответить на эту часть нельзя.

Сам договор в такой ситуации лучше готовить одновременно с анализом свидетельства и требований банка — именно формулировки о расчётах здесь критичны.

Выписать несовершеннолетнего ребёнка «в никуда» по закону РФ нельзя, так как государство строго защищает права детей на жилье. При снятии ребёнка с регистрационного учёта органы регистрационного учёта (МВД) и органы опеки потребуют указать адрес его нового места жительства, условия в котором не должны быть хуже прежних.

Местом жительства несовершеннолетних (до 14 лет) признаётся место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ). Ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей.

Выписать ребёнка «в никуда» формально можно только в редких случаях, когда семья выписывается из арендованной квартиры (где была временная регистрация) или по решению суда, если ребёнок никогда не вселялся в квартиру или утратил право пользования (например, при прекращении права собственности родителя, который не является собственником продаваемой квартиры). Но даже тогда в заявлении часто требуют указать планируемый адрес.

Если у несовершеннолетнего есть доля в продаваемой квартире (например, жилье покупалось с маткапиталом), сделка возможна только с предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства.

Какой возраст у ребёнка (до 14 лет или от 14 до 18 лет)?

Добрый день! Начать лучше не с межевания, а с проверки, что именно сейчас числится по земле.

1. Закажите выписку ЕГРН на дом и земельный участок по адресу. Важно понять: участок уже имеет кадастровый номер или вообще не сформирован, а также оформлены ли у соседей отдельные участки или доли в общем участке.

2. Поднимите старые документы на землю у наследодателя: решения администрации, свидетельства, выписки из похозяйственной книги, старые планы, документы БТИ. Если участок предоставлялся прежнему собственнику до введения Земельного кодекса, право во многих случаях можно зарегистрировать непосредственно через Росреестр. Для наследника допускается использовать документ на землю, выданный прежнему собственнику дома.

3. Если старых документов нет и участок не сформирован, потребуется определить его границы и обратиться в администрацию за оформлением земли. Обычно сначала готовится схема расположения участка либо используется утвержденный проект межевания, затем проводится кадастровый учет.

Есть важный нюанс именно в Вашей ситуации: если дом юридически находится в долевой собственности нескольких хозяев и участок является неделимым, земля, как правило, оформляется в общую долевую собственность собственников дома. Для приобретения такого участка в собственность собственники обращаются совместно.

Кроме того, если право наследодателя на жилой дом возникло до 30 октября 2001 года, наследник в определенных случаях вправе бесплатно оформить используемый под домом участок в собственность. Закон прямо предусматривает такую возможность и для дома, находящегося в долевой собственности.

Поэтому здесь сначала нужно посмотреть выписку ЕГРН на дом, свидетельство о наследстве и кадастровые сведения по соседским участкам. По этим документам уже будет понятно, можно ли оформить землю непосредственно через Росреестр либо сначала придется проходить процедуру через администрацию и кадастрового инженера.

Добрый день! Вариант принудительного выкупа здесь есть. По п. 4 Ст. 252 ГК РФ суд вправе обязать собственника принять денежную компенсацию за долю даже без его согласия, если одновременно установлено, что доля незначительна, реально выделить её невозможно и у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры.

В Вашей ситуации 3/27 — это 1/9 квартиры. Сам размер доли ещё не гарантирует решение в Вашу пользу, но если на 1/9 невозможно предоставить отдельную комнату, тётя в квартире фактически не проживает, длительное время ею не пользуется и живёт в другой стране, это может быть хорошей доказательственной базой. Верховный Суд прямо указывает, что суд должен оценивать возможность фактического проживания, наличие изолированного помещения, соответствующего доле, и реальный интерес ответчика в квартире.

Но сначала нужно разобраться, почему в ЕГРН по этим 3/27 стоит прочерк. Отсутствие регистрации не всегда означает отсутствие права собственности. Например, если тётя получила долю по наследству и наследство приняла, право принадлежит ей со дня открытия наследства даже без регистрации в ЕГРН. То же касается некоторых ранее возникших прав.

Поэтому порядок действий такой: установить документ, на основании которого возникли эти 3/27; выяснить, принадлежит ли доля юридически именно тёте; сделать оценку рыночной стоимости 3/27; собрать доказательства невозможности выдела и отсутствия у неё существенного интереса; после этого обращаться в суд по месту нахождения квартиры с требованием о прекращении её права на долю с выплатой компенсации и признании за Вами права на эти 3/27.

То, что тётя находится за границей и не выходит на связь, само по себе обращению в суд не препятствует. Но здесь особенно важно правильно определить её правовой статус и сформулировать требования.

Адрес квартиры, ФИО тёти, кадастровый номер и наследственные документы в открытом обсуждении лучше не размещать. Для оценки перспектив достаточно посмотреть выписку ЕГРН и документ, из которого следует происхождение этих 3/27 — тогда уже можно понять, какой именно иск будет правильным.