Задавайте вопросы юристам по Земельным вопросам

Письменная консультация

В вашем вопросе указано, что банк просит в кадастре указать статьи 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ для определённых целей, а также интересуетесь возможностью строительства жилого дома при указании этих статей.

Разъяснения:

Назначение статей 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ
Статья 56 Земельного кодекса РФ регулирует порядок предоставления земельных участков, в том числе на основании договоров аренды, а также вопросы, связанные с использованием земельных участков для различных целей.

Статья 56.1 регулирует особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в том числе порядок оформления и использования таких участков.
Для чего это могут просить указать эти статьи
В кадастровых документах или в документации по землеустройству иногда требуется указать ссылки на конкретные статьи законодательства для подтверждения правового статуса участка, его назначения или условий использования.

В вашем случае банк, скорее всего, запрашивает эти статьи, чтобы убедиться, что участок предназначен или может использоваться для строительства жилого дома, а также для подтверждения правового режима использования земли.
Можно ли построить жилой дом, указав эти статьи?
Если участок оформлен в соответствии со статьёй 56.1 Земельного кодекса РФ, то он предназначен для индивидуального жилищного строительства, и строительство жилого дома на нем допускается в рамках законодательства.

Однако, важно учитывать конкретное назначение и категорию земли, а также наличие разрешительной документации (разрешение на строительство, границы, градация земли).
Указание статей в документации — это лишь часть оформления документов, и само по себе оно не дает права на строительство. Необходимо убедиться, что участок оформлен правильно, есть разрешительная документация, и строительство соответствует нормативам.
Рекомендации:

Перед началом строительства рекомендуется получить разрешение на строительство и провести все необходимые процедуры по согласованию с местными органами власти.

В случае сомнений или необходимости точной информации по вашему участку, рекомендуется обратиться к специалисту по землеустройству или юристу, специализирующемуся в сфере земельных отношений.

Здравствуйте!

1. Да, обязательно. Продавец сначала должен письменно предложить свою долю местной администрации по установленной цене.
2. Да, но вторым. Если администрация откажется (ждёт 30 дней), то ту же долю нужно предложить второму собственнику.
3. Может требовать любую сумму, но если предложит её постороннему дешевле, чем администрации или совладельцу, они смогут оспорить сделку.

Здравствуйте. Начинайте с оформления земли. Обратитесь в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок, с заявлением о предоставлении земли в собственность или аренду. Если вы владеете им более 5 лет и используется для личных целей, можете претендовать на бесплатное оформление по «дачной амнистии» (ФЗ № 267). Параллельно закажите у кадастрового инженера технический план на дом и межевание участка. После получения акта от администрации поставьте участок и дом на кадастровый учёт через МФЦ и зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Квитанции об оплате электроэнергии помогут доказать использование участка.

Письменная консультация

В вашем вопросе рассматривается ситуация с границами земельного участка под гаражом, его неправильным размещением и возможностью узаконивания прав.

1. Общие положения по земельным участкам и гаражам

Согласно законодательству, право собственности на гараж и право на землю под ним регулируются отдельными документами. Если у вас есть собственность на гараж, но земли в собственности — это распространенная ситуация, которая требует оформления земельного участка в собственность или аренду.

В случае, если гараж построен в 1971 году, а земля под ним в настоящее время не оформлена, необходимо провести межевание и оформить землю в соответствии с законом.
2. Рассмотрение ситуации с неправильной границей

Если кадастровый инженер выявил, что ваш гараж фактически занимает место на 30 см на соседний бокс (№ 11), это говорит о необходимости уточнения границ участка.
Проблема усложняется тем, что соседка не согласна на изменение границ, поскольку земля под ее гаражом приватизирована и оформлена.

Какие варианты действий возможны

Обращение в суд: Да, в вашей ситуации судебное решение — один из возможных вариантов. Суд может установить границы земельного участка, исходя из фактического расположения гаража, технических документов, межевых планов и иных доказательств.
Межевание и исправление границ: Можно инициировать процедуру уточнения границ через суд или через государственные органы (кадастровую палату). Однако, если соседка не согласна, потребуется судебное решение.

Общая позиция кооператива: В случае, что большинство гаражей (в вашем случае — четверо из всего кооператива) не имеют приватизации земли, возникает вопрос о необходимости оформления земли в собственность для всех гаражных боксов.
4. Рекомендуемые шаги

Обратиться к юристу, специализирующемуся на земельных и жилищных вопросах, для оценки документов и подготовки искового заявления.
Собрать доказательства фактического расположения гаража, технические планы, документы на гараж, свидетельства о владении.

Попытаться договориться с соседями о добровольном согласии на изменение границ, если это возможно.
В случае отказа — подготовить иск в суд для установления границ земельного участка и признания права собственности на землю под гаражом.
5. Итог

Да, суд может помочь вам в установлении правильных границ и оформить землю в собственность, если установится, что ваше построение и расположение гаража соответствует фактическому положению.

Если наследник вступает в права на долю в даче, то, согласно законодательству, нотариус разделит имущество умершего среди всех родственников, указанных в завещании, или среди тех, кто изъявил желание вступить в наследство (если завещания не было). Наследники получат на руки свидетельство о праве на наследство, в котором указано, какое имущество подлежит передаче. Зарегистрировать право собственности на унаследованную дачу нужно будет в Росреестре. Для этого потребуется свидетельство о праве на наследство, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

Здравствуйте!

Оформление правоотношений между Вами и собственником земельного участка может быть произведено разными способами:
1. Оформление доверенности от собственника на Вас (ИП) с предоставлением права сдачи земельного участка в аренду;
2. Заключение между собственником и Вами (ИП) договора аренды соответствующего земельного участка (с правом его передачи в субаренду), и последующее заключение между Вами (ИП) и ООО договора субаренды;
3. Заключение между собственником и Вами (ИП) договора о передаче земельного участка в безвозмездное пользование.

Однако, каждый из способов имеет особенности налогообложения.
В первом случае (при оформлении доверенности) обязанность по уплате налога от сдачи имущества в аренду (НДФЛ) возникает у собственника, поскольку согласно п. 3 Ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. В связи с чем, доход, полученный от сдачи представителем в аренду имущества представляемого, является доходом представляемого лица – собственника этого имущества.

При возникновении арендных отношений (второй случай), исходя из того, что договор аренды является возмездной сделкой (ст. 606 Гражданского кодекса РФ), то обязательства по уплате налогов на доход от сдачи имущества в аренду возникают как у собственника (НДФЛ), так и у Вас (ИП), передающего это имущество в субаренду (п. 4 Ст. 250 Налогового кодекса РФ).

В третьем случае (при заключении договора безвозмездного пользования) Вам (ИП) необходимо будет уплатить налог на внереализационный доход (п. 1. Ст. 346.15, П. 1 Ст. 248, Налогового кодекса РФ), которым будет являться «безвозмездный доход», т.е. Непосредственно земельный участок, полученный по безвозмездной сделке (п. 8 Ст. 250 Налогового кодекса РФ). Налог исчисляется исходя из рыночной цены полученного имущества, следовательно, при заключении договора о передаче земельного участка в безвозмездное пользование необходимо провести независимую оценку его рыночной стоимости. Неуплата соответствующего налога может повлечь его доначисление.

Кроме того, уплате (Вами ИП) подлежит доход, полученный в результате сдачи это земельного участка в аренду (п. 4 Ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Подкрепившись данными знаниями, в целях выбора оптимального способа, исходя из конкретных обстоятельств, в том числе не указанных в обращении, полагаю целесообразным обратиться в свою ИФНС для консультации.

1.Подходящие земли: Для свадебной площадки требуются земли населенных пунктов с видом разрешённого использования (ВРИ) «Объекты рекреационного назначения», «Объекты для проведения мероприятий» или «Общественное питание». Искать их нужно в публичных кадастровых картах (Росреестр) или через муниципалитет, запрашивая сведения о зонировании территорий.

2. Перевод ЛПХ в рекреацию:

• Перевод категории земли (например, сельхозназначения в земли населенных пунктов) сложен, требует изменения генплана поселения и часто невозможен.

• Изменение ВРИ в рамках категории «земли населенных пунктов» (например, с «Для ведения ЛПХ» на «Рекреацию») возможно, но зависит от градостроительного регламента территории. Проверить это можно, запросив Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или выписку из ПЗЗ муниципалитета.

3. Не покупая участок, можно:

• Получить выписку из ЕГРН (онлайн) для установления категории и ВРИ.

• Запросить в администрации ГПЗУ или правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для территории. Это покажет, возможен ли перевод/добавление нужного ВРИ.

4. Использование ЛПХ под площадки: Это не «лазейка», а нарушение. ВРИ «Для ведения ЛПХ» не предусматривает коммерческую организацию мероприятий. Наличие «декоративной» фермы является попыткой маскировки и не исключает административной ответственности (штрафы, предписание о прекращении не целевого использования). Риск для бизнеса высок.

По вашему описанию невозможно составить точную юридическую картину ситуации. Вопрос нетипичный. Нужно изучить документы, на основании которых наложили обременение, установить в пользу кого обременение, сохраняются ли до настоящий момент обязательства, в связи с которыми было наложено обременение и т.д. Если невозможен административный порядок снятия обременения, то для решения проблемы потребуется обращаться в суд, например, за установлением факта прекращения основного обязательства.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, арендаторы земельных участков обладают преимущественным правом приобретения арендуемого ими имущества. Данное положение закреплено в следующих нормативно-правовых актах:

Гражданский кодекс РФ, статья 250: устанавливает общее правило о преимущественном праве покупки доли в общей долевой собственности, которое применяется и к отношениям аренды недвижимости.
Земельный кодекс РФ, статья 22: прямо предусматривает обязанность органов государственной власти или местного самоуправления письменно уведомлять арендатора о намерении продать земельный участок, находящийся в аренде.

Что незамедлительно запросить у продавца:

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок – подтверждает право собственности продавца, категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ). Критически важно: ВРИ должен быть «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» (если в черте населенного пункта) или аналогичный, позволяющий строить жилой дом.

2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – главный документ для будущего строительства. Определяет красные линии, зоны с ограничениями, допустимые параметры строительства (процент застройки, этажность и т.д.).

3. Документы, подтверждающие статус «старого дома» (если есть): технический паспорт БТИ, документы о ранее учтенном праве, судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку. Если их нет – дом считается нелегальным.

4. Справка об отсутствии обременений (арестов, залога) или ее аналог в выписке из ЕГРН.

• Категория и ВРИ земли – если земля сельхозназначения (СНТ, ДНП) или ВРИ не предусматривает ИЖС, легализовать новый жилой дом будет крайне сложно или невозможно.

• Старый дом – его снос или реконструкция может потребовать предварительного узаконивания через суд, если он не оформлен. Это ваша будущая проблема и предмет переговоров по цене.

• Получение ГПЗУ – это ваша обязанность как будущего собственника, но наличие актуального ГПЗУ у продавца подтверждает принципиальную возможность строительства.

• Проверка границ – убедитесь, что участок стоит на кадастровом учете, его границы установлены и не пересекают красные линии или земли общего пользования.

Не покупайте участок, не убедившись в его категории и ВРИ. Отсутствие документов на старый дом — серьезный риск, который должен быть отражен в цене. Приобретая участок, вы, скорее всего, будете оформлять разрешение на строительство нового дома с нуля, а старый дом необходимо будет либо легализовать, либо демонтировать.