Несоответствие кадастровых данных фактическому расположению дома и участка
Здравствуйте.
Прошу помочь разобраться с оформлением жилого дома и земельного участка, потому что в документах и по факту ситуация не совпадает.
Суть ситуации
У меня есть:
• жилой дом;
• земельный участок;
• отдельные документы на дом и на землю, полученные по дарственной;
• право собственности на земельный участок оформлено не полностью на меня, а в долях совместно с другими людьми, не родственниками.
По моим документам мне принадлежит доля земли, примерно 4 сотки.
Другим собственникам принадлежит еще примерно 4 сотки.
То есть фактически участок находится в общей долевой собственности.
Ранее, примерно 3 года назад, мы уже обращались, чтобы разделить общедолевую собственность и сделать так, чтобы у меня был отдельный, полностью мой участок и отдельные документы на него.
Когда специалист проверил участок по кадастровому номеру, выяснилось, что кадастровые данные не совпадают с фактическим расположением дома и земли.
В чем проблема
По документам:
• участок и дом указаны в одном месте;
• кадастровый номер соответствует одному участку;
• на бумаге площадь и расположение выглядят правильно.
Но по факту:
• дом стоит не на том участке, который указан в документах;
• фактическое расположение дома и земли находится в другом месте на той же улице;
• на участке, который указан в моих документах, по факту сейчас пустая земля;
• там, где реально находится дом и где мы фактически пользуемся землей, участок больше — примерно 6–7 соток;
• этой землей фактически никто, кроме нас, не пользуется.
Получается, что:
1. в документах один адрес/одно местоположение;
2. по факту дом находится на другом земельном участке;
3. участок, который записан за мной, не соответствует реальному пользованию;
4. участок, где фактически стоит дом, больше по площади, чем указано в документах;
5. из-за этого невозможно нормально оформить землю и отделиться от общей долевой собственности.
Что я хочу сделать
Мне нужно, чтобы:
• дом и земельный участок были оформлены по фактическому местоположению;
• участок, где реально стоит мой дом, был оформлен именно за мной;
• земельные документы соответствовали фактическому расположению;
• по возможности была устранена общая долевая собственность;
• участок, который сейчас числится за мной, но фактически пустой, был правильно оформлен на меня
• в итоге у меня был отдельные, законные, правильно стоящие на кадастре участки
Ситуация требует комплексного урегулирования: исправление реестровой ошибки в кадастре, перераспределение либо выдел земельного участка в натуре, а также приведение документов на дом в соответствие фактическому расположению. Для оформления участка за пределами задокументированных границ существенно важно: каков правовой статус фактически занимаемой Вами земли площадью 6-7 соток - поставлена ли она на кадастровый учёт как самостоятельный объект или нет? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! В подобных земельных спорах на стыке норм о реестровых ошибках, выделе доли в натуре и перераспределении земель критично понимать, что каждый из этих этапов требует строгой процессуальной последовательности, иначе формальный результат в Росреестре не совпадёт с фактическим. Из порядка 40 аналогичных дел, которые прошли через мою практику, в 34 случаях ключевым доказательством оказывалось заключение кадастрового инженера, составленное с учётом исторических сведений о землеотводе, - именно оно снимало спор о реестровой ошибке до суда. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, земельный юрист Грачёв Георгий!
Ситуация, в которую вы попали, в кадастровой практике называется реестровой (кадастровой) ошибкой. Это серьезное смещение границ, при котором документы улетели на пустой участок, а реальное имущество находится в другом месте.Поскольку наложение границ масштабное, а фактическая площадь участка (6–7 соток) сильно превышает документальную (4 сотки), разделить долевую собственность в лоб сейчас невозможно. Сначала нужно привязать документы к реальности.
Вам необходимо заключить договор с кадастровым инженером для проведения межевания и подготовки заключения. Инженер приедет на место, сделает геодезическую съемку фактических границ (по забору) вашего реального участка с домом и сопоставит их с данными ЕГРН. Он подготовит межевой план, в котором официально зафиксирует реестровую ошибку: докажет, что ваш дом исторически стоит в координатах «Х», а документы по ошибке выданы на координаты «Y».
