Недвижимость: вопросы и ответы — страница 90

В данной ситуации недвижимость фактически остается в собственности Дарителя, так как переход права собственности к Одаряемому не был официально зарегистрирован в Росреестре до его смерти.

Кому отойдет недвижимость
Поскольку государственная регистрация — это единственный момент, с которого право собственности считается перешедшим к другому лицу, отсутствие записи в ЕГРН означает следующее:
Имущество не входит в наследство Одаряемого: Наследники умершего Одаряемого не могут претендовать на эту недвижимость через нотариуса, так как на момент смерти она юридически не принадлежала Одаряемому.

Имущество остается у Дарителя: Даже если Даритель не планировал возвращать себе собственность, юридически он так и не перестал быть её владельцем. Договор дарения без регистрации перехода права не завершен. После смерти Одаряемого исполнить обязательство по передаче дара (зарегистрировать переход права) в обычном порядке невозможно, так как вторая сторона сделки отсутствует.

Исключение (Судебный порядок): В редких случаях наследники Одаряемого могут попытаться через суд признать право собственности за собой, если докажут, что Даритель и Одаряемый при жизни подали документы на регистрацию, но процедура не завершилась из-за смерти. Однако, если документы в Росреестр даже не подавались, шансы на такой исход минимальны.

Законодательство РФ не устанавливает конкретного «крайнего срока» (например, в днях или месяцах после подписания договора), в течение которого нужно обязательно подать документы в Росреестр.

Подписанный договор дарения недвижимости бессрочен, пока стороны живы и дееспособны. Однако затягивание регистрации несет риски: смерть одной из сторон, арест имущества Дарителя или его продажа другому лицу.

После подачи заявления переход права регистрируется в течение 7–9 рабочих дней (через МФЦ) или 1–3 рабочих дней (при подаче нотариусом в электронном виде).

Перед заключением сделки с недвижимостью рекомендуется проконсультироваться с со мной.Указание в договоре суммы меньше реальной стоимости недвижимости несёт риски для всех участников сделки. Для продавца возможны, например: Уголовная ответственность. Если сумма неуплаченных налогов за три года превысит 2, 7 млн рублей, продавец может столкнуться с обвинением в уклонении от налогов.Финансовые санкции. Налоговая, обнаружив занижение, доначислит недостающие суммы и выставит штраф до 40% от них.

Здравствуйте. В дополнение к ранее сказанному: если квартира для приобретения уже выбрана, подготовьте предварительный договор купли-продажи, обратитесь с заявление в орган опеки Владимирской области, по адресу нахождения квартиры где есть доли детей, с заявление о выдачи постановления об одновременной продаже и покупки квартиры с долями детей. Они выдадут вам постановление, оно будет основанием для продажи и покупки квартиры в ином месте сразу с долями детей.

Доли продаваемые не могут быть менее по размеру как самой доли, так и квадратуры в нее входящей, в приобретаемом жилье по отношению к продаваемому.

Здравствуйте.

Краткий ответ:

Теоретически поднять такой вопрос финансовый управляющий может, но удовлетворение такого иска при изложенных Вами обстоятельствах маловероятен.

Если Вам необходимо более развернутое пояснение данного утверждения оно может быть предоставлено за плату.

Органы опеки одобряют сделки только в том случае, если имущественное положение ребенка не ухудшается. В вашем случае ситуация неоднозначная, так как есть конфликт параметров: площадь уменьшается, а качество жилья растет.

1. Соотношение площади и стоимости
Опека смотрит на два показателя: метры и рыночную цену.
Если вы меняете 49 м² на 42 м², формально это ухудшение (потеря 7 м²).
Чтобы сделку разрешили, новая квартира должна стоить дороже старой или быть значительно лучше по потребительским свойствам (район, инфраструктура, износ здания).

2. Доля ребенка
Если в старой квартире сыну принадлежит, например, 1/2 доли (24.5 м²), то в новой квартире его доля в метрах не должна стать меньше. Чтобы компенсировать уменьшение общей площади с 49 до 42 м², вам, скорее всего, придется выделить сыну большую долю в новом жилье (например, 2/3), чтобы его «персональные» метры остались прежними или выросли.

Так как сыну уже есть 14 лет, он должен присутствовать в опеке лично и написать письменное согласие на сделку. Без его желания продажа невозможна.

1. Разделение лицевых счетов
Это самый важный шаг. Сейчас счет общий, и приставы могут списать весь долг с того, у кого есть деньги на карте (в данном случае — с дочери).
Что сделать: Дочери нужно обратиться в управляющую компанию (УК) или МФЦ с заявлением о разделении платежных документов пропорционально её доле (1/3).
Результат: Ей будут приходить отдельные квитанции. Если она будет оплачивать свои 33%, долги отца и его любовницы не станут «вешаться» на неё.

2. Внесение частичных платежей
Вносить платежи можно, но это не гарантирует защиту от ареста счетов, если долг уже накоплен.
Если долг старый, УК может подать в суд на всех собственников сразу.
При оплате обязательно указывайте в назначении платежа: «Оплата за 1/3 доли от [ФИО дочери] за [период]». Это поможет в суде доказать, что она свою часть обязательств выполняет.

3. Регистрация и фактическое проживание
Если дочь не живет в этой квартире, она все равно обязана платить за содержание жилья и отопление. Однако она может сэкономить на «счетчиках» (вода, свет).
Если счетчиков нет, нужно предоставить в УК справку о том, что она проживает и платит по другому адресу, чтобы сделали перерасчет.

4. Срок исковой давности
Если долги копились годами, имейте в виду: взыскать их через суд можно только за последние 3 года. Если на дочь подадут в суд, ей нужно обязательно заявить о применении срока исковой давности.
5. Что делать, если дело дойдет до суда
Дочери нужно отслеживать почту по месту прописки. Если придет «Судебный приказ», его нужно отменить в течение 10 дней. После этого УК придется подавать полноценный иск, где дочь сможет заявить, что она стала совершеннолетней только сейчас и готова отвечать только за свою часть с момента вступления в права.

Провести сделку купли-продажи доли в квартире между матерью и несовершеннолетней дочерью невозможно, даже при условии улучшения жилищных условий ребенка.

Согласно пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, родителям (а также их супругам и близким родственникам) запрещено совершать возмездные сделки (куплю-продажу) со своими несовершеннолетними детьми. Закон допускает только передачу имущества ребенку в дар или в безвозмездное пользование.

Поскольку мать является близким родственником (законным представителем), она не может продать свою долю дочери. Тот факт, что интересы ребенка представляет отец, не снимает этот законодательный запрет, так как сделка всё равно происходит между родителем и ребенком.

Мать может подарить свою долю дочери. В этом случае сделка будет законной, так как она безвозмездна и направлена на увеличение имущества ребенка.

При дарении доли ребенку разрешение органов опеки и попечительства обычно не требуется, так как имущество ребенка только увеличивается без каких-либо встречных обязательств или рисков потери текущей собственности.

Если бы речь шла об отчуждении (продаже) уже имеющейся доли ребенка, согласие опеки было бы строго обязательным.

Любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, а также сделки с имуществом несовершеннолетних, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Здравствуйте! В вашей ситуации есть два возможных варианта действий: **Вариант 1. Найти отчима и получить его согласие (внесудебный порядок)** Если удастся установить местонахождение отчима и убедить его, вы можете поступить следующим образом: - Попросить отчима дать письменное согласие на принятие наследства по истечении установленного срока (на основании ст. 1155 ГК РФ). - С этим согласием обратиться к нотариусу. Нотариус аннулирует ранее выданные свидетельства о праве на наследство и выдаст новые — уже на троих наследников. - После этого вы сможете продать дом по общим правилам: все три наследника должны будут подписать договор купли-продажи. Если потребуется, могу подробно описать второй вариант действий.

Но, судя по вашему описанию, этот вариант маловероятен из-за его образа жизни и отсутствия контакта.

Вариант 2. Обратиться в суд (если отчим не найден или не идёт на контакт)

Если отчим ведёт аморальный образ жизни, не появляется и не оформляет свои права, вы вправе подать иск в суд:

О признании права собственности на дом за вами и сестрой с выплатой компенсации отчиму.

Суд может:

· Признать, что отчим утратил интерес к наследству или злоупотребляет своим правом (не оформляет долю, не участвует в содержании имущества).
· Вынести решение о продаже дома с торгов или о передаче его вам с сестрой с обязательством выплатить отчиму его долю деньгами.

Что нужно доказать в суде:

1. Отчим не принял наследство фактически (не проживал, не пользовался, не оплачивал налоги и коммуналку после смерти матери).
2. Он не оформил свои права в течение длительного времени (прошло 3 года).
3. Его местонахождение неизвестно, связаться с ним невозможно.
4. Он не исполняет обязанности собственника (не платит налоги, не участвует в содержании дома).

Вариант 3. Выкуп доли отчима через суд (ст. 250 ГК РФ)

Вы и сестра, как сособственники, имеете преимущественное право покупки доли отчима. Если его местонахождение неизвестно, можно:

· Обратиться в суд с иском о принудительном выкупе его доли по рыночной стоимости.
· Суд может определить размер компенсации и обязать вас выплатить её на депозит нотариуса или на счёт, открытый для отчима.
· После этого суд признаёт право собственности на весь дом за вами с сестрой.

Здравствуйте.
Требуется ли нотариальное согласие супруга?

Да, обязательно. Если дача была приобретена супругами в период брака (даже если оформлена только на одного из них), она является их совместной собственностью. Для продажи такого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Это правило действует независимо от того, кто указан в выписке из ЕГРН как собственник. Никакое "устное согласие" или обещание подтвердить сделку позже юридической силы не имеет.

. Что делать, если супруг в разъезде? (Безопасный вариант)

Современные технологии позволяют решить эту проблему дистанционно, без переноса сделки. Нотариус может оформить согласие супруга в электронном виде.
Чем грозит вариант, который предлагают продавцы?

Если вы согласитесь на сделку "без его участия", обещая, что он позже даст согласие, риски таковы:

· Риск оспаривания сделки. Супруг, чье нотариальное согласие не было получено до сделки, вправе обратиться в суд и потребовать признать договор купли-продажи недействительным. Срок для этого — один год с момента, когда он узнал о сделке. Если суд встанет на его сторону, дачу у вас истребуют обратно.
· Вы потеряете время и деньги. Даже если супруг "честно" обещал дать согласие после, ничто не мешает ему передумать или использовать отсутствие своего согласия как рычаг давления.

4. Рекомендация

Не соглашайтесь на сделку без нотариального согласия второго супруга, оформленного до подписания договора купли-продажи.

Согласно ст. 37 ГК РФ, опекун, его супруг и близкие родственники (вы и мама) не имеют права совершать сделки с подопечным. Исключение только одно — передача имущества в дар недееспособному (т.е. Если вы просто подарите ему долю). Продажа или обмен между вами запрещены законом.

Опека крайне неохотно одобряет смену доли в благоустроенной квартире на долю в частном доме. Считается, что в квартире условия жизни (отопление, водоснабжение, инфраструктура) обычно лучше и стабильнее.

Если вы хотите «вывести» брата из состава собственников квартиры, чтобы упростить продажу, вам все равно придется пройти через процедуру одобрения сделки в органах опеки.

Если недвижимость приобретена в браке, она является совместной собственностью, даже если в документах указано только ваше имя. По закону у мужа есть скрытая доля (1/2), которой он распоряжается наравне с вами.

Чтобы оформить дарственную только от вашего имени, мужу не нужно «отказываться» от доли заранее. Вот два способа, как это сделать официально:

Вариант 1: Дарение от вашего имени с согласием мужа (Проще и дешевле)
Поскольку вы единственный собственник в реестре (ЕГРН), вы выступаете единственным «Дарителем».
Нотариальное согласие: Муж идет к нотариусу и оформляет «Нотариальное согласие на отчуждение имущества». Этим документом он подтверждает, что не против подарка вашей сестре.
Договор дарения: Вы составляете договор, где Дарителем значитесь только вы.
Регистрация: В МФЦ подаете договор и это согласие.

Вариант 2: Совместная дарственная
В этом случае в договоре в графе «Даритель» указываются оба: и вы, и муж.
Это подчеркивает, что вещь общая, но процедурно это сложнее, так как регистратору придется объяснять статус мужа, который не вписан в ЕГРН.
Важный нюанс: Если вы решите выделить доли мужу перед дарением, вам придется сначала оформлять соглашение о разделе имущества у нотариуса, что увеличит расходы на госпошлины и услуги.

Для вашей сестры это будет налогооблагаемый доход (13% НДФЛ), так как сестра является близким родственником вам, но не вашему мужу. С точки зрения налоговой, подарок от сестры (вас) — без налога, но так как недвижимость общая, могут возникнуть вопросы к «доле» мужа. Чтобы сестра точно не платила налог, лучше, чтобы в договоре фигурировали только вы (Вариант 1).

Если квартира в совместной собственности (без выделенных долей), договор дарения можно составить в простой письменной форме и отнести в МФЦ (при наличии нотариального согласия мужа).

Здравствуйте.

Да, может претендовать при наличие обстоятельств. Закон это позволяет делать на любом этапе совместной жизни или после расторжения брака.

Режим совместно нажитого имущества может быть установлен в суде. По факту считается на самом деле или нет нужно разбираться во всех деталях.

Оформить завещание или наследственный договор. Не рекомендую дарить.

Да, договор купли-продажи нужен в любом случае. Однако его форма и порядок оформления напрямую зависят от того, что именно вы продаете: капитальный гараж (недвижимость) или металлический гараж-ракушку (движимое имущество). · Капитальный гараж (недвижимость): Кирпичный, шлакоблочный, с фундаментом. Такие гаражи часто стоят в ГСК (гаражно-строительных кооперативах). Письменный договор обязателен, а переход права собственности подлежит государственной регистрации.
· Металлический гараж (движимое имущество): «Ракушка», контейнер или временная конструкция без фундамента (можно перевезти). Это движимое имущество. Сделка регистрируется как покупка обычной вещи.