Нужен ли договор продажи?

В вашей ситуации продажа гаража, расположенного на земле, не находящейся в собственности (например, в аренде, муниципальной или государственной собственности), требует особого подхода.

Суть ситуации:
Право собственности на гараж (как на объект недвижимости) и право на землю под ним — это разные вещи. Обычно гараж оформлен как объект недвижимости, а земля под ним — в аренде, на праве постоянного (бессрочного) пользования или вообще не оформлена.

Договор продажи нужен.
Для перехода права собственности на сам гараж между продавцом и покупателем обязательно заключается договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ). Этот договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Риски:
- Если земля не оформлена в собственность или аренду, у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением права пользования землей под гаражом, а также с регистрацией гаража.
- Возможна ситуация, когда администрация потребует снести гараж как "самовольную постройку".
- При отсутствии документов на землю Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности на гараж.

Что делать:
1. Проверьте, зарегистрирован ли гараж в Росреестре как самостоятельный объект недвижимости.
2. Уточните статус земли под гаражом. Если есть договор аренды либо иной документ — приложите его к договору купли-продажи.
3. В договоре обязательно укажите, что земля в собственность не передается.
4. Покупателю стоит понимать риски, связанные с отсутствием права на землю.

Вывод:
Договор продажи нужен, но регистрация перехода права может быть затруднена из-за статуса земли. Рекомендуется провести консультацию с юристом для анализа документов и правильного оформления сделки, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Если потребуется подробный разбор вашей ситуации и помощь в оформлении сделки — рекомендую обратиться за индивидуальной консультацией юриста.