-
Вопрос № 00171138
Здравствуйте,такой вопрос.Продаем квартиру.Собствениками являются мама 3/4 доли брат 1/3 .У меня доля в частном доме ,можно ли с разрешения опеки ,сделать обмен долями с братом недееспособным и продавать квартиру от лица только опекуна мамы в случае обмены мной с братом????Обмен равноценный и даже лучше в (частном доме )
Согласно ст. 37 ГК РФ, опекун, его супруг и близкие родственники (вы и мама) не имеют права совершать сделки с подопечным. Исключение только одно — передача имущества в дар недееспособному (т.е. Если вы просто подарите ему долю). Продажа или обмен между вами запрещены законом.
Опека крайне неохотно одобряет смену доли в благоустроенной квартире на долю в частном доме. Считается, что в квартире условия жизни (отопление, водоснабжение, инфраструктура) обычно лучше и стабильнее.
Если вы хотите «вывести» брата из состава собственников квартиры, чтобы упростить продажу, вам все равно придется пройти через процедуру одобрения сделки в органах опеки.
А как вывести брата из состава собственников квартиры, как вы выразились через опеку?
Чтобы «вывести» брата из состава собственников (то есть лишить его права собственности на конкретную квартиру), нужно пройти процедуру отчуждения имущества недееспособного.
Поскольку прямой обмен между близкими родственниками запрещен законом (ст. 37 ГК РФ), единственный законный путь — это продажа квартиры с одновременной покупкой другого жилья на имя брата.
1. Поиск «встречного» жилья
Опека никогда не разрешит выписать подопечного «в никуда». Вам нужно найти объект, где брат станет собственником. Это может быть:
Доля в вашем частном доме (если опека признает условия там подходящими).
Другая квартира.
Важно: Доля брата в новом объекте по рыночной стоимости и по жилой площади (кв. Метрам) должна быть не меньше, чем его текущая доля в квартире.
2. Получение разрешения органов опеки
Мама (как опекун) подает заявление в органы опеки и попечительства. К нему прикладываются:
Документы на продаваемую квартиру.
Документы на объект, который планируется приобрести для брата (ваш дом).
Предварительный договор купли-продажи (или проект договора мены, если опека на это пойдет, учитывая родство).
Отчет об оценке обоих объектов от независимого оценщика (чтобы доказать, что вы не ущемляете брата в деньгах).
3. Сделка через нотариуса
Сделки с имуществом недееспособных и сделки по долям в РФ обязательно заверяются нотариусом.
Нотариус проверит разрешение опеки и законность всех шагов.
Обычно проводится «сделка в один день»: сначала регистрируется переход права по покупке нового жилья для брата, затем — продажа квартиры.
Главные препятствия:
Родственный запрет: Если вы планируете «купить» у брата долю, это запрещено. Если вы хотите «подарить» ему долю в доме в обмен на его долю в квартире — это тоже рассматривается как сделка, где есть риск конфликта интересов. Опека может потребовать, чтобы в сделке участвовало третье (не родственное) лицо.
Ухудшение условий: Если в частном доме нет центрального отопления, туалета в доме или он находится в глухой деревне без больницы, опека откажет. Условия для брата должны стать объективно лучше (больше метров, новее здание).
Согласно ст. 37 ГК РФ, опекун, его супруг и их близкие родственники (вы как брат/сестра) не имеют права совершать сделки с подопечным. Полагаю, что опека не одобрит.
