-
Вопрос № 00171178
Предприятие на новых территориях, в ДНР, владеет нежилым имуществом, приобретенным до 24 февраля 2022года, на него есть украинские документы, имущество не поставлено на учет в росреестр, т.к. один из учредителей гражданин Украины. Зарегистрировать в россреестре имущество в ДНР, если один из учредителей гражданин Украины, можно только по специальному разрешению от Министерства имущественных и земельных отношений ДНР. Отправляли им заявления на выдачу разрешения-присылают ответ, что заявления оставляют без рассмотрения, повторно обращались, та же ситуация, не рассматривают и не дают разрешения, а переходный период сократили до 01.07.2026г. Может ли предприятие сдавать такое имущество в аренду? Какие законные основания у нас есть? И что делать, если не выдают разрешение?
Да, может, но с определенными рисками.
Согласно сложившейся судебной практике, основанной на Постановлении Пленума ВАС РФ № 73, отсутствие регистрации права собственности арендодателя не является основанием для признания договора аренды недействительным, если арендодатель является законным владельцем имущества.
В вашем случае предприятие является законным владельцем, так как:
· имущество приобретено до 24 февраля 2022 года;
· имеются украинские правоустанавливающие документы;
· предприятие фактически владеет и пользуется имуществом.
Арбитражные суды (включая суды Северо-Кавказского округа, к которому относится ДНР) неоднократно подтверждали: договор аренды, заключенный с лицом, которое является законным владельцем недвижимости, право собственности которого еще не зарегистрировано, не противоречит статье 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по этому основанию.
Однако есть важные нюансы:
Аспект Что нужно знать
Налоговые риски Арендатор может отказаться учитывать арендную плату в расходах по налогу на прибыль, если право арендодателя не зарегистрировано. В судебной практике есть случаи, когда налоговая инспекция доначисляла налоги, указывая, что договор аренды с незарегистрированным правом не соответствует закону.
Оспаривание договора Теоретически договор могут попытаться оспорить третьи лица (например, если возникнет спор о принадлежности имущества), но по формальному основанию "отсутствие регистрации права" — шансы минимальны.
Налоги для арендодателя Доходы от аренды облагаются налогом в общем порядке. Отсутствие регистрации права не освобождает от уплаты налогов.
