Недвижимость: вопросы и ответы — страница 91

Здравствуйте.

Вы вправе совершить сделку с использованием мат капитала, в результате которой будут улучшены жилищные условия ребёнка, куплена комната целиком, а не 10 метров в зале размером 30 метров - как пример, сделка должна быть реальной. Сделки между родственниками (родителями) законом не запрещено, но проверяется более тщательно.

Продать можно, но есть два важных момента. Первый — налог. Если вы владеете домом менее 5 лет (или 3 лет, если получили по наследству, дарению от близких или приватизировали), то при продаже придётся заплатить 13% НДФЛ с суммы, превышающей 1 млн рублей (имущественный вычет). Если продаёте дешевле, чем купили, налога не будет, но декларацию подать всё равно нужно. Второй — если дом куплен с использованием материнского капитала или в ипотеке, то перед продажей нужно разрешение банка и органов опеки (если в сделке участвуют дети). Если дом просто куплен за свои деньги и нет обременений, то продажа возможна в любой момент. Ещё нюанс: если вы купили и сразу продаёте, покупатели могут насторожиться, но юридических препятствий нет. Главное — оформить все документы и не забыть про налог.

Здравствуйте, если вы собственник квартиры, при расселении вам обычно дают деньги (выкуп) или другое жильё — не важно, гражданка вы РБ или РФ. Если вы наниматель, дают жильё по соцнайму. Важно, чтобы право собственности было зарегистрировано в ЕГРН. Налог с компенсации чаще не платят, но зависит от вида выплаты. Уточните в администрации: что вам положено и по какой программе.

Здравствуйте, чужие кредиты на вас не “переходят” из‑за прописки. Приставы взыскивают только с должника и его имущества. Дом могут забрать только если он принадлежит должнику (доля/собственность) или в залоге по кредиту. Если дом не его — не заберут. Выписка не спасает и не нужна. Но приставы могут прийти по адресу: храните документы на своё имущество и, по возможности, не держите чужие вещи “как свои”.

Здравствуйте, если мама станет собственником, она может продать квартиру даже с вашей пропиской, но покупатели обычно просят сначала выписать всех. Выписать вас “в лёгкую” нельзя: если вы откажетесь, ей придётся идти в суд. Чтобы вас не обманули, не выписывайтесь и не съезжайте, пока письменно не оформите: договорённость о деньгах (соглашение) или вашу долю/право проживания. Лучше срочно к юристу и в МФЦ за выпиской ЕГРН.

Здравствуйте, можно, но с правилами: деньги детей со вкладов можно тратить на покупку жилья только с разрешения органов опеки, чтобы детям выделили доли и их права не ухудшились. Материнский капитал можно добавить, но тоже нужно оформить доли детям и соблюсти требования СФР. Остаток можно закрыть ипотекой, если банк согласится и вы проходите по доходам.

Здравствуйте. Задолженность за период до момента дарения другому лицу не освобождает Вас от обязанности оплаты задолженности за период пока Вы были собственником доли. Вы как собственник несёте бремя содержания имущества, а также обязанность оплаты соответствующих платежей. Ст. 210 ГК РФ: "Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором". УК или иная обслуживая организация имеет право взыскать сумму задолженности за период пока Вы были собственником имущества. Остаётся или погасить эту сумму задолженности, или просить рефинансирование задолженности, график погашения задолженности какой-то как вариант.

Добрый день!

В описанной ситуации ответ, как правило, нет: без согласия собственников второй половины дома пристройку делать рискованно и, скорее всего, незаконно. Поскольку ваша часть оформлена именно как квартира, такой дом обычно рассматривается как многоквартирный, а пристройка будет не «обычным ремонтом», а реконструкцией, потому что меняет параметры объекта капитального строительства, в том числе его площадь и объем.

Для реконструкции помещения в многоквартирном доме, если она затрагивает или уменьшает общее имущество, требуется согласие всех собственников помещений; уменьшение общего имущества также допускается только с согласия всех собственников. Это следует из п. 14 Ст. 1 ГрК РФ, ч. 3 Ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 Ст. 40 ЖК РФ. Даже если пристройка планируется «по дальней стене» и на вашем земельном участке, нужно оценивать, не затрагиваются ли несущие конструкции, фасад, внешний контур здания и общее имущество дома.

Кроме согласия соседей, имеет значение и градостроительный порядок оформления: для реконструкции жилого дома/объекта капитального строительства необходимо соблюдать требования ГрК РФ, местные ПЗЗ, предельные параметры застройки, отступы от границ участка, противопожарные и строительные нормы. Сам по себе факт, что фундамент будет свайный, правового режима не меняет: если в результате появляется капитальная пристройка, ее могут признать самовольной постройкой с риском отказа в регистрации и даже требования о сносе.

Отдельно отмечу важную деталь: если бы объект был оформлен не как квартира, а как дом блокированной застройки, правовая оценка могла бы быть иной; но при текущем статусе объекта ориентироваться нужно именно на правила о реконструкции помещения в многоквартирном доме.

Здесь цена ошибки очень высока: одна «самовольная» пристройка может закончиться судебным спором, запретом регистрации и расходами на демонтаж. Напишите мне в личку — я помогу быстро определить, можно ли узаконить пристройку именно в вашей конфигурации дома, нужно ли согласие соседей в вашем случае и как пройти процедуру так, чтобы не построить объект, который потом заставят снести.

С уважением,

А.В. Тарнюев

Добрый день!

Полностью “отказаться от квартиры” в одностороннем нотариальном порядке не получится. От своей 1/3 доли вы не можете просто отказаться так, чтобы сразу прекратились ваши права и обязанности: по ст. 236 ГК РФ отказ от права собственности сам по себе не прекращает обязанности собственника, пока право не перейдет к другому лицу. Поэтому, чтобы реально выйти из собственности, долю нужно отчуждать — например, подарить, продать, передать по соглашению, с соблюдением правил о преимущественном праве покупки доли, если сделка возмездная.

Что касается доли отца, “не претендовать на нее в пользу сестры” сейчас нотариально уже нельзя, если отец умер еще в 2003 году: отказ от наследства допускается только в течение 6 месяцев со дня открытия наследства, а по истечении этого срока вопрос решается уже через анализ того, было ли наследство фактически принято; если никто наследство не принял, имущество может быть признано выморочным и перейти публичному собственнику.

По долгам за ЖКУ ваша позиция тоже важна: пока вы остаетесь собственником доли, с вас могут взыскивать платежи соразмерно вашей доле, поскольку сособственники несут бремя содержания имущества пропорционально долям; при этом вы вправе ставить вопрос о раздельных платежных документах и разграничении начислений, но долги сестры автоматически “целиком на нее” не лягут только потому, что вы у нотариуса напишете отказ: нужен именно юридический выход из права собственности и отдельно — анализ уже образовавшейся задолженности, ее структуры и периода начислений.

У вас ситуация не про “просто отказаться”, а про грамотное снятие с себя риска долгов, наследственных последствий и возможных будущих исков.

Напишите мне в личку: я помогу быстро выстроить безопасную стратегию выхода из доли, проверить, не считается ли наследство уже фактически принятым, и подсказать вариант, при котором вы не подарите себе новую проблему на годы вперед.

С уважением,

А.В. Тарнюев

Здравствуйте. В данной ситуации, если деньги Вы так и не начнёте получать, целесообразно обратиться в суд и потребовать компенсацию за невозможность пользования долей. При этом не будет иметь значение, сдаётся ли квартира в найм или нет. "Аудио записи, о том как меня выгоняют и угрожают" будут служить доказательством того, что своей долей вы пользоваться не можете.

Риски есть в любой сделке, поэтому существует услуга правовой экспертизы сделки или " юридическая чистота". Любую сделку можно оспорить по тем или иным основаниям. Оформление сделки через нотариуса или МФЦ не дает гарантий в нее неоспоримости в установленные законом сроки - общий срок или специальные сроки исковой давности. Указанные обстоятельства уже порождают ряд вопросов, обстоятельств, подлежащих проверке. Кроме того, акцент на переход прав и наследство - это лишь один риск. Риски могут быть заложены и в других правоотношениях, которые выявляются при комплексном изучении документов в совокупности. Наследственное дело или выписка из ЕГРН не выявит все риски.