«Давайте просто оформим дарственную. Так проще».
Эту фразу я слышу довольно часто, когда речь идёт о квартире, доме или доле в недвижимости между родственниками.
На первый взгляд действительно всё выглядит просто: собственник решил подарить недвижимость, стороны подписали договор, право зарегистрировали, вопрос закрыт.
Но именно у дарения есть одна особенность: после регистрации перехода права передумать обычно уже поздно.
Поэтому перед тем, как подарить квартиру, дом или долю, я бы проверила не только документы на объект, но и три вещи: кто именно получает недвижимость, возникнет ли налог и понимает ли даритель последствия сделки.
Нужно ли платить налог при дарении квартиры?
Зависит от того, кому вы её дарите.
Если недвижимость передаётся между членами семьи или близкими родственниками, доход одаряемого освобождается от НДФЛ.
К таким лицам относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, бабушки и дедушки, внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры. Это прямо предусмотрено статьёй 217 НК РФ.
Например, если мать дарит квартиру дочери, НДФЛ у дочери обычно не возникает.
Но здесь есть распространённая ошибка: считать близкими родственниками всех родственников вообще.
Дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры в этот перечень не входят.
И если, например, тётя дарит квартиру племяннице, стоимость полученной недвижимости уже может образовать облагаемый доход.
Для недвижимости налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, применяемой на 1 января года регистрации перехода права.
Поэтому перед дарением недвижимости человеку, который формально не относится к близким родственникам, налог лучше посчитать заранее. Иногда сумма оказывается совсем не символической.
А даритель платит налог?
Сам даритель дохода не получает, поэтому НДФЛ с самой передачи недвижимости у него, как правило, не возникает.
Но налоговый вопрос может появиться позже уже у одаряемого, если он решит эту недвижимость продать.
И это тоже стоит учитывать ещё до оформления дарственной.
Если объект был получен в дар от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ составляет три года. В остальных случаях по общему правилу действует пятилетний срок, если нет другого предусмотренного законом основания для сокращённого срока.
То есть схема «сейчас подарим квартиру, а через месяц продадим» может иметь совсем другие налоговые последствия, чем ожидали стороны.
С 2025 года дарственную на недвижимость между гражданами оформляют через нотариуса
И это существенное изменение, о котором до сих пор знают не все.
Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Такое правило закреплено в статье 574 ГК РФ.
Поэтому просто скачать договор из интернета, подписать его на кухне и пойти регистрировать переход права уже недостаточно.
Но нотариальная форма не отменяет необходимости понимать экономический и юридический смысл сделки.
Нотариус удостоверяет договор. Он не принимает за семью решение, действительно ли дарение является для неё лучшим вариантом распоряжения имуществом.
Главный риск: после дарения недвижимость вам больше не принадлежит
Это кажется очевидным.
Но на практике именно это последствие люди иногда понимают не до конца.
Мама дарит квартиру сыну, продолжает в ней жить и считает, что фактически ничего не изменилось.
Изменилось.
После государственной регистрации собственником становится сын.
А дальше в жизни нового собственника могут возникнуть самые разные обстоятельства: долги, банкротство, развод, судебные споры, смерть.
И квартира, которую даритель всю жизнь считал своей, уже будет рассматриваться как имущество другого человека.
Поэтому фраза «я подарю квартиру, но она всё равно останется моей» с юридической точки зрения не работает.
Дарение означает безвозмездную передачу имущества в собственность другого лица.
Можно ли написать в дарственной, что квартира перейдёт после смерти?
Нет.
Если договор предусматривает передачу дара после смерти дарителя, такая конструкция ничтожна. Для распоряжения имуществом на случай смерти существуют наследственные механизмы.
Это важный момент.
Иногда человек хочет фактически составить завещание, но называет документ дарственной.
Например: «Квартира остаётся моей, а после моей смерти автоматически переходит дочери».
Это уже не дарение.
Поэтому сначала нужно понять цель собственника, а уже потом выбирать юридическую конструкцию.
А можно потом отменить дарение?
Иногда можно. Но рассчитывать на это как на обычный способ «вернуть квартиру обратно» я бы точно не советовала.
Основания для отмены дарения предусмотрены законом и являются специальными. Само по себе изменение отношений между родственниками, семейная ссора или сожаление о принятом решении автоматически договор не отменяют.
Именно поэтому я всегда осторожно отношусь к совету «сначала подарим, а если что, потом всё вернём».
В недвижимости так обычно не работает.
Ещё один риск: дарением пытаются прикрыть другую сделку
Например, недвижимость на самом деле продают, но оформляют дарение.
Или один родственник якобы дарит квартиру другому, но взамен получает деньги, автомобиль или другое имущество.
По закону дарение должно быть безвозмездным. Если существует встречное предоставление, отношения уже могут быть квалифицированы иначе.
Такие конструкции особенно опасны, когда между сторонами впоследствии возникает конфликт.
Пока все отношения хорошие, документы могут годами лежать в шкафу.
Потом начинается судебный спор, и каждая сторона рассказывает уже свою версию того, что происходило на самом деле.
Когда дарственная действительно удобна
Дарение может быть вполне разумным решением.
Например, родители хотят при жизни передать квартиру ребёнку и осознанно готовы прекратить своё право собственности.
Или имущество передаётся между близкими родственниками без встречной оплаты, при этом стороны понимают налоговые и имущественные последствия.
Тогда дарение действительно может быть простой и понятной конструкцией.
Проблемы начинаются, когда дарственную используют не потому, что хотят подарить имущество, а потому что:
«так посоветовали»;
«так дешевле»;
«чтобы потом не было наследства»;
«чтобы квартиру никто не забрал»;
«мы всё равно семья».
В этих ситуациях я бы сначала разобралась с целью сделки.
Потому что одна и та же квартира может быть передана по договору дарения, купли-продажи, ренты, через наследование и иными способами.
Но последствия у этих вариантов совершенно разные.
Что проверить до подписания дарственной
Для себя я бы сформулировала главный вопрос очень просто:
готов ли собственник сегодня и окончательно перестать быть собственником этой недвижимости?
Если ответ «да», можно анализировать дарение дальше.
Если начинаются оговорки: «да, но я хочу там жить», «да, но чтобы без моего согласия ничего не продали», «да, но если мы поссоримся, я заберу квартиру обратно», значит, скорее всего, сначала нужно подумать о другой юридической конструкции.
Дарственная удобна именно тогда, когда она соответствует реальной воле сторон.
А не тогда, когда ею пытаются решить задачу, для которой законодательством предусмотрен совсем другой инструмент.
