Недвижимость: вопросы и ответы — страница 88

Ситуация сложная, но шанс есть.

Главная проблема — пропуск 6-месячного срока для принятия наследства (бабушка умерла 17 лет назад). Восстановить его можно только через суд

Также нужно учитывать два нюанса:

Документы: украинское свидетельство о смерти бабушки в ЛНР признают, но его нужно легализовать (обратиться в ЗАГС ЛНР для подтверждения).

Территория: так как квартира находится в ЛНР, наследственное дело (или судебный иск) нужно открывать именно там.

Кратко:

При продаже всей квартиры (всех долей) требуется участие всех трех собственников, либо их нотариальных представителей по доверенности.

Если все три собственника продают свои доли одновременно по одному договору, сделка может пройти без нотариуса (в простой письменной форме). При этом все трое (или их представители) должны подписать договор — пропустить кого-то без доверенности нельзя.

Как продать без личного присутствия:

Оформить нотариальную доверенность на одно доверенное лицо (например, на мать или брата), чтобы оно подписало договор от вашего имени.

Если все трое не могут присутствовать, но согласны на продажу — доверенности решают проблему. Важно: Если продавать только одну долю (а не всю квартиру), то нужно соблюдать правило преимущественной покупки (сначала предложить выкупить долю другим собственникам), и сделка в любом случае подлежит нотариальному удостоверению. Это сложнее и рискованнее, чем продажа всей квартиры сразу.

Сделка по продаже доли несовершеннолетнего (до 14 лет) требует:

Предварительного разрешения органа опеки (выдаётся при условии, что права ребёнка не ухудшаются).

Нотариального удостоверения договора купли-продажи.

При ипотеке процедура такая

Банк предварительно одобряет сделку и согласовывает её с нотариусом (многие банки имеют список партнёров).

Все стороны (продавцы с участием опеки, покупатели, банк) подписывают нотариальный договор в офисе нотариуса.

Деньги передаются через нотариальный депозит или банковскую ячейку (по условиям банка).

Нотариус сам подаёт документы на регистрацию перехода права и ипотеки в силу закона (Росреестр).

Таким образом, сделка проходит у нотариуса, а банк выступает контролирующей стороной. Уточните в выбранном банке, работают ли они с конкретным нотариусом.

Фиксируйте нарушения — делайте аудио/видеозаписи, приглашайте участкового для составления акта.

Вызывайте полицию (02, 102) при шуме в тихий час (обычно с 13: 00 до 15: 00 и с 23: 00 до 7: 00), даже если шум днём — участковый может вынести предупреждение.

Направьте жалобу в управляющую компанию (на ненадлежащее использование жилья) и в Роспотребнадзор (нарушение санитарно-эпидемиологических норм по уровню шума).

Если не помогает — обращайтесь в суд с иском о пресечении нарушений (ст. 304 ГК РФ) и компенсации морального вреда.

1. Можно ли оформить «чужие» доли на себя?
Просто так забрать доли родственников, даже если они их не оформили, нельзя. У этих долей есть наследники. Если ваша родственница живет в доме или оплачивает счета, она считается фактически принявшей наследство, даже если не дошла до нотариуса. Оформить эту долю на себя вы сможете только в одном случае: если докажете, что наследников нет, или выкупите её у родственницы после того, как она завершит оформление. Если дядя оформил 1/12, значит, он открывал наследственное дело. Остальная часть «висит» за ним. Пока он жив, он имеет приоритетное право дооформить её. Вы сможете претендовать на неё, только если он официально откажется от неё в вашу пользу (что сейчас технически сложно спустя 11 лет) или если вы докажете в суде, что фактически содержали эту часть дома всё это время, а он — нет.

2. Могут ли у вас забрать 1/6 как «незначительную»?
Статья 252 ГК РФ позволяет выплатить собственнику компенсацию за его долю без его согласия, если доля незначительна и собственник не имеет существенного интереса в её использовании.

Выписать ребенка «в никуда» или просто по вашему желанию нельзя — закон строго защищает жилищные права несовершеннолетних. Поскольку место жительства ребенка определено с матерью, процедура возможна, но она требует либо согласия матери, либо решения суда.

1. Мирный путь (через МФЦ)
Это самый простой способ. Мать ребенка должна прийти в МФЦ или паспортный стол по своему месту жительства и подать заявление о регистрации ребенка по её адресу.
Как только ребенка пропишут у нее, с вашего адреса он будет выписан автоматически (по запросу ведомства).
Ваше присутствие как собственника квартиры не обязательно, но желательно иметь при себе паспорт и свидетельство о рождении ребенка.

2. Если бывшая жена против (через суд)
Если мать отказывается прописывать ребенка у себя, вам придется подавать исковое заявление в суд об «аннулировании регистрации» или «признании ребенка утратившим право пользования жилым помещением».
Главный аргумент: ребенок фактически проживает в другом месте (с матерью), а его регистрация у вас носит формальный характер.
Сложность: суды крайне неохотно выписывают детей, если у матери плохие жилищные условия или если площадь её жилья намного меньше вашей. Суд обязательно привлечет органы опеки, которые будут проверять, не ухудшаются ли условия жизни ребенка.

Для самой сделки купли-продажи справки из ЕГРН недостаточно.

Вам нужно различать два документа:

Справка/выписка из ЕГРН — для проверки объекта (кто собственник, нет ли обременений). Ее можно получить на Госуслугах, это законно

Документы для регистрации перехода права — их подают в Росреестр. Если вы оформляете сделку наличными без нотариуса и без электронной подписи, то безопаснее идти в МФЦ с бумажными документами. В этом случае выписку из ЕГРН лучше получить в МФЦ с их печатью — при подаче документов через МФЦ требуется оригинал на бумаге

Итог для вашей ситуации (наличные, частные лица):

Для проверки объекта: можно получить выписку на Госуслугах.

Для регистрации сделки: лучше заказать бумажную выписку в МФЦ или подавать документы через Росреестр онлайн с УКЭП.

217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение трех лет при условии, что право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Вам не нужно платить налог

Добрый день! Вы столкнулись с классической уловкой строительных компаний, цель которой — не допустить фиксации недостатков и в дальнейшем передать вам квартиру по одностороннему акту, якобы из-за того, что вы «уклонились» от приемки.
Поскольку представитель застройщика не выдал вам акт осмотра и не подписал ваш перечень дефектов, формально для застройщика вы вообще не явились на приемку. Если ничего не предпринять, по истечении двух месяцев с даты передачи ключей, указанной в ДДУ, застройщик составит односторонний акт приема-передачи квартиры. Вы автоматически станете собственником квартиры со всеми ее дефектами и будете обязаны платить коммуналку, а доказывать, что недостатки возникли до передачи ключей, придется в суде.

Вам необходимо срочно создать юридически значимые доказательства того, что вы были на объекте, готовы были принять квартиру, но застройщик сорвал приемку и отказался фиксировать дефекты.
Зафиксируйте отказ. Составьте свой акт осмотра (дефектовочную ведомость) в двух экземплярах. В самом акте обязательно сделайте отметку: «Представитель застройщика от присутствия на осмотре и подписания акта отказался». Если вы снимали дефекты или разговор с менеджером на видео — обязательно сохраните эти записи.
Отправьте претензию почтой. В кратчайшие сроки отправьте один экземпляр вашего акта осмотра вместе с досудебной претензией на юридический адрес застройщика ценным письмом Почтой России с описью вложения и уведомлением о вручении.
Запишитесь на повторную приемку. Отправьте застройщику (также почтой или через официальное приложение) требование назначить новую дату осмотра.
Если застройщик попытается прислать вам односторонний акт передачи, ваша отправленная претензия с описью вложения 100% развалит их позицию в суде, и суд признает односторонний акт недействительным.

Имеем большой опыть по ДДУ в Москве, если нужна будет помощь, обращайтесь.

Собственник не имеет права водить в квартиру покупателей и риелторов, пока действует ваш договор аренды. Закон и текст вашего договора полностью на вашей стороне.
Ваша юридическая позиция строится на трех фактах:
1. Запрет на показы. Согласно п. 2.4.1 Вашего договора, собственник имеет право осматривать помещение только в вашем присутствии и не чаще 1 раза в месяц. В договоре нет ни одного пункта, который давал бы ему право приводить третьих лиц (покупателей) или обязывал бы вас устраивать показы.
2. Неприкосновенность жилища. С момента передачи ключей вы являетесь законным владельцем квартиры. Любые попытки зайти без вашего согласия (даже со своими ключами) расцениваются как нарушение ваших конституционных прав, и вы можете смело вызывать полицию, не пуская их на порог.
3. Продажа не прекращает аренду. По ст. 675 ГК РФ продажа квартиры не является основанием для расторжения договора. Вы имеете право спокойно жить там до конца срока (до октября 2026 года), просто поменяв арендодателя.

Если собственник хочет свободно распоряжаться квартирой и водить покупателей, он должен действовать по правилам, которые сам же подписал: направить вам официальное уведомление о расторжении договора (п. 4.3).