Недвижимость: вопросы и ответы — страница 206

Добрый вечер! Продать или использовать свою 1/2 долю при отсутствии регистрации права на дом и межевания участка можно, но потребуется предварительное оформление собственных прав и (желательно) выделение доли в натуре – либо через нотариуса, либо через суд, если второй собственник не согласен.

1. Продажа доли в недвижимости (доме): чтобы продать свою долю, право собственности нужно зарегистрировать в ЕГРН (даже если в БТИ есть запись о владельце). Регистрация ранее возникшего права проводится на основании документов (свидетельство или решение суда), после чего можно оформить продажу доли через нотариуса или МФЦ. Второй собственник имеет право преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ; уведомите его письменно, установите цену и условия.
2. Продажа доли земельного участка без межевания: Долю в праве на участок можно продать без проведения межевания – переход права фиксируется на весь участок, а не на его конкретную часть. В договоре указывается продажа 1/2 доли с уведомлением второго собственника. Сделку фиксируют нотариально, после чего новый владелец становится совладельцем участка. Если сособственник не согласен, он может воспользоваться своим правом приоритетной покупки; после уведомления вы вправе продать долю третьему лицу.
3. Раздел участка в натуре (если нужен самостоятельный участок): нужно провести межевание. Если второй собственник против, межевание невозможно без его согласия. В этом случае готовьте иск о разделе участка и выделе доли в натуре через суд по статье 252 ГК РФ. Суд назначит землеустроительную экспертизу и при технической возможности выделит отдельный участок с новым кадастровым номером. После выделения доли Вы получите отдельный объект недвижимости и земли, свободный для продажи или распоряжения.

Межевание и выделение доли производится через судебное решение (обязательная экспертиза, уведомление второго совладельца). Даже если вторая сторона против выделения, суд с высокой вероятностью вынесет решение в вашу пользу при технической возможности раздела. Сособственник обязан уважать ваши права на долю.

Рекомендую зарегистрировать право собственности в ЕГРН на наследуемую долю в доме и на участок (по документам БТИ, решениям суда и наследству). Провести уведомление второго собственника о продаже (с подтверждением — заказное письмо, фиксация условий). При необходимости выделить долю – обратиться в суд с иском о разделе имущества и земельного участка.

Подытожу, варианты изъять свою долю — продать её как долю, несмотря на отсутствие межевания, или требовать выделения через суд при несогласии второго собственника. Судебная процедура позволяет получить отдельный участок, несмотря на возражения второго владельца. Регистрация прав обязательна для любой сделки.

Добрый день. Сделка дарения доли в доме в Калмыкии требует обязательного личного визита к нотариусу для удостоверения договора, даже если стороны сделки не родственники; с января 2025 года дарение недвижимости оформляется только через нотариуса и исключительно при личном присутствии собственника доли для подписания.

Оформление самого договора происходит в день посещения нотариуса и подписания сторонами, если документы подготовлены заранее и нет дополнительных юридических сложностей. После оформления нотариус передает документы для регистрации перехода права в Росреестр (делает это электронно), регистрация обычно занимает до 3–7 рабочих дней; новым владельцем одаряемый считается только после завершения госрегистрации. Факт подписания договора дарения у нотариуса фиксирует сделку как состоявшуюся, но право собственности переходит после получения выписки из ЕГРН.

Личное присутствие собственника (вашего родственника, проживающего в Москве) обязательно в момент заключения сделки у нотариуса: дистанционно или через доверенное лицо невозможно оформить дарение, если доверенность не заранее оформлена и не содержит права на проведение данной конкретной сделки. Второго личного визита обычно не требуется, если все документы оформлены у нотариуса сразу; повторный приезд может понадобиться только при обнаружении ошибок или по требованию Росреестра.

Запишитесь заранее к нотариусу в Калмыкии, подготовьте пакет документов и согласуйте время визита, чтобы уложиться в лимит времени пребывания собственника. Проверьте документы: паспорта всех участников сделки, документы на дом и долю, выписки из ЕГРН, отсутствие обременений (арест, залог и пр.). После сделки собственник доли может спокойно уехать из Калмыкии — дальнейшее участие в регистрации не требуется.

Если мой ответ Вам помог, прошу оставить положительный отзыв в шапке профиля юрист. Спасибо

Добрый день!В соответствии с п. 2 ст. 3.7 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (то есть до 29.12.2004 г.), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен - Гаражная амнистия. Если председатель ГСК предоставит Вам справку о том, что гараж построен на территории ГСК до 2004 г, то Вы вправе реализовать свое право в рамках "гаражной амнистии". В этом случае, если, при проведении кадастровых работ в отношении земельного участка под гаражом было установлено, что фактические границы земельного участка, необходимого для эксплуатации гаража, пересекает или выходит за границы земельного участка ГСК, то необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об установлении наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, в части описания местоположения границ земельного участка ГСК.

Добрый день!

НДФЛ рассчитывается исходя из большей из двух сумм:

Договорной стоимости (1 млн руб.)
70% от кадастровой стоимости (70% от 5, 2 млн = 3, 64 млн руб.)
В вашем случае 70% от кадастровой стоимости (3, 64 млн) больше договорной стоимости (1 млн), поэтому НДФЛ будет рассчитываться с суммы 3, 64 млн рублей.

Важные моменты:

Если недвижимость в собственности более 5 лет (3 лет для некоторых случаев) - НДФЛ не платится
Можно применить имущественный вычет 1 млн рублей
Можно уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы на приобретение
Расчет: (3, 64 млн - 1 млн вычет) × 13% = 343, 2 тыс. рублей НДФЛ

Здравствуйте. Если участок выдан по льготной программе — нередко на него накладываются ограничения на отчуждение, это регулируется Земельным кодексом РФ и региональными программами, поэтому первым делом запросите у продавцов распоряжение/договор о предоставлении и выписку из ЕГРН на предмет обременений. Если в документах нет запрета — продажа возможна по обычному договору купли‑продажи с последующей государственной регистрацией (ГК РФ), а при наличии обязанности «взять взамен» или требования согласия органа — нужно получить письменное разрешение уполномоченного органа. Пошагово: 1) получите у продавцов документы программы и выписку ЕГРН; 2) выясните наличие/условия обременений в муниципалитете; 3) при необходимости оформите согласие органа; 4) подготовьте договор и зарегистрируйте переход права в Росреестре. Могу проверить документы и подготовить безопасную схему покупки — запишитесь на консультацию.

Добрый день! Если в отношении вас уже возбуждено исполнительное производство и на квартиру наложен арест или внесена запись о запрете распоряжения — Росреестр откажет в регистрации перехода права (ФЗ №229‑ФЗ «Об исполнительном производстве», ФЗ №218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Даже при отсутствии записи дарение или продажа квартиры с целью уклонения от исполнения обязательств может быть оспорена и признана недействительной по правилам ГК РФ (ст. 170 — сделки, причиняющие вред кредиторам), с возвратом имущества взыскателю. Такие операции также несут риск гражданско‑правовой и уголовной ответственности, поэтому «переписывать» жильё при долгах крайне рискованно. Запишитесь на консультацию — проверю выписку ЕГРН и статус исполнительного производства и предложу законные и безопасные решения (соглашение с кредиторами, реструктуризация, ходатайство об отмене ареста и т.п.).

Здравствуйте.

Для ответа на вопрос необходимо разделить право пользования квартирой и собственно участком.

Исходя из Вашего вопроса можно сделать вывод, что квартиры выделены в отдельные объекты собственности (им присвоены отдельные номера). Если это так, то Ваше разрешения для сдачи квартиры в аренду ее собственнику не требуется.

Относительно земельного участка. У Вас имеется установленный мировым соглашением порядок использования общего имущества в виде участка. С Ваших слов даже с определением границ использования и выделением границ зоны общего использования. Без использования этого имущества доступ к жилому помещению невозможен. Таким образом я не усматриваю необходимости согласования с вами использования земельного участка арендаторами жилого помещения в границах, установленных соглашением. Нарушений Ваших прав, как собственника участка, в данном случае не будет.

При этом надо заметить, что за Вами остается право на защиту Ваших прав в случае, если они все-таки будут нарушены: будет нарушаться соглашение, арендаторы будут шумно себя вести ночью, создавать угрозу утраты имущества и т.д.), но каждый такой случай должен рассматриваться отдельно.

Нужно требовать компенсацию по рыночной стоимости, начиная с оценки, сделанной муниципалитетом или независимым оценщиком, а в случае несогласия — через суд. Обратите внимание на право включения всех сопутствующих расходов в сумму компенсации.При расселении аварийного дома компенсация жилья рассчитывается исходя из рыночной стоимости, которую определяет оценочная компания, привлечённая муниципалитетом. В суммы компенсации входят рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе дома, земельного участка, а также расходы на переезд и возможные убытки. Если собственник не согласен с оценкой, он вправе заказать независимую экспертизу и при необходимости оспорить её в суде, добиваясь компенсации по рыночной стоимости. При покупке квартиры уже после признания дома аварийным компенсируется сумма не выше договора купли-продажи, но возможна судебная корректировка оценки. Поэтому требовать компенсацию лучше с учетом рыночной стоимости через официальную или независимую оценку, подкрепленную при споре судебным решением.

Здравствуйте. Покупатель НДФЛ с разницы между ценой продавца и его покупкой не платит — налогообязанным является продавец (НК РФ: налог на доходы физических лиц, ставка 13% для резидентов/30% для нерезидентов), если у него нет льготы по минимальному сроку владения. Вы как покупатель оплачиваете гос. пошлину за регистрацию права (ФЗ №218‑ФЗ; для физлиц обычно ~2 000 руб.) и в дальнейшем платите ежегодный налог на имущество физических лиц, который рассчитывается по кадастровой стоимости (у вас 110 000 руб.) по ставке, установленной регионом. Могу проверить вашу сделку и рассчитать все платежи/риски — запишитесь на консультацию.