- 27.08.2025 11:30
Добрый день. Вопрос: два собственника на одном участке. Решением суда (мировым соглашением сторон)!!! закреплен раздел долей по 1/2 в натуре, с описание точек и т.п. Земельный участок используется с общим въездом (одна калитка входа и одни ворота) потому что фасад 12,65м раздел иначе невозможен. Вдоль всего общего въезда стоит дом, который из общей долевой собственности вывели и превратили в кв.№ *собственник №1) и кв№2(собственник №2), два выхода из этого дома на общий въезд. В настоящий момент один из совладельцев желает сдать в аренду свою квартиру. Насколько это законно, сдавать объект недвижимости без согласия второго совладельца з/у? Арендатор будет использовать общую калитку, участок общего въезда, примыкающие к двери квартиры. По аналогии с квартирами в многоквартирном доме сдача в аренду без согласия других совладельцев невозможна...но в этом случае имеет место общая долевая собственность на землю, а на часть дома ее нет, в свидетельстве Росреестра (2007 года) нет указания на совладельца и долевую собственность, НО есть общий въезд - долевая собственность, которая будет эксплуатироваться при сдаче в аренду, по въезду будут заходить и выходить... и т.п . ВОПРОС: имеет ли право в данном случае совладелец сдать в аренду без согласия второго совладельца?
Здравствуйте.
Для ответа на вопрос необходимо разделить право пользования квартирой и собственно участком.
Исходя из Вашего вопроса можно сделать вывод, что квартиры выделены в отдельные объекты собственности (им присвоены отдельные номера). Если это так, то Ваше разрешения для сдачи квартиры в аренду ее собственнику не требуется.
Относительно земельного участка. У Вас имеется установленный мировым соглашением порядок использования общего имущества в виде участка. С Ваших слов даже с определением границ использования и выделением границ зоны общего использования. Без использования этого имущества доступ к жилому помещению невозможен. Таким образом я не усматриваю необходимости согласования с вами использования земельного участка арендаторами жилого помещения в границах, установленных соглашением. Нарушений Ваших прав, как собственника участка, в данном случае не будет.
При этом надо заметить, что за Вами остается право на защиту Ваших прав в случае, если они все-таки будут нарушены: будет нарушаться соглашение, арендаторы будут шумно себя вести ночью, создавать угрозу утраты имущества и т.д.), но каждый такой случай должен рассматриваться отдельно.
Сдача квартиры, находящейся в долевой собственности без согласия другого собственника не возможна по закону. Нужно его согласие нотариально заверенное. Если этого не сделать, то другой собственник может обратиться в суд, суд скорее всего, признает такую сделку недействительной, что повлечёт выселение арендаторов. Согласно ст. 166 ГК РФ «Оспоримая или ничтожная сделка»: «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Поэтому для собственного спокойствия и правомерности действий необходимо согласие других собственников — получить их письменное согласие на аренду доли в квартире, которое необходимо заверить у нотариуса (чтобы юридически согласие было закреплено).
Здравствуйте! Если в ЕГРН квартира оформлена на конкретного собственника как его отдельная собственность, он вправе сдавать её внаём без согласия второго совладельца — распоряжаться своей вещью позволяет ст.209 ГК РФ. Однако пользование арендаторами общей калиткой/въездом не должно нарушать прав другого совладельца; при превышении обычного пользования или имуществе, ухудшающем его положение, второй собственник вправе требовать устранения нарушений, возмещения убытков или судебных ограничений (ст.244, 246 ГК РФ). Если мировым соглашением судом установлен иной порядок пользования въездом или границы — его нужно исполнять; для точного совета и подготовки претензии/иска пришлите выписку из ЕГРН и мировое соглашение, помогу на консультации разобраться и защитить ваши интересы.
Евгений Константинович, спасибо за ваш ответ! Мировое соглашение отражает точки и границы раздела, порядка пользования общим въездом не установлено. В течении 18 лет стороны мирового соглашения не менялись, сейчас один совладелец умер, его наследники хотят сдавать в аренду, проводить земляные работы на общем въезде и т.п.
