Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Здравствуйте. По порядку - имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым, как и в вашем случае - квартира в ипотеке в период брака. Оплата ипотеки не имеет значения, единственное что можно было (но уже поздно) - доказывать, что вы после развода несли расходы по содержанию имущества, но это спорно.

По поводу продажи квартиры - по закону она обязана была уведомить вас о продаже своей доли путём направления уведомления (заказное письмо, телеграмма) либо вручить его вам под роспись. Если такого не было - вы вправе в течении 3-х месяцев со дня продажи ею своей доли требовать т.н "перевода прав и обязанностей покупателя" на долю (то есть решением суда человек, которому она продала квартиру, заменяется на вас). Но в таком случае необходимо перед подачей заявления внести на депозит суда стоимость доли, иначе вам откажут в иске.

Здравствуйте!

Ситуация сложная. Аванс — это серьёзное обязательство. Поскольку покупатели не согласны просто вернуть деньги, вам нужно срочно действовать:

Немедленно верните документы на дом. Это ваш главный риск. Если они отказываются отдавать, можно обратиться в полицию с заявлением о вымогательстве или удержании документов.
Попробуйте договориться. Предложите не просто вернуть 200 тысяч, а выплатить их с небольшой компенсацией за неудобства. Это может быть дешевле и проще суда.
Готовьтесь к суду. Если договориться не выйдет, покупатели могут подать в суд, чтобы вас обязали продать дом. Суд изучит ваш предварительный договор и решит: либо заставить сделку состояться, либо обязать вас вернуть деньги с неустойкой. Срочно проконсультируйтесь с юристом.

Полученные деньги должны перечисляться на номинальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего ребенка. Лицо, имеющее доверенность (родитель/опекун), открывает в банке специальный номинальный счет на имя ребенка. Все доходы от аренды должны поступать только на этот счет. Деньги с номинального счета можно тратить только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и исключительно на нужды ребенка (питание, образование, лечение, одежда и т.д.). Доверенность не отменяет закон. Даже при наличии широкой доверенности управление имуществом несовершеннолетнего регулируется Гражданским и Семейным кодексами РФ, а также Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Органы опеки контролируют расходование средств ребенка. Нарушение этого порядка (например, зачисление денег на свой личный счет или трата без разрешения опеки) является незаконным и может повлечь административную или уголовную ответственность.

Добрый день!
Отменить дарственную или запретить продажу подаренной квартиры можно только через суд и **только при наличии оснований**: если дарение было совершено под давлением, в тяжёлом положении, без понимания последствий, при недееспособности, либо если одаряемый злоупотребляет правом и лишает дарителя единственного жилья, а также если в договоре было закреплено право проживания. Само по себе то, что квартира была единственным жильём и вы продолжали в ней жить, основанием не является. Если право проживания в договоре не предусмотрено, собственник вправе продать квартиру и требовать выселения; временно остановить продажу можно лишь при оспаривании дарения с обеспечительными мерами.

Здравствуйте, Анастасия. Такие сделки с родственниками всегда вызывают подозрения у госорганов и ПФР, поэтому действовать надо строго по закону. Прежде всего покупаемая квартира должна реально улучшать ваши жилищные условия т.е. Ваши и Ваших детей, возмездность сделки (обязательно договор купли-продажи, а не дарения), сделка должна быть реальной, а не мнимой, цена должна быть рыночной, что требует оценки и указания в договоре купли продажи и т.п., условий много. А то что Вы там прописаны, покупку не запрещает закон, но это дополнительный фактор для проверки ПФР. Мои рекомендации: перед покупкой обратитесь в ПФР, для устранения неприятностей впоследствии.

Доброго дня! Конечно, нет. Вас никто не уведомил о том, что Вы обязаны платить третьему лицо за какие-то услуги, Договор Вы не заключали с агентством недвижимости. Согласно ст. 8 Закона "О защите прав потребителей": Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации.

Правовой анализ сделок по купле продаже недвижимости (в т. Ч. С «обратным» отчуждением)
1. Нормативная база
Ключевые законодательные акты, регулирующие сделки с недвижимостью:
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
o ст. 549–558 — Общие положения о купле продаже недвижимости;
o ст. 550 — Обязательная письменная форма договора купли продажи;
o ст. 551 — Государственная регистрация перехода права собственности;
o ст. 246, 250 — Правила отчуждения долей в праве общей собственности;
o ст. 166 — Основания для признания сделок недействительными;

o ст. 170 — Понятия мнимой и притворной сделок;
o ст. 179 — Сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы;
o ст. 432 — Понятие существенных условий договора.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — порядок регистрации прав и сделок, требования к документам, сроки.
• Семейный кодекс РФ (СК РФ):
o ст. 35 — Согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
o ст. 41 — Нотариальная форма брачных договоров;
o ст. 38 — Раздел общего имущества супругов.
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) — правила оборота земельных участков (ст. 15 И

др.).
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) — налоговые последствия сделок (гл. 23, Ст. 217.1, 214.10 И др.).
• Конституция РФ (ст. 35) — Гарантия права частной собственности и недопустимость его произвольного изъятия.
2. Требования к оформлению сделок
2.1. Форма договора
Договор купли продажи недвижимости заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы влечёт ничтожность сделки.
Договор составляется как единый документ, подписанный сторонами. Допускается нотариальное удостоверение по желанию сторон.

Существенные условия договора (ст. 554, 555, 558 ГК РФ):
• предмет сделки — точное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, количество комнат и т. П.);
• цена (обязательно для купли продажи; при рассрочке — порядок, сроки и размеры платежей);
• перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём после продажи (если есть), с указанием их прав;
• порядок расчётов (наличные, безналичный перевод, банковская ячейка, аккредитив);
• сроки передачи объекта;
• иные условия, не противоречащие закону (например, обязательства по снятию с регистрационного учёта).

При отсутствии согласованного условия о цене договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).
2.2. Нотариальное удостоверение
Обязательно в случаях:
• отчуждение долей в праве общей собственности (ст. 42 ФЗ № 218 ФЗ);
• сделки с имуществом несовершеннолетних, недееспособных (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48 ФЗ);
• брачные договоры и соглашения о разделе имущества супругов (ст. 41, 38 СК РФ);

• договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
• сделки, где одна из сторон — иностранный гражданин (в отдельных случаях).
В иных случаях нотариальная форма — по желанию сторон. Нотариус:
• проверяет дееспособность сторон;
• разъясняет правовые последствия сделки;
• удостоверяет добровольность волеизъявления.
2.3. Государственная регистрация
Переход права собственности подлежит обязательной регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ФЗ № 218 ФЗ). Сделка считается совершённой с момента регистрации (п. 3 Ст. 433 ГК РФ).
Документы для регистрации:
• договор купли продажи (подписанный сторонами);

• заявления сторон (форма утверждена Приказом Росреестра);
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве, договор приватизации, наследственное дело и т. П.);
• выписка из ЕГРН (актуальность — не старше 30 дней);
• паспорт/иные удостоверяющие личность документы;
• согласие супруга (нотариальное, если имущество совместное);
• отказы сособственников от преимущественного права покупки (при продаже доли);
• квитанция об уплате госпошлины (для физлиц — 2 000 руб.);
• иные документы (например, разрешение органов опеки).

Сроки регистрации:
• 1 рабочий день — при электронной подаче через нотариуса;
• 3 рабочих дня — при подаче через МФЦ/Росреестр в электронном виде;
• до 7 рабочих дней — при подаче бумажных документов.
3. Риски и ограничения
3.1. Оспаривание сделок
Сделки могут быть признаны недействительными (ничтожными или оспоримыми) по основаниям:
• несоблюдение формы или порядка регистрации (ст. 166 ГК РФ);
• мнимость или притворность (ст. 170 ГК РФ) — например, если сделка совершена лишь для вида или прикрывает дарение;
• нарушение прав третьих лиц (не получено согласие супруга, органов опеки, сособственников);

• отчуждение имущества под арестом, залогом или с иными обременениями (проверяется по выписке из ЕГРН);
• введение в заблуждение, обман, насилие, угроза (ст. 179 ГК РФ);
• недееспособность одной из сторон на момент сделки.
3.2. Налоговые последствия
При продаже недвижимости:
• НДФЛ — 13–15% (с 2025 года) от суммы превышения цены продажи над ценой покупки (или над вычетом в 1 млн руб.);
• освобождение от НДФЛ — если недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет в отдельных случаях: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, единственное жильё);
• расчёт налоговой базы — если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости,

налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ);
• налоговый вычет — 1 млн руб. (Если нет документов, подтверждающих расходы на покупку).
3.3. Ограничения по субъектному составу
• Несовершеннолетние — сделки требуют согласия родителей и органов опеки (ст. 26, 37 ГК РФ). Органы опеки проверяют, чтобы жилищные условия ребёнка не ухудшились.

• Иностранные граждане — запрет на владение землёй в приграничных зонах (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничения на приобретение сельхозземель.
• Супруги — требуется нотариальное согласие на отчуждение совместного имущества (ст. 35 СК РФ). Без него сделка может быть оспорена.
• Долевые собственники — обязанность предложить выкуп доли другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ). Нарушение влечёт право иных участников на иск о переводе прав покупателя на себя.

3.4. Обременения и ограничения
Перед сделкой необходимо проверить:
• наличие арестов (судебные, налоговые, таможенные);
• ипотеку/залог;
• ренту;
• право пользования (например, по завещательному отказу);
• судебные споры в отношении объекта.
Информация содержится в выписке из ЕГРН.
4. Особенности «обратной» продажи (купля продажа между одними лицами в короткий срок)
Допустимость:

Закон не запрещает купить квартиру и вскоре продать её тому же лицу. Однако такие сделки вызывают повышенный интерес контролирующих органов (ФНС, Росреестр) из за риска:
• уклонения от налогов (занижение цены, фиктивные расчёты);
• обналичивания средств (использование сертификатов, маткапитала);
• притворности (попытка скрыть дарение или иной характер отношений).
Обязательные условия:
1. Две отдельные сделки — каждый договор оформляется самостоятельно (не «обратная» купля продажа в одном документе).
2. Регистрация перехода права — продажа возможна только после того, как покупатель станет собственником в ЕГРН.

3. Реальные расчёты — необходимо документально подтвердить факт оплаты (банковские выписки, расписки, акты приёма передачи наличных с подписями свидетелей).
4. Соответствие цен рыночным — занижение цены может стать основанием для доначисления налогов. Рекомендуется приложить отчёт об оценке.
5. Отсутствие признаков мнимости — сделка должна иметь экономическую цель (например, перераспределение активов в семье, смена титульного собственника).
Рекомендации по оформлению:
• сохранить все платёжные документы;
• указать в договорах реальные сроки передачи денег и объекта;
• избегать «нулевых» или символических цен;

• при использовании маткапитала/сертификатов — соблюдать целевое назначение средств.
5. Рекомендации по минимизации рисков
5.1. Проверка объекта недвижимости
• Получить свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) — проверить:
o право собственности (кто владелец, есть ли сособственники);
o наличие обременений (ипотека, аренда, сервитут, арест);
o историю перехода прав (частые сделки могут быть тревожным сигналом);
o кадастровый номер, площадь, адрес — соответствие заявленным данным.

• Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (из УК/ТСЖ).
• Проверить технический паспорт/план — убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.
• Уточнить статус дома (аварийный, под снос, в программе реновации).
5.2. Проверка сторон сделки
• Подтвердить дееспособность участников:
o запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (по желанию);
o проверить, не находится ли лицо под опекой или в процессе банкротства (через реестр банкротов).

• Заверить согласие супруга (нотариальное, если имущество совместное).
• Для несовершеннолетних — получить разрешение органов опеки (если они собственники или зарегистрированы).
• При сделках по доверенности — проверить её действительность через реестр нотариальных доверенностей.
5.3. Оформление документов
• Составить два отдельных договора купли продажи (при «обратной» продаже), чётко указав:
o реальную цену (без занижения);
o порядок расчётов (аккредитив, банковская ячейка, безналичный перевод);
o сроки передачи денег и ключей;
o перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём.

• Включить гарантийные обязательства продавца (например, об отсутствии скрытых дефектов).
• Сохранить все платёжные документы (выписки, расписки, акты приёма передачи).
• Оформить акт приёма передачи с описью имущества и состоянием квартиры.
5.4. Безопасные расчёты
• Использовать банковскую ячейку с условиями доступа после регистрации перехода права.
• Применять аккредитив — банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения регистрации сделки.
• Избегать наличных расчётов без расписки — это повышает риск оспаривания сделки.
• Если используется материнский капитал/сертификат — соблюдать требования к целевому расходованию средств.

5.5. Консультация специалистов
• Привлечь юриста для:
o проверки «чистоты» сделки;
o анализа правоустанавливающих документов;
o составления договоров с учётом нюансов.
• Обратиться к нотариусу (даже если не требуется по закону) — он:
o проверит дееспособность сторон;
o удостоверит добровольность волеизъявления;
o снизит риск оспаривания.
• Проконсультироваться с налоговым специалистом — уточнить:
o размер НДФЛ;
o возможность применения вычетов;
o последствия занижения цены.

5.6. Соблюдение сроков и процедур
• Учитывать сроки регистрации в ЕГРН (от 1 до 7 рабочих дней).
• Не подписывать документы без полной проверки — даже под давлением «срочности».
• Фиксировать все договорённости в письменной форме (дополнительные соглашения, переписка).
• Сохранять копии всех документов (включая отказы, уведомления).
5.7. Дополнительные меры предосторожности

• Фотофиксация состояния квартиры до и после сделки.
• Запись переговоров (с предупреждением сторон о ведении аудио/видеозаписи).
• Проверка судебных споров в отношении объекта (через картотеку арбитражных дел или ГАС «Правосудие»).
• Использование сервисов безопасных расчётов (например, от банков или платформ недвижимости).
• Страхование титула (защита от риска утраты права собственности).
6. Последствия нарушений
• Признание сделок недействительными (ст. 166–181 ГК РФ).
• Возврат имущества через суд (реституция).

• Налоговые доначисления и штрафы (ст. 122 НК РФ).
• Судебные споры с третьими лицами (супруги, наследники, сособственники).
• Уголовная ответственность (в случае мошенничества — ст. 159 УК РФ).
Вывод
Для безопасного проведения сделки по купле продаже недвижимости (включая «обратную» продажу) необходимо:
1. Тщательно проверить объект и стороны (документы, обременения, дееспособность).
2. Оформить договоры с чёткими условиями (цена, расчёты, сроки).

3. Использовать безопасные способы расчётов (аккредитив, ячейка).
4. Пройти государственную регистрацию в ЕГРН.
5. Сохранить все документы и доказательства исполнения обязательств.
6. Привлечь квалифицированных специалистов (юристов, нотариусов).
Соблюдение этих мер минимизирует риски оспаривания сделки, финансовых потерь и юридических последствий. Пишите, при необходимости, С уважением.

Поскольку договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), сведения о сделке должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Вы можете запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будут указаны сведения о зарегистрированных правах и, соответственно, о сделках, на основании которых эти права возникли. Это может помочь установить факт совершения дарения и, возможно, косвенно указать на нотариуса, удостоверившего сделку, если он был указан в правоустанавливающих документах.Согласно ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сведения ЕГРН являются общедоступными и предоставляются по запросу.

Здравствуйте, проверьте так.
1. Попросите продавца принести справку ЗАГС-форма № 28 о семейном положении на дату покупки – её выдают в любом отделе ЗАГС.
2. Дополнительно возьмите у него нотариальное заявление, что на ту дату он не был женат и обязуется возместить вам убытки, если это окажется неправдой.
Фразы в договоре без справки риск не снимают: скрытый супруг сможет оспорить сделку.

Здравствуйте. Налогов нет: мама, дочь и внучка – близкие родственники, дарение между ними НДФЛ не облагается. Заплатите лишь:
1. Госпошлина за регистрацию права – 2 000 ₽ за каждый объект (через госуслуги 1 400 ₽).
2. Нотариус обязателен, потому что передаётся доля в общей квартире; тариф – 0, 5 % от кадастровой стоимости доли (но не более 20 000 ₽) плюс 5 000–7 000 ₽ услуги. На вторую квартиру и дачу нотариус не нужен. Дарение внучке оформляет её законный представитель – вы.

Здравствуйте,

Оформляйте обычную куплю-продажу недвижимости: один письменный договор и подача на регистрацию перехода права в Росреестр.

Чтобы не выглядело как «махинация», укажите реальную цену, фиксируйте расчёты безналично через банк.

После отказа брата от наследства вы стали собственником квартиры, и сам по себе последующий выкуп квартиры братом законом не запрещён.

Про схему с залогом: нереально. Банки практически никогда не берут в залог 1/2 доли в квартире без согласия второго собственника. Если и найдете МФО, доля будет оценена в копейки, а долг останется на вас даже после изъятия доли. Если вы перестанете платить кредит за долю в квартире, банк подаст в суд. Поскольку у вас есть другое имущество (дом), кредитор может потребовать наложить арест на ваши счета и иные активы. При банкротстве или крупных долгах ипотечный дом могут выставить на торги, так как ипотечное жилье не защищено исполнительским иммунитетом. Если выручки от продажи доли в квартире не хватит для погашения кредита, банк взыщет остаток через приставов: заберет деньги с карт, авто и заявится в ипотечный дом. Схема опасна потерей дома. Лучше продать долю второму собственнику или третьему лицу через нотариуса.

Здравствуйте. Договор дарения можно отменить по основаниям, установленным во второй части ГК РФ или в самом договоре. Также никто не отменял возможность оспаривания по общим основаниям недействительности сделок (например, неспособность понимать значение своих действий, обман и т.д.). В вашей ситуации нужно подробнее ознакомиться с договором и обстоятельствами его заключения, чтобы дать вам более точный прогноз развития ситуации с точки зрения права.