Задавайте вопросы юристам по Земельным вопросам

Добрый вечер, Мария. Да, действительно вы правы, что любой договор или соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Только вопрос земли, которую вы получаете от государства в порядке перераспределения очень щепетильный. Государство вообще очень редко имеет желание предоставлять или продавать землю. Инициировать новую процедуру перераспределения чревато, что вы останетесь без этой земли вообще. Поэтому решать вам платить пени по старому соглашению или рисковать, инициировав процедуру вновь.

Добрый день! Не спешите идти в суд. Ваш вопрос урегулирован Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Необходимо разобраться на каком праве был предоставлен участок снт в 1986 году, какие были первоначальные документы, необходим анализ всех имеющихся у снт документов на землю.

Вручить расписку о дате и времени собрания по согласованию границ лично. Если отказывается, то отправить по почте с уведомлением. В случае неявки кадастровый инженер приложит сведения об извещении и укажет в заключении, что собственник не явился.

Если почту не получает, то есть вариант извещения через газету.

Третий вариант через извещение через местную газету (в которой публикуют акты органа местной власти), то это вариант формальный и применяется если неизвестно место нахождения соседа (в СНТ данный вариант является неправильным, т.к. адрес соседа обычно известен).

Все эти варианты несут риск того, что сосед может оспорить ваши границы и указать, что Вы специально не стали согласовывать, т.к. есть спор по границе, т.е. вы нарушили процедуру согласования границ. В данной ситуации будет трудно объяснить почему было согласование через газету, хотя сосед каждый день копает на соседнем участке. С другой стороны соседу придется объяснить почему он уклонялся от согласования границ.

Четвертый вариант через суд. Данный вариант крайний, т.к. требует времени и финансовых вложений. Если уж придется пойти в суд, то варианта два или оспаривать бездействие соседки или иск сразу об установлении границ. Каждый из этих вариантов имеет свою специфику и сложности. Лучше решить вопрос без суда.

Давайте рассмотрим вашу ситуацию детально.

Семейная ипотека предоставляется банками на определённые цели и при соблюдении ряда условий, одним из которых является статус застройщика или владельца реализуемого жилого помещения. Банковские программы предусматривают покупку жилых помещений непосредственно у юридических лиц, чаще всего застройщиков или компаний, занимающихся строительством.

Основные аспекты проблемы:
Физические лица как продавцы: Ваш случай представляет собой продажу жилого помещения физическими лицами (одно лицо зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, другое физическое лицо). Большинство банков не рассматривают индивидуальных предпринимателей в роли продавцов при оформлении семейного жилищного займа, так как семейные ипотечные программы ориентированы преимущественно на сделки с профессиональными участниками рынка недвижимости (компании-застройщики, девелоперы и т.п.).
Регистрация ИП вторым владельцем: Некоторые агентства предлагают вариант, при котором второй владелец регистрируется индивидуальным предпринимателем. Важно понимать, что сама по себе регистрация ИП после завершения строительства и регистрации права собственности не влияет существенно на положение физических лиц в глазах банка-кредитора. Причина проста: банки оценивают надежность сделки и платежеспособность заемщика, а продажа физического лица другому физическому лицу редко удовлетворяет требованиям банковской политики выдачи семейной ипотеки.
Требования банков: Требования кредитных организаций строго регламентируют процедуру одобрения заявок на семейную ипотеку. Одним из ключевых факторов является профессиональная деятельность продавца, подтвержденная соответствующими разрешительными документами (разрешение на строительство, аккредитация застройщика и др.). Простая регистрация второго владельца как индивидуального предпринимателя не решает проблему отсутствия профессионального статуса застройщика.
Как поступить в вашем случае?
Прежде всего, внимательно изучите банковские программы различных финансовых учреждений, чтобы убедиться, подходят ли они под конкретные требования вашего случая.
Рассмотрите возможность привлечения профессионального посредника (риелтора, агента по недвижимости), который сможет представить сделку таким образом, чтобы увеличить шансы на одобрение банком ипотечного кредита.
Альтернативным вариантом может стать реализация проекта через организацию коммерческой структуры (ООО, кооператив и т.д.) с последующим оформлением продажи через аккредитованного застройщика.
К сожалению, самостоятельная регистрация ИП вторым участником сделки после завершения строительства и регистрации прав собственности, скорее всего, не обеспечит необходимого соответствия критериям кредитной организации для получения семейной ипотеки. Лучше рассмотреть альтернативные пути реализации вашего актива.

дом и земельный участок - это разные объекты недвижимости. им всегда присваивают разные кадастровые номера. Если дому присвоен кадастровый номер, то значит он прошел государственную регистрацию или кто-то подавал документы на регистрацию.

Невозможно, чтобы предоставили участок в собственность на котором есть дом, принадлежащий иному лицу.

Земельное законодательство предусматривает связь между домом и земельным участком, т.е. необходимо выяснять кто правообладатель дома. Если это иное лицо, то стоит отказаться от такого земельного участка или требовать урегулировать вопрос с правами на дом.

На практике если появится собственник дома или лицо которое имеет права на этот дом (наследник или лицо которое строило дом), то решение о закреплении земельного участка можно оспорить в суде.

Нет, «Россети» не имели права устанавливать опоры ЛЭП с нарушением ширины проезда, даже если было согласование с председателем СНТ.

Почему это незаконно:
1️⃣ Требования к дорогам в СНТ (СП 53.13330.2019, ПЗЗ СНТ):

Минимальная ширина проезда – 4, 5 м (для пожарных машин).

Если опоры сужают проезд до < 3, 5 м – это нарушение.

2️⃣ Согласование с председателем ≠ законность:

Председатель не может одобрить нарушение норм.

Нужно было согласование с органами МЧС, ГИБДД (если дорога общего пользования) и администрацией района.

3️⃣ Ответственность «Россетей»:

Если опоры мешают проезду, их обязаны перенести за свой счет (ст. 210 ГК РФ).

За нарушение норм – штраф по ст. 9.4 КоАП РФ (до 500 тыс. руб. для юрлиц).

Что делать:
Подайте коллективную жалобу в:

Росприроднадзор (нарушение землепользования);

Прокуратуру (на незаконное согласование);

Суд (требование демонтажа).

Запросите документы:

Проект ЛЭП (должен быть согласован с администрацией);

Акт согласования с СНТ (проверьте подпись председателя).

Вывод: Даже с согласия председателя установка опор с нарушением норм – незаконна. Требуйте исправления!

Если строительство нарушает ваши права на границу участка, необходимо направить письменное уведомление застройщику с требованием прекратить работы и устранить нарушение. Если реакции нет, подайте жалобу в местную администрацию и в государственную земельную инспекцию, возможно — в суд с иском о восстановлении границ и запрете строительства. Действуйте быстро, чтобы сохранить свои права.

Посмотрел на кадастровой карте. данный проход входит в границы либо земельного участка торгового комплекса (который одноэтажный) либо магазина сзади за трехэтажным магазином. Оба участка стоят на кадастром учете (: 120 и: 61). Границы их смежные, т.е. по ЕГРН проход там не предусмотрен. Поэтому и перекрыли.

Проблемы тут нет, т.к. проход свободный с обратной стороны трехэтажного ТЦ со стороны улицы ленина.

Поэтому все законно. Хотя можете написать жалобу.

Администрация Новосибирской области отказала Вам в предварительном согласовании земельного участка без торгов, мотивируя это тем, что законом региона установлен порядок предоставления земли многодетным семьям исключительно в порядке очередности, а предварительное согласование не предусмотрено. При этом Вы стоите на учёте с 2012 года, и Вам предлагают либо дождаться очереди, либо получить компенсацию.

Согласно действующему законодательству Новосибирской области, порядок предоставления земельных участков многодетным семьям действительно регулируется нормами, предусматривающими получение участков в порядке очередности (без проведения торгов). Предварительное согласование, как отдельный механизм получения земли вне очереди, законом региона не установлено. Следовательно, отказ администрации в предварительном согласовании без торгов является правомерным с точки зрения соблюдения установленного порядка.

Возможные варианты действий в Вашей ситуации:

Продолжать ожидать предоставления земельного участка в рамках очереди, поскольку Вы стоите на учёте с 2012 года. Это соответствует установленному порядку и не нарушает Ваших прав.

Рассмотреть возможность получения денежной компенсации, предлагаемой администрацией, если Вы не желаете или не можете ждать очереди. При этом компенсация должна соответствовать установленным нормам и быть справедливой.

Если Вы полагаете, что отказ нарушает Ваши права (например, если имеются основания для внеочередного предоставления участка или нарушения в порядке ведения очереди), Вы можете обжаловать отказ в суде в порядке административного судопроизводства (ст. 218, 62 Кодекса административного судопроизводства РФ). При этом бремя доказывания законности действий администрации лежит на ней.

В судебном порядке можно требовать предоставления земельного участка бесплатно в порядке очередности либо компенсации, если нарушение порядка будет доказано. Однако судебная практика по подобным спорам в Новосибирской области указывает на соблюдение очередности как основного критерия.

Резюмируя, отказ администрации Новосибирской области в предварительном согласовании земельного участка без торгов многодетной семье, стоящей на учёте, соответствует региональному законодательству, регулирующему порядок предоставления земли. Нарушением это считается только при наличии иных законных оснований для внеочередного предоставления или нарушений в ведении очереди.

Правовые нормы, регулирующие ситуацию:

Порядок предоставления земельных участков многодетным семьям в Новосибирской области, установленный региональным законом (конкретный номер и дата закона необходимо уточнить в официальных источниках региона);

Статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ от 08.03.2015 № 21-ФЗ – обжалование решений органов власти;

Статья 62 Кодекса административного судопроизводства РФ – бремя доказывания правомерности действий органов власти;

Пункт 6 статьи 39.5 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ – право субъектов РФ устанавливать порядок предоставления земельных участков многодетным семьям.

Основные противопожарные расстояния:
Между жилым домом и хозяйственной постройкой (в т.ч. баня):
Не менее 6 метров (жилой дом — баня на соседнем участке — тоже 6 метров)
Не менее 1 метра от хозяйственной постройки до границы участка (но если баня из горючих материалов и ближе к забору, это нарушение!)
Между жилыми домами на соседних участках:
6, 8, 10, 12, 15 метров — в зависимости от материала стен (см. таблицу ниже):
Материалы зданий Расстояние, м
Кирпичные/каменные 6
Деревянные 15
Кирпичный — деревянный 10
Оба бревно/каркас 15
Точные значения — смотрите в таблице 1 СП 53.13330.2011
Между баней и жилым домом (своим или соседским):
Если баня деревянная — не менее 8-10 метров (см. таблицу, зависит от материала дома и бани).
Куда жаловаться, если баня построена с нарушением:
В администрацию поселения/города: отдел архитектуры, земельный контроль.
В ГПН МЧС (Государственный пожарный надзор) по району (принимают заявления о нарушениях СП/СНиПов).
В Росреестр — если строение построено с нарушением отступов, могут принять меры о признании самовольной постройки.
Через портал “Госуслуги”/“Добродел”/“Активный гражданин” — смотря по региону.
Ссылки для ознакомления:
СП 53.13330.2011 Жилые дома
СП 4.13130.2013 Пожарная безопасность
Письмо МЧС РФ от 21.11.2016 № 19-3-1-2877 о разъяснении расстояний
Что делать:
Зафиксируйте факт нарушения (фото, замеры рулеткой, акт с соседями/главой СНТ).
Направьте жалобу в администрацию и МЧС с требованием провести проверку постройки на предмет соответствия СП 53.13330.2011 и СП 4.13130.2013.
В жалобе укажите: “Постройка (баня) возведена на расстоянии ___ м от моего дома/от границы участка, что нарушает требования СП ___, прошу проверить соблюдение противопожарных и градостроительных норм”.

Установка электропастуха в населённом пункте возможна, но с соблюдением определённых требований:
-Устройство устанавливают только на участках, находящихся в собственности или в аренде. Отсутствие документов свидетельствует о самовольном занятии земельного участка.
-Перед монтажом электропастуха необходимо получить разрешение от местных органов власти и пройти процедуру технической экспертизы оборудования.
-Срок размещения электроограждения согласовывают в каждом конкретном случае в зависимости от целей установки и месторасположения системы.

За установку электропастуха без должного согласования предусмотрена ответственность по статье 8.33 КоАП РФ «Нарушение правил охраны среды обитания или путей миграции объектов животного мира и водных биологических ресурсов».

Чтобы уточнить собственника земельного участка или взявшего его в аренду для установки системы ограждения, нужно обратиться в местную администрацию.

делить участок до исправления реестровой ошибки нельзя, т.к. объекты недвижимости должны располагаться на земельном участке. Если дома находятся на чужих участках, то вероятно смещение несколько метров, а это очень много.

Проблема системного смещения в том, что если исправить один участок, то он смещается и пересекает соседний участок (который не исправлен), т.е. возникает необходимость исправить соседний, а следовательно исправить одновременно нужно минимум весь массив смещенных участков или часть массива в зависимости от местоположения конкретного участка. В рамках кадастровых работ в теории исправить можно, но в реальности трудно организовать такие работы, т.к. обычно возникает вопрос кто будет оплачивать все эти работы... и второе как организовать десятки собственников на совместную работу.

Если ваши два участка смещены в сторону от дороги и дорога не стоит на кадастровом учете, то можно попробовать исправить только два ваших участка. Это может проверить кадастровый инженер. Дорога в данном случае как раз разрывает цепочку смещений границ.

Если такой возможности нет, то необходимо обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки. Но при системном смещении такой иск весьма сложен, т.к. нужно определиться сколько участков исправляем, а какие нужно оспаривать границы и снимать границы с учета (чтобы цепочку смещений разорвать). В любом случае судебная экспертиза понадобится и юрист, который разбирается в данных видах споров с учетом сложностей при смещении всего населенного пункта.

Варианта два.

Вариант 1. Обратиться к кадастровому инженеру и составить межевой план. Кадастровый инженер в состав межевого плана включает заключение о том, что допущена реестровая ошибка и указывает исправленные координаты. Если росреестр не примет такой межевой план (могут написать, что росреестр не усматривает наличия реестровой ошибки), то вариант 2.

Вариант 2. Обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки. Потребуется землеустроительная экспертиза. Бюджет такого иска плюс минус 150к. По времени рассмотрение такого иска 6-9 месяцев, а если будет обжалование то еще плюс 2-3 месяца.

Можно ли продать дом с арендованным земельным участком?
Краткий ответ:
Да, можно, но с рядом условий. Поскольку дом – долевая собственность, а земля не приватизирована, потребуется согласование с другими собственниками и соблюдение требований земельного законодательства.

1. Оформление аренды земли перед продажей
Если земля не приватизирована, но находится в государственной или муниципальной собственности, вы можете:

Оформить аренду у администрации (если участок не закреплён за другим лицом).

Переоформить аренду на нового собственника дома после продажи.

🔹 Важно:

Без прав на землю продать дом сложнее – покупатели опасаются сделок, где земля не в собственности.

Если дом продан, но аренда земли не переоформлена, у нового владельца могут возникнуть проблемы с ее продлением.

2. Продажа долевого дома с арендованной землей
🔸 Если все собственники согласны на продажу:
Оформите аренду земли на всех совладельцев (если ещё не сделано).

Заключите договор купли-продажи дома с указанием, что земля передаётся в аренду.

Переоформите договор аренды на покупателя (с согласия арендодателя – администрации).

🔸 Если кто-то против продажи:
Можно продать только свою долю, но покупатель получит право пользования землёй на тех же условиях.

Если земля в аренде у одного из собственников, новый владелец доли сможет пользоваться участком, но может потребоваться перезаключение договора аренды.

3. Риски для покупателя
Аренда может быть прекращена (если нарушены условия договора).

Арендная плата может быть повышена администрацией.

Сложности с кредитованием – банки неохотно дают ипотеку на дома без собственности на землю.

4. Альтернативный вариант – приватизация земли
Если участок можно приватизировать (например, по "дачной амнистии"), лучше сначала:

Оформить землю в собственность (бесплатно или через выкуп).

Разделить участок между всеми владельцами дома.

Продать дом с землёй – это значительно повысит его стоимость и привлекательность для покупателей.

Вывод:
✅ Продать дом с арендованной землёй возможно, но:

Нужно оформить аренду до сделки.

Покупатель должен быть согласен на такие условия.

Лучше прописать в договоре, что аренда переходит к новому владельцу.

🚨 Идеальный вариант – сначала оформить землю в собственность, затем продавать.

Рекомендация:
Перед сделкой проконсультируйтесь с риелтором или юристом по недвижимости, чтобы избежать проблем с регистрацией перехода прав.

Построить жилой дом, соблюдая строительные нормы.
Подать уведомление о планируемом строительстве в органы местной администрации.
После завершения строительства подать уведомление о завершении.
Получить кадастровый паспорт, зарегистрировать дом в Росреестре как “жилой дом”.
Прописаться в жилом доме через МФЦ или через портал Госуслуг.

Если ранее участок был единым (стоял старый дом), а потом дом и землю разделили, то такое расположение домов это обычная ситуация, т.к. оформляют как реконструкцию части жилого дома, а потом строят два дома рядом. В этой ситуации нарушений противопожарных норм нет, т.к. изначально участок и дом были едиными.

Если это два разных участка, то должно быть три метра от границы.

Нужно выяснять на основании каких документов строился дом. Было ли разрешение на строительство. Внесены ли сведения о доме и его местоположении в ЕГРН. Если не внесены и нет разрешения на строительство, то могут быть проблемы с регистрацией...

Последствия... если загорится один дом, то может сгореть и соседний... Для этого и придумали противопожарные нормы 3 + 3 = 6 метров расстояние от дома до дома.

В судебном порядке обеспечить доступ через один участок к другому (сервитут). В таких случаях сервитут предполагает, что собственник участка, на котором лежит это обременение, обязан предоставить доступ к проходу своему соседу. Необходимо обратиться к собственнику соседнего участка с предложением об установлении сервитута. Подать документы в Росреестр для государственной регистрации сервитута. Сделать это можно через МФЦ. Если собственник отказывается от добровольного установления сервитута, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд. В этом случае суд определит все условия сервитута, включая размер платы и срок действия. После вступления решения суда в силу оно становится основанием для регистрации сервитута в Росреестре