Задавайте вопросы юристам по Недвижимости

Здравствуйте.

В доверенности должны быть точно указаны полномочия относительно предоставления прав по приобретению имущества за её счёт с оформление прав собственности на её имя, а также иные полномочия, права, сопряжённые со сделками купли-продажи. В вашем случае покупкой квартиры.

Присутствие психиатра на сделке — это мера, которую покупатель использует для собственной безопасности, чтобы в будущем избежать риска признания сделки недействительной.

Согласно п. 1 Ст. 177 ГК РФ, сделка, совершённая гражданином, который в момент её заключения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Чтобы обезопасить себя от такого риска, покупатель может пригласить врача-психиатра для освидетельствования продавца непосредственно перед подписанием договора. Это позволяет зафиксировать, что продавец отдавал отчёт своим действиям.

Как поступить продавцу

Не препятствуйте освидетельствованию, если покупатель настаивает. Это его право — проверять юридическую чистоту сделки.

Имейте при себе собственные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, если они у вас есть. Это дополнительно подтвердит вашу дееспособность.

Помните, что справки и заключение врача не являются обязательным требованием закона для совершения сделки. Их наличие или отсутствие не влияет на действительность договора купли-продажи.

Если вы чувствуете давление или сомневаетесь в своих действиях, вы вправе попросить сделать паузу и перенести сделку. Ваше право — заключать договор в спокойной обстановке.

1. Продажа квартиры с прописанным пенсионером

Да, продать квартиру можно. Регистрация пенсионера не лишает собственника права распоряжаться жильём. Однако покупатель получит квартиру с обременением в виде зарегистрированного лица, которого затем придётся выписывать через суд.

2. Риски для бывшего собственника при обращении покупателя в суд о выселении

Риски минимальны, если в договоре не было условия о сохранении права пользования за пенсионером. Согласно п. 2 Ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Покупатель вправе подать иск о признании пенсионера утратившим право пользования и выселении. При наличии в договоре условия о пожизненном проживании продавца суд откажет в выселении.

3. Может ли пенсионер подать иск об обеспечении жильём к бывшему собственнику

Нет, если только он не является бывшим членом семьи нового собственника и не находится на его иждивении. Закон не возлагает на продавца обязанность обеспечивать жильём прописанного пенсионера после продажи квартиры. Исключение — случаи, когда в договоре прямо предусмотрено право пожизненного проживания либо если суд обяжет нового собственника предоставить иное жильё бывшему члену семьи (например, при дарении). К бывшему собственнику такой иск не предъявляется.

Расторгнуть сейчас — НЕЛЬЗЯ.

Почему: по вашему ДДУ срок передачи квартиры — до 30.04.2027. Этот срок ещё не наступил, значит застройщик формально не просрочил передачу. Когда можно будет расторгнуть: После 30.06.2027 (через 2 месяца после срока передачи), если квартиру так и не передадут — у вас появится безусловное право расторгнуть договор в одностороннем порядке (п. 6 Ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Что сейчас можно сделать: Подать застройщику претензию о неустойке за просрочку ввода дома (с 01.05.2026). С 2026 года мораторий отменён — можно требовать полную сумму (1/150 ставки ЦБ за каждый день).

Что будет при расторжении ДДУ? Неустойку возвращать не придётся. Это отдельное требование, и закон запрещает застройщику забирать её обратно (ст. 9 ФЗ-214). Деньги останутся у вас.

Итог: претензию подавайте, неустойка ваша, расторгать пока рано.

Если нужна помощь в составлении претензии к застройщику по нарушению срока - обращайтесь.

Здравствуйте. Росреестр в данном случае обязан принять заверенную копию договора 1988 года. Ранее возникшее право (до 31.01.1998, то есть до вступления в силу ФЗ-122) признаётся юридически действительным без его государственной регистрации (ст. 6 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Что касается формата документа: по ст. 68 Основ законодательства о нотариате и сложившейся практике, удостоверенная копия документа из архива органа местного самоуправления приравнивается к надлежаще оформленному правоустанавливающему документу, если оригинал хранится у этого органа. Муниципалитет в 1988 году выступал удостоверяющим органом, поэтому заверенная им копия имеет юридическую силу.

Алгоритм действий:

1. Получите в муниципалитете заверенную копию договора с отметкой о том, что документ хранится в их архиве и копия соответствует оригиналу.

2. Запросите справку из муниципального архива (или приложите письмо муниципалитета) о том, что договор 1988 года прошёл удостоверение в исполнительном комитете.

3. Подайте в Росреестр заявление о регистрации ранее возникшего права с приложением этой копии и справки. Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается (ст. 333.35 НК РФ).

Если Росреестр откажет, отказ можно обжаловать в судебном порядке, и суды в таких делах, как правило, встают на сторону заявителя при наличии архивного документа. Оформление подобных прав имеет процессуальные нюансы, при необходимости их стоит поручить специалисту.

Вы можете официально зачесть сумму залога в счет оплаты коммунальных услуг, направив арендодателю письменное уведомление (удержание из обеспечительного платежа).

По закону, если в договоре допущена ошибка в фамилии, это не аннулирует сам факт сделки, но лишает арендодателя права обвинять вас в неуплате, так как вина за непредоставление верных данных для счетчиков лежит на нем.

1. Направьте собственнику досудебную претензию/уведомление. Укажите, что в связи с досрочным расторжением договора по вынужденным обстоятельствам и неверными данными арендодателя (из-за чего возникли начисления по среднему тарифу), вы производите взаимозачет. Сумма коммунальных услуг удерживается из вашего залога.
2. Сделайте фото и видео всех приборов учета на день выезда. Отразите эти цифры в Акте приема-передачи возврата квартиры. Если собственник отказывается подписывать акт, отправьте его почтой с описью вложения.
3. Обязательно направьте уведомление о прекращении аренды в письменном виде (по почте или в мессенджере, если такой способ связи закреплен в договоре), чтобы зафиксировать дату вашего выезда.

Написана ли в вашем договоре процедура возврата залога при досрочном съезде?

Добрый день, Екатерина.

При оформлении договора дарения у нотариуса справка от психиатра не является строго обязательной по закону, но нотариус имеет право её потребовать, если усомнится в дееспособности. В вашей ситуации взять её крайне необходимо, чтобы невестка не смогла оспорить сделку в суде по причине того, что бабушка «не понимала значения своих действий».

Пожилой возраст (82 года) — главный аргумент, за который цепляются в суде при оспаривании сделок. Осмотр врача-психиатра (или судебно-психиатрического эксперта) прямо в день сделки — это ваша главная защита. Объясните бабушке, что это стандартная юридическая процедура для защиты её воли от посягательств невестки, чтобы бабушка не смущалась.

Ваше утверждение о том, что квартира в любом случае достанется вам, ошибочно и очень опасно.

Если невестка оспорит дарственную, квартира вернется в собственность бабушки (или войдет в её наследственную массу, если суд завершится после её смерти). В этом случае вступят в силу правила наследства:

1. Вы — наследница первой очереди по праву представления [ГК РФ Статья 1142] (вместо вашего умершего отца).
2. Но невестка (вдова вашего отца) не является наследницей бабушки.

Находится ли невестка на иждивении у бабушки (получает ли от неё деньги, есть ли у неё инвалидность)? Прописана ли невестка в этой квартире?

Здравствуйте Анна. Без приезда этих людей оформить всё возможно, но необходимо разделить снятие с регистрационного учёта и исключение из договора социального найма. Члены семьи могут зарегистрироваться по новому месту жительства в своём городе — с прежнего адреса их снимут автоматически. Либо они самостоятельно подают заявление о снятии с регистрации через МВД, МФЦ или Госуслуги. Для изменения договора каждый выехавший должен оформить у нотариуса заявление, в котором подтвердить:
постоянный добровольный выезд;
отказ от дальнейшего пользования квартирой;
согласие на исключение из договора социального найма;
отсутствие намерения возвращаться.

Оригиналы заявлений можно направить нанимателю почтой либо передать через представителя по нотариальной доверенности. Затем наниматель обращается к наймодателю — администрации муниципального образования — с договором, заявлениями, документами о снятии граждан с регистрации и просит оформить изменения. При постоянном добровольном выезде договор социального найма в отношении выехавшего считается расторгнутым со дня выезда: часть 3 статьи 83 ЖК РФ и пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Если администрация откажет, потребуется иск о признании граждан утратившими право пользования квартирой. Их нотариальные заявления существенно упростят рассмотрение дела. Если среди выехавших указан основной наниматель, дополнительно потребуется назначить другого совершеннолетнего члена семьи нанимателем с согласия остальных членов семьи и наймодателя — часть 2 статьи 82 ЖК РФ. Простого отсутствия в другом городе недостаточно: при временном отсутствии жилищные права сохраняются.

Здравствуйте, получается раздела имущества не было? Вы можете продать, но учитывайте что в течении 3 лет муж может подать исковое и постараться оспорить продажу или потребовать полвину. Все зависит от того, каким образом были переданы деньги.

Если имеются какие-то вопросы, обращайтесь по указанному в профиле номеру телефона.

Здравствуйте. Переписать долю на второго собственника без договора купли-продажи можно только путём дарения. Однако предупреждаю: если у вас есть долги и идёт исполнительное производство, дарение доли будет расценено как попытка вывода имущества из-под взыскания. Приставы или кредиторы смогут оспорить такую сделку в суде и признать её недействительной. Доля вернётся вам, а вас могут привлечь к ответственности. Единственный способ обезопасить имущество — погасить долги, а затем уже оформлять дарение.

Здравствуйте. Ваша ситуация с покупкой квартиры по доверенности и переводом денег на счет представителя, а не собственника, относится к категории повышенного риска. Даже если в доверенности прямо указано право представителя получать деньги, это не гарантирует безопасность сделки, и в случае судебного спора вы можете потерять и квартиру, и деньги.

Оспаривание сделки собственником. Если владелец квартиры впоследствии заявит, что не давал согласия на продажу (например, находился под давлением, не понимал своих действий или доверенность была выдана на других условиях), суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру ему. Вы не сможете общаться с собственником, чтобы подтвердить его добрую волю.

Опасный способ расчета. Передача крупной суммы представителю, минуя собственника, крайне опасна. Если суд вернет квартиру предыдущему владельцу, вы рискуете не вернуть свои деньги, так как представитель может их не отдать. Используйте банковскую ячейку, аккредитив или эскроу-счет, чтобы деньги были заморожены до регистрации права собственности за вами. Перевод просто на карту представителя — самый рискованный вариант.

Проверка доверенности — это только начало. Доверенность нужно проверить:

Подлинность и актуальность: бесплатно через сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты (reestr-dover.ru).

Полномочия: у представителя должно быть четко прописано право на продажу, подписание договора и получение денег. Общие или слишком широкие формулировки — это "красный флаг".

Срок: доверенность должна действовать на день подписания договора.

Довод о том, что «При продаже единственного жилья, полученного по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года. Однако если квартира является единственным жильём, налог не применяется независимо от срока владения» противоречит закону. Наличие статуса «единственного жилья» не освобождает автоматически от налога с первого дня! Оно лишь снижает минимальный срок владения с 5 лет до 3 лет (п. 4 Ч. 3 Ст. 217.1 НК РФ). При продаже объекта раньше 3 лет обязанность по уплате НДФЛ и подаче декларации 3-НДФЛ сохраняется, даже если квартира была единственной. Согласно ст. 1114 И ст. 1152 ГК РФ, право собственности на наследуемое имущество возникает со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с даты регистрации в Росреестре или выдачи свидетельства у нотариуса. Если со дня смерти наследодателя до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю прошло 3 года (36 месяцев), налог равняется 0 рублей, декларация 3-НДФЛ не подается. Так как сын получил квартиру по наследству (п. 1 Ч. 3 Ст. 217.1 НК РФ), а объект является единственным жильем (п. 4 Ч. 3 Ст. 217.1 НК РФ), минимальный срок владения составляет ровно 3 года. Если 3 года еще НЕ прошло (Механизмы освобождения и снижения налога): Так как сыну установлена 2 группа инвалидности с детства, у него есть льготы, но их применение при продаже имеет жесткие условия: А) Полное освобождение от НДФЛ для семей с детьми (Не применимо, если сын один). ФЗ от 29.11.2021 № 382-ФЗ освобождает от НДФЛ продажу жилья до 3 лет независимо от срока владения только для семей, имеющих двух и более детей (при покупке нового жилья в тот же календарный год или до 30 апреля следующего года). К одинокому наследнику эта льгота не относится. Б) Стандартный налоговый вычет Если 3 года с момента смерти не прошло, сын имеет право уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов (ст. 220 НК РФ): Имущественный вычет в 1 000 000 рублей: Налог 13% уплачивается только с суммы, превышающей 1 млн рублей. (Например, продажа за 3.5 млн → налог: (3 500 000 - 1 000 000) × 13% = 325 000 руб.). Расходы наследодателя: Доход от продажи можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на покупку этой квартиры, которые в свое время понес умерший родственник (подп. 2 П. 2 Ст. 220 НК РФ). Проверьте точную дату смерти наследодателя. Отсчитайте от нее ровно 3 года. Самое разумное решение: если 3 года еще не истекли, но до их окончания осталось несколько месяцев, дождаться истечения трехлетнего срока с даты смерти. После этого продажа будет освобождена от налога на 100%, а необходимость подавать декларацию в ФНС полностью отпадет. Если продать нужно срочно (до 3 лет), то потребуется подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и применить имущественный вычет в 1 млн руб. Или расходы наследодателя. Наличие инвалидности 2 группы с детства само по себе не освобождает от НДФЛ при продаже недвижимости, но дает право на вычет по налогу на имущество физлиц (ежегодному), а не на доход от его продажи.

Отлично! Вы ничего не получите в такой схеме. Вам дали простой не переводной вексель без обеспечения - аваля/залога, просто бумага, по которой вам якобы должны деньги в.....энной сумме, но не кв.м. При этом одновременно, выдав акт о погашении этого долга, т.е. Вексель погашен и вам ничего не должны. Такие схемы были распространены в 2000 х когда были двойные продажи, обманывали людей, использовали для захвата собственности. То, что вам предложили это еще не самая изощренная схема. Если проще: цена, за которую продана ваша квартира возвращена согласно акту о полной оплате векселя. Более того, при такой схеме вы ущемлены в правовой защите в случае возникновения споров в суде, ваши средства не защищены на сумму продажи квартиры никаким образом. Вексельная форма расчета имеет место быть, но не так, как у вас. Здесь нужно изучать не только договоры внимательно, но и контрагентов. У вас вероятность не то, что не получите деньги, а возникновение долга без возникновения прав собственности. Если ничего не пописывали- хорошо, если подписали, следует "усиливать" юридически сделку, путем подготовки документов.

Нет, без доверенности вы не сможете снять этот запрет через свой аккаунт на Госуслугах. Закон прямо требует, чтобы такое заявление подавал сам собственник или его законный представитель. Как третье лицо, вы не обладаете такими полномочиями. Единственный законный способ действовать от имени отца — это нотариальная доверенность на вас.

Порядок действий для вашего отца:

Обратиться к судебному приставу. Поскольку запрет был наложен приставами, именно они должны направить в Росреестр постановление о его снятии. Отцу нужно подать заявление в подразделение ФССП, которое накладывало запрет, с просьбой направить в Росреестр акт о снятии.

Подать заявление в Росреестр. Если пристав отказывается или бездействует, отец может обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи об ограничении. Сделать это можно:

Лично в любом МФЦ.

Через портал Госуслуг (услуга «Снятие ограничений (обременений)»).

Через личный кабинет на сайте Росреестра.

Обжаловать бездействие. Если пристав не реагирует, отец может подать жалобу вышестоящему приставу, в прокуратуру или в суд.

Вывод: снять запрет без доверенности или личного участия отца невозможно. Вам необходимо либо оформить нотариальную доверенность от отца, либо помочь ему подать заявление самостоятельно через его учётную запись на Госуслугах.

При наследовании: срок владения (3 года) исчисляется со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре (ст. 1114, 1152 ГК РФ, письма Минфина РФ). При дарении: срок владения исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности. Если с указанных моментов прошло 3 года, подавать декларацию и платить налог при продаже не нужно. Механизмы законного снижения налога (если 3 года не прошло): Если недвижимость продается до истечения трехлетнего срока, налогоплательщик не обязан платить 13% со всей суммы продажи. В силу ст. 220 НК РФ доход от продажи можно законно уменьшить одним из двух способов (по выбору): Имущественный налоговый вычет: базу можно уменьшить на 1 000 000 рублей (для жилой недвижимости) или на 250 000 рублей (для нежилой, гаражей и т.д.). Налог (13%) будет рассчитываться только с оставшейся суммы. Например, при продаже квартиры за 3 млн руб. Налог составит: (3 000 000 - 1 000 000) × 13% = 260 000 руб. Учет расходов наследодателя/дарителя: вместо вычета в 1 млн руб. Доход от продажи можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, которые понес сам наследодатель или даритель при приобретении этого имущества в прошлом (подп. 2 П. 2 Ст. 220 НК РФ). Например, если наследодатель купил квартиру за 2, 5 млн, а наследник продает ее за 3 млн, налог уплачивается только с разницы: (3 000 000 - 2 500 000) × 13% = 65 000 руб. При продаже до истечения 3 лет необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать в ФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (удобнее всего через Личный кабинет налогоплательщика), в которой заявить один из вышеуказанных вычетов, а до 15 июля — уплатить исчисленный налог. Если применена льгота (вычет или расходы) и сумма налога к уплате равна нулю, декларацию 3-НДФЛ подавать все равно обязательно.

Да, вернуть налог можно, но сделать это сможет только ваш работающий муж, так как у него есть доход, облагаемый НДФЛ. Поскольку квартира покупается в браке, она считается совместной собственностью.

Вы можете составить заявление о распределении вычета и передать мужу право вернуть налог со всей стоимости квартиры (в пределах лимита). Вы сами, будучи самозанятой, налог вернуть не сможете, так как платите НПД, а не НДФЛ.

За покупку квартиры: муж может вернуть 13% от стоимости жилья, но максимум 260 000 рублей (с лимита в 2 млн рублей).

За проценты по ипотеке: муж может дополнительно вернуть 13% от фактически выплаченных банку процентов, но максимум 390 000 рублей (с лимита в 3 млн рублей).

Какова стоимость квартиры?