Продаю квартиру с неузаконенной перепланировкой за наличный расчет?

Общей фразы «Покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет» недостаточно для надежной защиты. Она подтверждает осмотр квартиры, но не доказывает, что покупатель знал именно об отсутствии согласования перепланировки и понимал связанные с этим последствия.

Рекомендую прямо отразить в ДКП не только фактическую планировку, но и то, что перепланировка не согласована в установленном порядке. Само по себе возражение риелтора не является юридическим основанием скрывать этот факт.

Почему это важно

По статье 557 ГК РФ при передаче недвижимости ненадлежащего качества применяются правила статьи 475 ГК РФ, кроме права требовать замены недвижимости. Если недостатки не были оговорены продавцом, покупатель при наличии оснований может требовать уменьшения цены, возмещения расходов на их устранение, а при существенных недостатках — отказаться от договора и потребовать возврата денег.

При этом увидеть гардеробную и перенесенный проем — не то же самое, что знать об отсутствии согласования. Покупатель впоследствии может утверждать, что считал планировку законной. Поэтому даже фраза «Покупателю известна фактическая планировка квартиры» решает проблему лишь частично.

Расчет за наличные не меняет этих правил. Он лишь исключает проверку квартиры банком, которая обычно сопровождает ипотечную сделку.

Что добавить в договор

Можно использовать такую формулировку, адаптировав ее к документам и фактическим изменениям:

> «Продавец сообщил, а Покупатель подтверждает, что в квартире выполнены следующие изменения планировки: устройство гардеробной за счет части санузла и коридора, изменение расположения проема на кухню. Указанные изменения не согласованы в установленном законом порядке. Фактическая планировка отражена на схеме, являющейся приложением № ___ к настоящему договору, с которой Покупатель ознакомлен.
>
> Покупатель уведомлен о необходимости оформления указанных изменений в установленном порядке либо приведения помещения в прежнее состояние, если сохранение изменений окажется недопустимым. Покупатель приобретает квартиру с учетом указанных обстоятельств; это состояние квартиры учтено сторонами при определении цены. Во взаимоотношениях сторон расходы на оформление указанных изменений либо приведение помещения в прежнее состояние несет Покупатель».

Последние положения нужно включать только при действительном согласии покупателя. Фраза об учете состояния в цене не требует отдельной скидки, но должна соответствовать договоренности сторон.

Лучше приложить к ДКП подписанную обеими сторонами схему фактической планировки и имеющийся план квартиры до изменений. В акте приема-передачи можно дополнительно подтвердить передачу квартиры именно в описанном состоянии.

Абсолютного иммунитета от любых претензий такой пункт не дает, но существенно укрепляет вашу позицию в споре именно об отсутствии согласования описанных изменений. Общий отказ покупателя от любых будущих требований менее полезен, чем конкретное раскрытие недостатка и распределение расходов.

Какие риски остаются

По статьям 25–26 ЖК РФ изменения, отвечающие признакам перепланировки, требуют установленного законом оформления. Последствия самовольной перепланировки предусмотрены статьей 29 ЖК РФ: возможна обязанность вернуть помещение в прежнее состояние; сохранение изменений допускается при соблюдении предусмотренных законом условий.

То, что мокрые зоны не переносились, не означает автоматически, что перепланировку можно сохранить. Нужно проверить, какие перегородки изменены, затронуты ли несущие конструкции, есть ли газ на кухне и соблюдены ли строительные и санитарные требования.

После продажи обязанность привести квартиру в надлежащее состояние может быть предъявлена новому собственнику. Договоренность сторон о расходах не связывает контролирующие органы. Также продажа сама по себе не исключает вашей ответственности за совершенные вами нарушения, если для нее имеются законные основания.

Что сделать до подписания

1. Передать покупателю имеющиеся документы на планировку и письменно сообщить об отсутствии согласования.
2. Включить в ДКП конкретное описание изменений, их правового статуса и согласованное распределение расходов.
3. Подписать приложение со схемой, сохранить переписку и экземпляры документов.
4. Если вы уже подписали предварительный договор, проверить его условия: новая оговорка не должна противоречить ранее данным обещаниям о состоянии квартиры.

Если покупатель не согласен подтвердить осведомленность об отсутствии согласования, не стоит полагаться на одну фразу об осмотре — это существенный риск последующего спора.

Для точной оценки формулировок договора и допустимости изменений стоит обратиться к юристу.