Продажа квартиры иностранным гражданином, находящимся за пределами РФ?

Добрый день! Гражданин Республики Узбекистан, находящийся за пределами РФ, вправе продать принадлежащую ему квартиру в Санкт-Петербурге через представителя. Наличие у собственника действующего РВП, ВНЖ, визы либо иного основания для пребывания или проживания в России не является самостоятельным условием ни действительности сделки, ни государственной регистрации перехода права собственности.

Федеральный закон № 218-ФЗ прямо относит иностранных граждан к участникам отношений по государственной регистрации недвижимости. Специальное ограничение с 5 февраля 2025 года установлено не для всех иностранцев без РВП/ВНЖ, а для иностранных граждан, сведения о которых включены в реестр контролируемых лиц. В отношении контролируемого лица действует запрет на приобретение недвижимости и на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

При этом сам реестр контролируемых лиц предназначен для учета иностранцев, находящихся в Российской Федерации без законных оснований. Статья 31.2 Закона № 115-ФЗ прямо предусматривает исключение сведений из реестра в случае выезда иностранного гражданина из России. Поэтому отсутствие РВП или ВНЖ у гражданина, который фактически находится за пределами РФ и в реестре контролируемых лиц не состоит, не образует установленного законом запрета на распоряжение принадлежащей ему российской недвижимостью.

Этот подход отражен и непосредственно в регистрационном законодательстве. По ч. 15 Ст. 18 Закона № 218-ФЗ отказ в приеме документов предусмотрен, в частности, когда заявителем является иностранный гражданин, включенный в реестр контролируемых лиц. Аналогичное правило закреплено в действующем Административном регламенте Росреестра, утвержденном приказом от 18.05.2026 № П/0235/26. Требования представить РВП, ВНЖ либо доказать наличие права на пребывание в России для иностранного собственника, находящегося за рубежом и не состоящего в РКЛ, эти акты не содержат.

Продажа через представителя также допустима. При подаче документов представитель физического лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность — ч. 8 Ст. 18 Закона № 218-ФЗ и ст. 185.1 ГК РФ. Доверенность может быть удостоверена уполномоченным консульским должностным лицом Российской Федерации за границей. Российские консульские должностные лица вправе удостоверять доверенности; при этом сам договор отчуждения российской недвижимости консульское должностное лицо удостоверять не вправе. Если квартира принадлежит одному собственнику и отсутствуют иные основания обязательной нотариальной формы, договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме и подписан представителем в пределах полномочий доверенности.

По опубликованным материалам Управления Росреестра по Санкт-Петербургу за 2025–2026 годы отдельного регионального требования о наличии у иностранного продавца РВП или ВНЖ не установлено. Регистрация производится по федеральным правилам. В открытых разъяснениях Управления и в действующем федеральном регламенте не выявлено позиции, согласно которой нахождение иностранного собственника за пределами России или отсутствие у него российского миграционного статуса само по себе является основанием для приостановления. Петербургское Управление применяет общий перечень оснований, предусмотренный Законом № 218-ФЗ.

Перед сделкой необходимо проверить следующие обстоятельства:
1. Непосредственно перед подачей документов повторно проверить собственника в реестре контролируемых лиц МВД. Сам факт отсутствия РВП/ВНЖ значения не имеет, но появление сведений в РКЛ создаст препятствие для регистрационных действий.

2. Проверить ЕГРН на наличие отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника. При наличии такой отметки обычная доверенность представителя проблему не решит: регистрация перехода права по заявлению представителя может быть заблокирована.

3. В консульской доверенности желательно прямо указать полномочия на продажу конкретной квартиры, определение цены и иных условий договора, подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи, подачу заявления о государственной регистрации перехода/прекращения права, представление документов в Росреестр и МФЦ и получение результатов регистрации.

4. Проверить идентификационные данные собственника. Если право регистрировалось по старому паспорту, а сейчас выдан новый паспорт Республики Узбекистан либо изменилось написание Ф.И.О. При транслитерации, документы должны позволять регистратору однозначно установить, что продавец и зарегистрированный в ЕГРН правообладатель — одно лицо. На иностранные документы потребуется надлежаще оформленный перевод, если соответствующие сведения не изложены на русском языке.

5. Проверить обычные регистрационные препятствия: аресты и запреты, ипотеку, необходимость нотариального удостоверения конкретной сделки, регистрацию самого права продавца в ЕГРН и достаточность полномочий представителя. Именно такие обстоятельства могут повлечь приостановление по ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Дополнительных ограничений по мотиву гражданства Узбекистана также не усматривается: Республика Узбекистан не входит в перечень государств, совершающих недружественные действия, утвержденный распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р. Следовательно, специальные разрешительные процедуры, введенные для отдельных сделок с лицами недружественных государств, только в силу узбекского гражданства продавца не применяются.

Таким образом, при подтвержденном отсутствии собственника в реестре контролируемых лиц, действующем документе, удостоверяющем личность, надлежащей консульской доверенности и отсутствии иных ограничений в ЕГРН переход права собственности на квартиру в Санкт-Петербурге может быть зарегистрирован без въезда продавца в Россию и без получения им РВП, ВНЖ или иного основания для пребывания в РФ.

Да, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре Санкт-Петербурга в настоящее время возможно. Иностранному собственнику не требуется иметь действующее РВП, ВНЖ или иное законное основание для пребывания либо проживания в РФ на момент совершения и государственной регистрации сделки. Сам по себе факт нахождения гражданина Узбекистана за пределами России и отсутствие у него миграционного статуса в РФ не ограничивают его право распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ (ч. 3 Ст. 62 Конституции РФ). Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Ограничений на продажу жилья иностранцами, находящимися за рубежом, гражданское законодательство не содержит. Действительно, с 5 февраля 2025 года в России начал действовать Реестр контролируемых лиц (для мигрантов, находящихся в РФ незаконно). Лицам, включенным в этот реестр, законом запрещено совершать сделки с недвижимостью. Однако, так как собственник находится за границей и не состоит в реестре контролируемых лиц, данный запрет к нему не применим. Росреестр проверяет заявителей по базе МВД автоматически, и в вашем случае нарушений выявлено не будет.

Будет ли сделка оформляться в простой письменной форме или планируется нотариальное удостоверение договора в Санкт-Петербурге?

Регистрация перехода права собственности возможна. Наличие РВП, ВНЖ или иного основания для пребывания в РФ для продажи квартиры иностранным гражданином не требуется. Законодательство не устанавливает таких ограничений для распоряжения жильем (ст. 209, 549 ГК РФ; ст. 31.1 ФЗ № 115-ФЗ). Консульская доверенность приравнивается к нотариальной (ст. 38 Консульского устава РФ).

Ограничения возникают, если продавец включен в реестр контролируемых лиц (РКЛ): тогда запрещено отчуждать имущество и регистрировать его (ФЗ № 260-ФЗ). Вы указали, что в РКЛ он не состоит, следовательно, запрет не применяется.

Расчеты с нерезидентом должны проводиться только в безналичном порядке через уполномоченный банк (ст. 9 ФЗ № 173-ФЗ). Нарушение валютного законодательства — основание для приостановления регистрации.

Основания для приостановления/отказа: непредставление документов, противоречия в них, наличие записи о невозможности регистрации без личного участия, сомнения в подлинности доверенности (ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Здравствуйте. Да, регистрация обычно возможна: РВП, ВНЖ или нахождение продавца в России для продажи квартиры не требуются. Важны действительная консульская доверенность, корректный договор и отсутствие продавца в реестре контролируемых лиц. Но для гражданина Узбекистана отдельно проверяются валютные ограничения, порядок расчётов и возможные требования Правительственной комиссии. Точный вывод зависит от документов и условий сделки — такие нюансы лучше проверить до подачи в Росреестр.

Основная проблема это доверенность, она должна быть заверена нотариусом, переведена на русский и апостилирована в посольстве.