Земельные вопросы и ответы юристов — страница 41

Городская земля (овраг, склон) обычно продается через аукцион. Если администрация выставляла участок на торги, информация об этом должна была быть опубликована официально. Если процедура была нарушена (например, границы участка наложились на ваши постройки или забор), сделку можно оспорить. Если сосед оформил это как прирезку к своему участку, то по закону (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ) это возможно только в определенных случаях. Если этот кусок земли граничит с вашим участком так же, как и с соседским, у вас были равные права, и администрация могла быть обязана рассмотреть интересы всех смежных землепользователей.

Продать участок ваша жена сможет только после подтверждения права собственности за ней. Садовая книжка и оплата взносов сами по себе не дают права продать землю: они подтверждают участие в товариществе и пользование участком, но не заменяют регистрацию права.

Если в кадастровых документах собственником указан посторонний человек, сначала нужно получить актуальную выписку ЕГРН и проверить, кто сейчас зарегистрирован правообладателем. По ст. 131 И ст. 209 ГК РФ распоряжаться недвижимостью может собственник, право которого зарегистрировано. По ст. 37 ЗК РФ предметом продажи может быть индивидуально определённый земельный участок.

Кадастровый паспорт 2016 года сейчас имеет только справочное значение; главное — сведения ЕГРН. Если собственник чужой, продавать участок как свой нельзя: сначала нужно разбираться с основанием регистрации, документами СНТ, наследством, возможным договором покупки и судебным признанием права.

Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.

Государственную историко-культурную экспертизу для исключения объекта из реестра инициирует и оплачивает собственник объекта культурного наследия. Региональные органы охраны не обязаны финансировать данную экспертизу за собственника. Вероятность положительного решения при наличии документально подтвержденной утраты объекта достаточно высокая, поскольку фактическое отсутствие предмета охраны является основанием для исключения из реестра. Какие документы, подтверждающие дату сноса объекта и его нынешнее физическое состояние, имеются в Вашем распоряжении на данный момент?

Письменная консультация

Тема: Правомерность снятия с очереди на получение земельного участка в связи с приобретением квартирыВаша ситуация: Вы состояли в очереди на получение земельного участка с 2013 года. На тот момент в региональном законодательстве не было установлено обязательное условие признания нуждающимся в улучшении жилищных условий для постановки в очередь. С 2017 года введена процедура признания нуждающимися, однако изначально этого требования не было. В декабре 2025 года администрация сняла вашу семью с очереди, мотивируя это тем, что за период с 2013 года вы приобрели квартиру и, по их мнению, утратили право на бесплатное предоставление земельного участка.Анализ ситуации: Нормативная базаПостановка в очередь на получение земельного участка в 2013 году осуществлялась без требования признания нуждающимся, что соответствует действовавшим на тот момент нормативным актам. После введения процедуры признания нуждающимися в 2017 году, изменения в законодательство не должны отменять ранее возникшие права, если иное не предусмотрено законом. Постановление № 121-рз от 20.12.2011 г. Регулирует вопросы предоставления земельных участков, однако важно проверить, содержит ли оно положения о сохранении очереди при изменении жилищных условий.Право на очередь и приобретение жильяПостановка в очередь — это право, которое действует до его отмены или изменения в соответствии с законом. Приобретение квартиры не обязательно означает автоматическую утрату права на получение земельного участка, особенно если право возникло до введения новых требований и процедур.Мотивировка администрацииОтсутствие в нормативных документах прямого указания, что приобретение квартиры автоматически лишает права на земельный участок, говорит о необходимости личного обращения и оспаривания такого решения. В большинстве случаев, право на предоставление земельного участка сохраняется, если иное не предусмотрено законом или договором.Рекомендации: Обратиться в администрацию с письменной претензией, указывая, что ваше право на постановку в очередь возникло до введения требований о признании нуждающимися, а также что приобретение квартиры не является основанием для снятия с очереди. Требовать разъяснений и документов, подтверждающих основание для снятия с очереди. В случае отказа — подготовить жалобу в вышестоящие органы или обратиться в суд с целью восстановления своих прав, при наличии оснований.Вывод: Исходя из предоставленных данных, действия администрации по снятию вашей семьи с очереди, вероятно, являются неправомерными, поскольку на момент постановки в очередь не было условий необходимости признания нуждающимся, а приобретение квартиры в дальнейшем не должно автоматически лишать права на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или нормативными актами.

Добавить ВРИ для автомойки возможно не всегда: это зависит от территориальной зоны, правил землепользования и застройки и условий договора аренды. Сначала нужно проверить, допускает ли зона размещение автомойки как основной или условно разрешенный вид использования. Категорию земли обычно менять не требуется, речь идет именно о ВРИ.

Правовая основа: ст. 7 Земельного кодекса РФ — участок используется по целевому назначению; ч. 1, 3 Ст. 37 Градостроительного кодекса РФ — ВРИ устанавливаются градостроительным регламентом и бывают основными, условно разрешенными и вспомогательными. Если автомойка не предусмотрена регламентом или противоречит договору аренды, администрация вправе отказать.

Практически нужно подать заявление в администрацию и, при необходимости, оформить изменение договора аренды. Для точного вывода не хватает кадастрового номера участка, категории земли, текущего ВРИ, территориальной зоны и текста договора аренды.

Алексей Алексеевич Чижов, юрист, Москва.

Ситуация сложная, но небезнадежная. Поскольку МФЦ утверждает, что данных нет, а ваша квитанция утеряна, действовать нужно через администрацию района.

В Санкт-Петербурге очередность ведется не в МФЦ, а в районной администрации или Жилищном комитете. Вам нужно восстановить сам факт постановки на учет десятилетней давности.

Рекомендую следующий порядок действий:

Направьте письменный запрос в администрацию Адмиралтейского района и в Жилищный комитет СПб. Просите предоставить сведения о вашей постановке на учет, ссылаясь на то, что вы подавали заявление 10 лет назад, будучи многодетной матерью.

Объясните, что возраст старшей дочери на момент подачи соответствовал условиям программы, и право встать в очередь у вас тогда имелось.

Если получите отказ, обжалуйте его в суд, требуя признать факт подачи заявления и восстановить вас в очереди с той датой. В суде используйте косвенные доказательства: показания свидетелей, выписки о составе семьи на тот период, справки о том, что вы действительно обращались в МФЦ в те дни по другим вопросам.

Тот факт, что старшей дочери сейчас 27 лет, не лишает вас права на участок, если на момент подачи заявления она была несовершеннолетней и вы соответствовали критериям. Программа не требует, чтобы дети оставались несовершеннолетними до самого момента предоставления земли.

Участвовать можно без регистрации на ЭТП, если подаете заявку лично организатору. Сумму предложения нужно написать в закрытом конверте и сдать вместе с заявкой. Победителем становится тот, кто предложил наивысшую цену.

Ответы по порядку:

Да, для такого аукциона регистрация на площадке не требуется. Вы подаете бумажную заявку организатору.

Задаток вносится, только если он прямо указан в извещении. Нет в извещении – вносить не нужно.

Сумму пишете на листе, вкладываете в запечатанный конверт. Огласят после вскрытия всех конвертов.

Да, выигранная цена становится размером ежемесячной арендной платы.

Участок можно купить в собственность без построек, если иное не указано в договоре. Цена выкупа определяется индивидуально, но часто рассчитывается как процент от кадастровой стоимости. Это должно быть прописано в извещении.

Ремонтировать трубу центрального полива обязан садоводческое товарищество за счёт членских взносов а не вы лично. Труба является общим имуществом СНТ. Направьте председателю правления письменное требование об устранении протечки с указанием срока. Если откажут или проигнорируют подавайте жалобу в жилищную инспекцию и прокуратуру а также иск в суд об обязании СНТ отремонтировать поливную систему и компенсировать ущерб вашему участку. Наличие у вас насоса не освобождает их от ответственности за содержание общего имущества. Не платите за их трубу.

Оптимальный путь решения спора о проходе к земельному участку
1. Досудебное урегулирование
• Направьте письменную претензию соседке с требованием восстановить первоначальный проход шириной 1 метр
• Предложите заключить соглашение о сервитуте (праве ограниченного пользования) на основании ст. 274 ГК РФ
• Сохраните доказательства вручения претензии
2. Документальное оформление
• Получите выписку из ЕГРН о границах обоих участков
• Закажите актуализацию межевого плана
• Подготовьте схему расположения участков с указанием спорного прохода
• Соберите фотоматериалы, подтверждающие нарушение ваших прав

3. Юридическое оформление
• Составьте проект соглашения о сервитуте с указанием:
o ширины прохода (минимум 1 метр)
o порядка использования
o условий обслуживания
• При отказе от подписания — подготовьте исковое заявление в суд
4. Судебный порядок
• Подайте иск об установлении сервитута
• Требуйте:
o установления законного прохода
o демонтажа части забора при необходимости
o возмещения судебных расходов
• Пройдите назначенную судом землеустроительную экспертизу

5. Исполнение решения
• После вступления решения в силу зарегистрируйте сервитут в ЕГРН
• При отказе соседки от исполнения — обратитесь к судебным приставам
• Сохраняйте все документы, подтверждающие ваши действия
Правовые основания:
• ст. 274 ГК РФ — право на сервитут
• ст. 23 ЗК РФ — регулирование земельных сервитутов
• ст. 36 ГрК РФ — правила пользования земельными участками
Необходимые документы:
• правоустанавливающие документы на участок
• межевой план
• выписка из ЕГРН
• доказательства нарушения прав
• проект соглашения о сервитуте
• исковое заявление (при необходимости)

ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ
о нарушении права пользования земельным участком
Кому: [ФИО соседа]
Адрес: [адрес соседа]
От: [ФИО заявителя]
Адрес: [адрес заявителя]
Тел.: [номер телефона]
Email: [адрес электронной почты]
Дата составления: [дата]
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

Между мной и Вами имеются смежные земельные участки. В результате установки Вами забора существенно ограничен доступ к моему земельному участку. Согласно результатам межевания, а также фактическому положению дел, проход к моему участку сужен до 50 см, что делает невозможным его полноценное использование.
ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ
В соответствии со ст. 274 ГК РФ, я имею право требовать установления сервитута для обеспечения прохода к моему земельному участку. Согласно ст. 304 ГК РФ, я вправе требовать устранения нарушений моих прав собственности.
ТРЕБОВАНИЯ
На основании вышеизложенного требую:

1. В течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии:
o Восстановить первоначальный проход шириной не менее 1 метра
o Демонтировать часть забора, препятствующую свободному проходу
o Установить проход в соответствии с требованиями безопасности и удобством пользования
2. В случае отказа от добровольного исполнения требований, оставляю за собой право:
o Обратиться в суд с исковым заявлением об установлении сервитута
o Взыскать судебные расходы
o Взыскать компенсацию за нарушение моих прав

ПРИЛОЖЕНИЯ
1. Копия межевого плана
2. Выписка из ЕГРН
3. Фотографии, подтверждающие нарушение
4. Схема расположения участков
5. Иные подтверждающие документы
Дата: [дата]
Подпись: _____________ /[ФИО]/
УВЕДОМЛЕНИЕ
О получении настоящей претензии прошу уведомить меня в письменной форме в течение 3 (трех) рабочих дней.
Контактные данные для ответа:
Телефон: [номер]
Email: [адрес]

СОГЛАШЕНИЕ
об установлении сервитута (права ограниченного пользования земельным участком)
г. [Город], [дата]
[ФИО собственника участка №1], паспорт: серия [номер], выдан [кем и когда], именуемый в дальнейшем «Собственник 1», и [ФИО собственника участка №2], паспорт: серия [номер], выдан [кем и когда], именуемый в дальнейшем «Собственник 2», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
1.1. Собственник 1 предоставляет Собственнику 2 право ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода к участку Собственника 2.
1.2. Земельный участок Собственника 1:

• кадастровый номер: [номер];
• площадь: [значение] кв. М;
• адрес: [адрес].
1.3. Сервитут устанавливается в интересах Собственника 2 как собственника соседнего участка:
• кадастровый номер: [номер];
• площадь: [значение] кв. М;
• адрес: [адрес].
1.4. Ширина прохода устанавливается в размере 1 (одного) метра.
1.5. Границы сервитута определяются по фактической сложившейся тропинке между участками.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Собственник 1 обязуется:
• не препятствовать проходу Собственника 2;
• поддерживать проход в надлежащем состоянии.

2.2. Собственник 2 обязуется:
• использовать проход строго в установленных границах;
• поддерживать чистоту и порядок в зоне сервитута;
• не возводить на территории прохода какие-либо сооружения.
3. СРОК ДЕЙСТВИЯ
3.1. Сервитут устанавливается бессрочно.
4. ПЛАТА ЗА СЕРВИТУТ
4.1. Настоящее соглашение является безвозмездным.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За нарушение условий соглашения Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
6.2. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации в ЕГРН.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Собственник 1: _____________ /[ФИО]/
Собственник 2: _____________ /[ФИО]/
Приложения:
1. Схема границ сервитута (выполняется кадастровым инженером).
2. Выписки из ЕГРН на оба участка.

Здравствуйте.

Механизм ваших действий после выставления участка на торги или после объявления победителем торгов либо установления прав собственности на строения выстраивается в индивидуальном порядке только после изучения документов, аукционной документации, фактических обстоятельств.

Формально передать гараж по членской книжке и доверенности можно, но без оформления права собственности на вас вы не становитесь владельцем, поэтому арестовать его за ваши долги сложнее. Однако на практике нотариусы и Росреестр требуют документы о праве на гараж. Если оформите доверенность на родственника с правом оформления собственности на него – вы можете не участвовать. Но есть риски, что сделку оспорят. Если хотите безопасный вариант напишите, обсудим