Задавайте вопросы юристам по Земельным вопросам

Добрый день! В каждом регионе правительства разрабатывают и устанавливают расчеты арендной платы и порядок её взимания. Указанные сведения содержаться с специальных постановлениях. Они публикуются на сайтах правительств. Можете зайти на официальный сайт правительства Вашего региона и найти там.

Да, можно оспорить межевание участка под боксом в ГСК, если собственник незаконно увеличил его площадь за счёт территории общего пользования.
Как оспорить мещевание?
Проверить документы на межевание
Запросите в Росреестре межевой план и кадастровый паспорт спорного участка.
Убедитесь, что границы участка не соответствуют первоначальным документам ГСК (уставу, проекту организации территории).
Собрать доказательства нарушения
Старые схемы участков (если есть).
Фотофиксация (как было раньше и сейчас).
Акт общего собрания ГСК (если выделение земли под бокс не согласовывалось).
Заключение кадастрового инженера (независимая экспертиза границ).
Обратиться в правление ГСК
Подайте письменную жалобу с требованием восстановить законные границы.
Если правление бездействует, соберите подписи членов кооператива для созыва общего собрания.
Подать иск в суд
Основания для иска:
Нарушение ст. 36 Земельного кодекса РФ (неправомерное занятие земель общего пользования).
Нарушение устава ГСК (если выделение земли не соответствовало решению общего собрания).
Требования:
Отмена кадастрового учета (аннулирование межевания).
Восстановление прежних границ.
Обязание освободить незаконно занятую территорию.
Обратиться в Росреестр и прокуратуру
Если межевание проведено с нарушениями, можно требовать проверку и отмену регистрации.

Важно!
Срок исковой давности – 3 года (но по спорам о границах он может не применяться, если нарушение продолжается).

Шансы выиграть высоки, если есть доказательства захвата земли (старые схемы, свидетельские показания, экспертиза).

Забрать не могут. НО!

1. Если в ЕГРН есть сведения о границах и строят на Вашей земле, то придется подавать иск в суд. Шансы на победу 90+.
2. Если сведений о границах не было в ЕГРН, то невозможно доказать что это Ваша земля. (иногда есть варианты, но в двух словах не объяснить). Придется подать иск в суд, но шансы на победу менее 50 процентов, а может и совсем их нет.
3. Если границы земельного участка были в ЕГРН, а потом куда "пропали", то сначала жалобу в Росреестр, а потом все равно в суд. Шансы на победу 50+. Исключение реестровая ошибка.

В любом случае такие иски сложные и затратные. Минимум понадобится землеустроительная экспертиза.

Важные моменты. Было ли ограждение участка? Были ли постройки и насаждения. Знают ли вас соседи.

Если нет заборов, строений, насаждений, границ в ЕГРН и соседи вас никогда не видели с 2012 года или вообще никогда, то ваши шансы на победу в суде стремятся к нулю.

Данная категория споров имеет субъективный фактор. Если подадут в суд - эта субъективность вносит неопределенность. Исход такого дела зависит от заключения экспертизы. В данном споре в первую очередь проверяется уклон местности. Если Ваш участок выше по естественному уклону рельефа, то понятно что стоки идут в сторону участка находившегося ниже. Вместе с тем, дренажная канава перенаправляет поток воды и концентрирует его в определенном направлении. Таким образом, если раньше поток воды распределялся равномерно по склону и был явным только в ливни или при таянии снега, то сейчас он идет по канаве, т.е. вы создали искусственный водоток. Этот водоток (ручей) защищает Ваш участок, но сбрасывает воду в виде ручья на участок соседа, что приводит в водной эрозии почвы.

Если дойдет до суда, то нужно будет определить как повлияла ваша канава на водный режим данной местности, если будет установлено, что канава изменила естественный водоток, а также стала местом сбора дополнительных вод (с крыши и т.п.) и все это вы сбрасываете к соседу, то вполне возможно вы такое дело проиграете в суде. К примеру: если раньше естественный сток был на один участок, а после создания канавы сток стал направлен на другой участок.

Из-за субъективных факторов вероятность исхода дела 50 на 50. Поэтому есть риск, что вас заставят все переделать и еще расходы взыщут. Но Ваши соседи также рискуют проиграть такое дело. К примеру: если их сосед поднял уровень земельного участка, то он тоже повлиял на водоток, что вносит дополнительные данные в проблему, что усложняет спор.

Мой совет. Не рисковать и начать переговоры с соседями. Можно обсудить переделку канавы или ее продолжение через участок соседа, а также к примеру трубу проложить или лоток сделать для отвода воды через участок соседа, т.е. создать систему отвода воды через оба участка. Можно и третьего соседа подключить. А то попадется вам судебный эксперт который не умеет такие споры решать и напишет, что вы виноваты...

На практике такой спор миром решали так: зарыли 200 литровую бочку на границе двух участков. Она стала перепускным колодцем две трубы канализационных проложили через участки. В бочку собиралась вода с верхнего участка и под землей в трубе вода уходила через нижний участок на улицу. Перепускной колодец регулировал поток воды и собирал мусор. Расходы поделили. По сумме вышло так же как стоимость судебной экспертизы.

Да, продать гараж без зарегистрированного права на землю под ним возможно, но с некоторыми ограничениями и сложностями.

1. Если земля не оформлена в собственность
Гараж в ГСК (кооперативе): Если гараж находится в гаражном кооперативе, земля под ним, скорее всего, принадлежит кооперативу или муниципалитету. Продажа гаража возможна, но покупатель должен будет либо вступить в кооператив, либо оформить землю в аренду/собственность.

Гараж на муниципальной земле: Если земля не приватизирована, новый владелец может столкнуться с риском, что администрация потребует освободить участок или выкупить его.

2. Если земля не разграничена или не поставлена на кадастровый учёт
Потребуется уточнить статус земли (муниципальная, частная, бесхозная).

Если участок не сформирован, перед продажей лучше оформить его в аренду или собственность, иначе сделка может быть оспорена.

3. Как оформить сделку?
Договор купли-продажи гаража составляется стандартно, но в нём нужно указать, что земля не принадлежит продавцу.

Если гараж в кооперативе, нужно переоформить членскую книжку на покупателя.

Если земля муниципальная, покупатель после сделки может попытаться оформить её в аренду или выкупить.

4. Риски для покупателя
Без оформленной земли возможны проблемы с владением (например, изъятие участка под госнужды).

Сложности с кредитованием или дальнейшей продажей.

Вывод
Продать гараж без земли можно, но это снижает его стоимость и привлекательность для покупателей. Лучше оформить землю (например, через аренду или выкуп у муниципалитета) или хотя бы проверить её статус в Росреестре (выписка из ЕГРН).

Если нужна помощь в оформлении документов, стоит обратиться к кадастровому инженеру или юристу по недвижимости.

Здравствуйте.

Объекты недвижимости просто так не продаются нет документов на него нет объекта юридически. Необходимо поставить гараж на кадастровый учёт если по фактическим обстоятельствам это возможно, затем продавать его по договору купли-продажи, регистрировать сделку в Росреестре. Нужно собрать, запросить документы, зарегистрировать по гаражной амнистии если по условиям вы подходите. Не рекомендую продавать гараж без документов, негативаные последствия будут значительно превышающие сумму сделки.

Оформление заброшенного участка в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе) в собственность возможно, но процесс сложный и требует соблюдения ряда условий.

1. Проверка статуса участка
Перед началом процедуры нужно уточнить:

Есть ли кадастровый номер у участка? (проверить на Росреестре или через Публичную кад. карту).

Кто формальный собственник? (если хозяин жив, но не появлялся 30 лет, участок может числиться за ним).

Есть ли задолженность по взносам в СНТ? (если да, СНТ может иметь право взыскать долги через суд).

2. Поиск собственника
Если хозяин пропал, но не лишён прав, нужно попытаться его найти:

Запросить выписку из ЕГРН (покажет ФИО владельца).

Подать запрос в миграционную службу (если уехал за границу).

Обратиться в розыск через МВД (если есть основания полагать, что он умер или пропал без вести).

Если собственник не найден или умер, но наследники не вступили в права, можно инициировать признание участка выморочным (переходит государству) или приобретательную давность.

3. Признание права по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)
Если вы добросовестно, открыто и непрерывно владели участком как своим 15 лет, можно обратиться в суд для признания права собственности.

Условия:

Владение без оформления, но фактическое (обрабатывали землю, платили взносы в СНТ, использовали как свой).

Отсутствие претензий со стороны других лиц.

Документы для суда:
✔ Выписка из ЕГРН (подтверждает отсутствие нового собственника).
✔ Справка из СНТ о том, что участок бесхозный, а вы платили взносы.
✔ Показания соседей (подтверждают ваше использование участка).
✔ Фото, чеки (доказательства обработки земли).

4. Если хозяин жив, но не появляется
Можно попробовать выкупить участок у государства, если:

Суд признает его выморочным (если наследников нет).

Муниципалитет изъял его за неиспользование (по ст. 284 ГК РФ, если земля не использовалась 3+ года).

5. Алгоритм действий
Проверить кадастровые данные (Росреестр).

Попытаться найти собственника (запросы в МВД, ФМС, нотариусы).

Обратиться в СНТ за справкой о бесхозности участка.

Подать заявление в администрацию о признании участка бесхозным.

Если администрация отказывает – суд (признание права по приобретательной давности).

6. Если участок не стоит на кадастре
Можно попробовать оформить его через администрацию как бесхозный, затем выкупить.

Важно! Без суда или согласия наследников просто так оформить участок не получится.

Рекомендую проконсультироваться с юристом по земельному праву в Тверской области – нюансы могут отличаться в зависимости от местных законов.

Если нужна помощь с составлением иска или запросов – обращайтесь!

Здравствуйте.

Если участок в СНТ оформлен в общую долевую собственность и доли не выделены в натуре, то второй владелец не может самостоятельно, без вашего согласия, передавать дачу кому-либо в пользование — ни на короткий, ни на длительный срок.

Дело в том, что без выделения долей фактически весь участок считается общим. То есть у каждого из собственников есть право на всю дачу, но в определённой доле. А распоряжаться общим имуществом, особенно когда речь идёт о передаче третьим лицам (например, родственникам, знакомым), можно только по взаимному согласию.

Поэтому если один из вас пускает на участок кого-то без согласования, это может быть расценено как нарушение прав второго собственника. Особенно если такое использование мешает второму сособственнику пользоваться участком.

Если вы согласны, чтобы кто-то пожил на даче — лучше оформить это письменно: составить простое соглашение между вами, где указано, кто, когда и на каких условиях будет находиться на участке.

Если же вы против— отправьте письменное возражение второму собственнику. Если он проигнорирует его и продолжит использовать участок через третьих лиц, можно обратиться в суд: либо с требованием прекратить нарушение, либо с просьбой определить порядок пользования участком.

Если нужна помощь с составлением возражения или досудебного письма — обращайтесь. Такие споры решаем регулярно.

С уважением,
Субботина Галина Николаевна
Юрист по гражданским спорам и недвижимости

Здравствуйте.

Ситуация, в которую вы попали, к сожалению, не редкость — особенно по «старым» участкам в деревнях, где документы оформлялись десятки лет назад, а межевание так и не проводилось. Но даже если второй собственник не проявляет инициативы, у вас всё равно есть законное право оформить межевание своей доли и инициировать процедуру в одиночку.

Вот что можно сделать:


1. Заказать кадастровые работы по межеванию

Вы вправе инициировать межевание в одностороннем порядке, даже если второй собственник не участвует. По закону для этого:

- Нужно уведомить второго сособственника о предстоящих кадастровых работах (письменно, лучше — заказным письмом с уведомлением).
- В уведомлении указать дату и время выезда кадастрового инженера, чтобы дать ему возможность участвовать (даже если он, скорее всего, не придёт).

Важно: если он не явится — это не мешает проведению работ. Главное, чтобы вы подтвердили, что попытались его уведомить.


2. Вызвать кадастрового инженера

Кадастровый инженер:
- сделает обмер участка,
- составит межевой план,
- оформит акт согласования границ (если границы не оспариваются соседями).

Если второй собственник не подписывает акт — инженер укажет это в документе, а вы подадите в Росреестр заявление на постановку участка на кадастровый учёт в порядке одностороннего заявления (согласно ст. 39.1 Закона № 221-ФЗ).


3. Подать межевой план в Росреестр

Даже без подписи второго собственника, если всё оформлено по закону (выслано уведомление, выполнено межевание), Росреестр обязан принять документы.

Если вдруг откажут — вы сможете оспорить отказ через суд. В моей практике такие споры успешно решались — особенно когда один из собственников ничего не делает, а второй хочет навести порядок.


Что даёт межевание?

- Участок получает чёткие границы;
- Можно добиваться присвоения категории земли;
- Проще в будущем выделить свою долю в натуре (если понадобится);
- Это первый шаг к нормальному распоряжению участком — будь то продажа, строительство, оформление дома и т.д.


Если потребуется — помогу подготовить уведомление, найти кадастрового инженера, проконтролировать межевой план и подать документы в Росреестр. А при необходимости — через суд оформить всё, что чиновники затягивают.

С уважением,
Субботина Галина Николаевна
Юрист по земельным вопросам и недвижимости

Самозахват оформить в собственность нельзя. Единственный вариант ПОПРОБОВАТЬ что-то сделать, если есть хотя бы какие-то документы которые могут обосновать Ваше нахождение на этом участке (пример: приказ колхоза о выделении земли под огороды работникам, разрешение поставить сарай от поселковой администрации, решение о создании огородного товарищества и т.п.), а также если Вы можете как-то подтвердить факт владения участком не менее 18 лет, а лучше до 2001 года.

При этом судебные и иные расходы на процесс признания права собственности могут быть сопоставимы с рыночной стоимостью вашего огорода, а гарантий положительного результата нет.

дешевле будет освободить участок, хотя можете написать в администрацию и получить отказ...

НЕЛЬЗЯ выделить в натуре 1/2 долю земельного участка площадью 300 кв.м, т.к. есть предельные минимальные размеры земельных участков. Возможен определить порядок пользования землей и садовым домом (долевая собственность при этом сохраняется). Порядок пользования домом при условии, что есть два отдельных входа и площадь помещений дома позволяет это сделать.

При отсутствии или отказе совладельца - это возможно сделать только через суд, но в вашей ситуации смысла нет, т.к. фактически Вы можете пользоваться всем участком и домом, если соседка уехала.

Если есть желание продать долю, то придется смириться, что никто не купит такую долю по рыночной цене, а за копейки Вы сами не захотите продавать. Хотя даже продать будет затруднительно, т.к. сначала нужно предложить совладельцу.

Добрый день!

Да, возможность продлить аренду земельного участка существует, но она зависит от ряда факторов, установленных законодательством РФ, а также от условий вашего договора аренды. Вот основные моменты:

📌 Законодательная основа
Основным документом является Земельный кодекс РФ, а также Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон № 214-ФЗ (в случае долевого строительства).

✅ Возможные варианты продления:
1. Подача заявления на продление аренды
Если срок аренды еще не истёк (а у вас остался месяц), вы можете подать ходатайство о продлении аренды в администрацию, с которой заключён договор. Лучше подать заявление заранее, а не в последний день.

🔹 Как правило, нужно подать заявление не менее чем за 30 дней до окончания срока аренды, если иной срок не установлен в договоре.

2. Наличие уважительных причин
Если строительство не начато или не завершено, важно обосновать уважительные причины, по которым вы не выполнили условия. Это может быть:

отсутствие финансирования,

изменения в градостроительных регламентах,

затянутое оформление разрешений и т.д.

Это увеличит шансы на продление.

3. Продление возможно, если участок не изъят и не передан третьим лицам
Если участок не был выставлен на торги и не имеет иных заявителей, администрация может перезаключить договор аренды.

⚠️ Что нужно сделать:
Подготовить пакет документов:

Заявление на продление аренды;

Копия действующего договора;

Документы, подтверждающие причины несоблюдения сроков;

При необходимости — график завершения строительства.

Подать документы в уполномоченный орган (например, в МФЦ или напрямую в администрацию).

Дождаться ответа. По закону, срок рассмотрения заявления — 30 дней.

⚠️ Если не продлят
Если администрация откажет и срок аренды истечёт:

участок может быть изъят и передан другому лицу;

возможно взыскание убытков (если это предусмотрено договором);

придется участвовать в новых торгах, если участок будет выставлен повторно.

Да, такой отказ органа местного самоуправления в согласовании схемы расположения земельного участка может быть обоснован согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Этот пункт гласит, что образование земельных участков не допускается, если оно приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости или препятствует рациональному использованию и охране земель
Почему отказ может быть обоснованным?
Древесно-кустарниковая растительность: Наличие древесной и кустарниковой растительности на участке предполагает необходимость учета особенностей ландшафта и сохранения природоохранных зон. Орган местного самоуправления вправе учитывать экологические аспекты при рассмотрении заявки на предоставление земли в аренду.
Требования культурного мелиорирования: Составление проекта культурно-технической мелиорации является одним из способов обеспечения сохранности почвенного покрова и предотвращения эрозии, деградации почвы и других негативных последствий сельскохозяйственного использования земли.

Таким образом, требования о подготовке такого проекта являются законными и направлены на обеспечение устойчивого землепользования.
Таким образом, учитывая наличие древесно-кустарниковой растительности, орган местного самоуправления может отказать в согласовании схемы расположения земельного участка и потребовать разработки проекта культурно-технической мелиорации для соблюдения требований законодательства и охраны окружающей среды.

Здравствуйте.

В описанной вами ситуации действительно можно добиться признания земельного участка бесхозным, а расположенного на нём дома — утратившим признаки жилого. На практике мы уже проходили этот путь — и получали результат, несмотря на первоначальные отказы со стороны администрации и ссылки на «возможных наследников».

В аналогичном деле, с которым мы работали, участок не использовался более 20 лет, дом был разрушен до состояния фундамента. По сведениям ЕГРН право собственности ни на землю, ни на строение зарегистрировано не было. Администрация утверждала, что у дома есть потенциальные наследники, но при этом не предпринимала никаких действий.

Мы сослались на положения ст. 225 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет признать имущество бесхозным через суд, если в течение одного года с момента его постановки на учёт собственник так и не объявился. Земельный участок был поставлен на учёт как бесхозный по инициативе нашей стороны через запрос в орган местного самоуправления.

Что касается дома, то мы опирались на п. 10 ст. 1 Жилищного кодекса РФ и ст. 32 ЖК РФ, предусматривающие признание жилого помещения непригодным для проживания. Экспертная организация по нашему запросу подготовила техническое заключение, где здание признано утратившим признаки капитального строения. На основании этого администрация приняла решение об исключении объекта из кадастра и отказе от его учета.

В итоге:
— дом исключён из Единого государственного реестра недвижимости как утративший признаки жилого;
— участок признан бесхозным и передан в муниципальную собственность;
— после истечения года он был выставлен на торги, где клиент приобрёл его законно через аукцион.

Формальное наличие наследников без их участия и оформления прав в течение длительного срока — не является препятствием для признания имущества бесхозным. Это подтверждается судебной практикой, включая решения Верховного суда РФ, где указано: если наследники не оформили право в течение разумного срока и не проявляют интерес к имуществу, оно может быть отчуждено.

Если участок действительно никем не используется, а дом разрушен — это юридически решаемая ситуация. Мы умеем добиваться результата, даже если администрация формально бездействует.

Ваши участки не смежные (если есть "кусок земли" между ними). Возможно кусок можно выкупить через перераспределение. Бесплатно - сомневаюсь, что можно, т.к. нет правовых оснований. Основной вопрос - это действительно земельный участок или это чересполосица, которая возникла по результатам межевания.

1. Чтобы сделать перераспределение земельного участка этот "кусок земли" должен быть меньше, чем предельный минимальный размер земельного участка для Вашего ВРИ (разрешенное использование). Тогда выкупаете "кусок" путем перераспределения одного из Ваших участков, а потом делаете объединение участков (ВРИ должен быть один и тот же). Если больше минималок, то могут сформировать участок и выставить на торги или могут предоставить участок для размещения объекта инфраструктуры: трансформаторной подстанции, вышки сотовой связи и т.п. Вопрос доступа решается установлением сервитута.
2. Если "кусок" действительно небольшой, то возможной причиной является реестровая ошибка допущенная при межевании (если участки должны быть смежными по документам). Тогда можно попробовать изменить границы одного из Ваших участков с целью исправления ошибки. Площадь не должна увеличиться при этом, но можно будет объединить, если участки действительно станут смежными.